岳麓区图书馆、岳麓区文化馆物业管理服务项目采购需求公开
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公告摘要
各有关单位请尽快与采购业主相关联系人联系，及时参与投标等相关工作，以免错失商业机会。
部分信息内容如下：（查看详细信息请登录）
*、采购项目需要落实的政府采购政策：（根据采购项目特点选择）
（*）强制采购：列入财政部、国家发展改革委发布的最新一期《节能产品政府采购清单》且属于应当强制采购的节能产品√
（*）优先采购：政府采购鼓励采购节能环保产品、政府采购支持两型产品√
（*）价格评审优惠：政府采购促进中小企业发展（包括政府采购支持监狱企业发展、政府采购促进残疾人就业）√
?*、采购进口产品：本项目拒绝进口产品投标。
二、相关标准：
按照国家和地方的相关法律法规及规章执行。
三、技术规格：
区图书馆、文化馆位于**大学**心区和**山国家*A级景区核心区，衔接麓山、湘江、**书院，环绕中南大学、**大学、**师范大学三所名校；项目总建筑面积：****㎡。
一层包含图书馆和文化馆，设有总服务台、景观楼梯，观光电梯；设有儿童阅览区、青少年阅览区、视障文献室、自助图书馆；文化馆展厅。
二层包含图书馆和文化馆，设有国学室、报刊阅览室、录音室（文化馆）、电子阅览区、综合阅览区等。
三层为文化馆，设有多功能厅、舞蹈排练室、艺术创作、培训教室、智慧教室等，中庭为公共区域。
四层及五层半设有档案室、书库、过刊室、采编室、办公等配套用房。
两馆共*个电梯，设在主出入口，可到*至*楼。
一、服务范围及工作时间
（一）服务范围
*.维护安全及公共秩序。保障采购人日常工作秩序井然有序；工作人员人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发事件迅速得到解决；治安案件发生率为零，火灾发生率为零，有科学高效的设备故障、消防、安保等突发事件以及自然灾害的应急措施和解决方案。
*.两馆前坪、后门卸货平台的车辆管理及指挥工作，确保安全行驶、有序停放；疏导出入车辆和行人，保证人员出入有序。
*.环境卫生。两馆区域室内的卫生清洁和保洁，生活垃圾清运至指定的垃圾中转站。
*.两馆空调、电梯、网络、消防、监控、门禁、弱电、家具及馆内所有设施设备物业设施的安全巡视、检查与记录工作，发现重**全隐患及时向采购人汇报，并迅速处理。专业设备有第三方服务单位进行维修、维护工作的，应督促第三方服务机构及时维护，维修，根据现场服务情况提出合理化建议。
*.两馆区域内的绿化维护保养。
*.做好两馆总服务台服务工作，做好二、三楼分服务台中午值班及巡查工作，做好参观讲解接待及会务服务工作。（含会前、会中、会后的服务）
*.管理与物业相关的工程图纸、档案及资料，建立本项目档案管理台账。
*.室内外灯具、灯泡、灯管的更换服务；加强节能管理，做到人走灯关。
*.一般性文件收发、分检、投递管理和服务。
**.负责做好两馆馆内重大活动的后勤服务（安保、会务、清洁等）。
**.加强物业管理人员文明礼貌和法制教育，维护两馆的良好形象，对物业使用人或外来人员违反两馆物业管理有关规定的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时通报采购人。
（二）工作时间
***图书馆、文化馆开放时间为每周一到周日*:**-**:**。
物业服务人员采取轮休制，上班时间根据两馆开放时间自行安排，需在开馆前提前做好保洁、设备检测等准备工作，开放期间服务人员须服从采购人的安排，确保两馆运行服务工作正常开展。
二、服务具体内容
（一）综合服务
*.协助采购人进行图书馆文化馆内的资料、档案整理及保管。
*.协助采购人进行馆内办公用品及其他物品的仓库管理。
*.协助采购人进行馆内固定资产管理，建立固定资产台账，定期清查固定资产情况。
（二）安保服务
*.保安队伍需要思想素质高、业务能力强，并严格执行相关纪律及岗位职责，以确保两馆项目项目的安全、有序。
*.监控实行**小时值班，对服务管理区域的安全保卫及外围治安情况进行监控，确保两馆人员、物品、危险品进出安全，做好登记及值班记录，有交接记录，保存记录本一年以上。
*.负责全部管辖区域的人员安全、秩序、环境、设备设施的巡逻值守。
*.安保人员需做好两馆前坪的车辆交通指挥工作；确保安全行驶、有序停放；疏导出入车辆和行人，保证车辆进出畅通，人员出入有序。确保无乱停、乱放的现象，后门平台货物进出规范有序，监督在指定地点完成卸货、上货等工作，督促做好电梯搬运安全防护措施。车辆（包括非机动车辆）一律按指定位置停放，排列整齐，保证车辆停放安全。避免占用专用车位和消防、进出通道，避免阻塞交通。
*.制**全管理工作目标、方案和措施。维持秩序，做好本区域内的治安防范、安全监督工作，预防危及物业设备及人员安全的行为，发现安全隐患报告采购人，并整改完善。
*.安保人员要熟悉场馆环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责，并积极配合各项大型活动的召开。
*.制定各类突发事件处理程序方案及现场应急管理，遇到突发事件能够及时采取相应的应变措施，并做好记录。
*.组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解决不安全问题，抓好各方面安全工作的落实。
*.防火、防盗、防破坏，保护场馆一切财产和人身财产安全。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购人和有关部门，并协助采取相应措施，做好记录。建立消防组织机构，排除消防隐患、违章处理情况、熟悉消防设施分布，设施到位完好检查、记录、整改，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
**.每年组织*次消防培训与消防演练，每半年度一次，提高消防安全意识，提高突发事件应变能力，培养正确的安全意识与习惯。
**.在采购人下班后检查物业管理区域各楼层门窗、水电设备是否关闭，并做好检查记录。
**.协助采购人开展两馆范围内的重大活动及临时接待任务的安全保卫工作，保障人力支援。
（三）保洁服务
*.日常对两馆办公区域、卫生间、功能用房、设施设备等按既定的保洁时间、保洁程序、保洁要求实施保洁工作，并对以上区域通过巡检的保洁方式使环境卫生达到既定要求。
*.配备专业的保洁设备及用品，包括满足清洁用的塑料丝扫把、平板拖把（部分超细纤维布平板拖把）、清洁海绵块、清洁毛巾、多功能清洁杂物车，以及玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、掸子、云石铲刀、刮子等专业清洁工具。
*.配备足够数量的常用清洁剂（包括煤油、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、除污保养剂）和垃圾袋。
*.前坪、绿化区、路面保洁，包括空地、果皮箱、门的日常清扫及保洁，并保证墙壁无张贴、无污渍。
*.及时清除两馆内主要道路积水，保持栏杆、桌椅、牌饰、垃圾桶、标识等干净整洁。
*.图书馆及文化馆区域内的地毯、玻璃门窗的日常清洗，保持玻璃门窗无污渍、地毯即脏即清。
*.垃圾分类、按照***的统一要求进行，做到四分类标准。
（*）两馆范围内区域采取分类管理模式；
（*）选用“可回收物”、“有害垃圾”、“其他垃圾”三种分类垃圾桶，并在各分类垃圾桶注明日常生活中各类常见垃圾；
（*）宣传普及垃圾分类的基本知识。
*.垃圾清运
（*）垃圾清运方必须将项目垃圾收集站内垃圾（包含厨余垃圾）清运至政府指定的垃圾中转站。
（*）在重大节假日期间或应采购人的要求，垃圾清运方应增加工作人员及清运密度，确保垃圾收集点的垃圾及时清运，不影响项目营运及环境卫生。
（*）垃圾清运均统一着装、佩戴工卡，自觉遵守项目各项管理制度，服从物业管理方对出入车辆、物品的查验。
（*）垃圾清运车辆必须外观整洁，车况良好，并符合政府部门的有关规定，机动车尾气、噪音等各项指标均达到规定的检测标准；做好防污染措施。
（*）车辆在行驶过程中不得沿途散落遗漏垃圾。
*.负责传染病等疾病爆发期间在做好日常环境清洁基础上，应按照指引加强以下重点公共区域消毒
*.*大堂、走廊、楼梯间
（*）出入口门拉手、各楼层通道门拉手：每日使用消毒液擦拭消毒；每日*-*次；
（*）走廊、电梯间、楼梯：每日使用消毒液喷洒消毒；每次*-*次；
（*）楼梯扶手：每日使用消毒液擦拭消毒；每日不低于*次；
（*）出入口不宜设置地毯，确实需要铺设地毯的，宜采用可每天清洗的地毯（如塑料地垫），并于每日**冲洗后使用消毒液喷洒消毒。
*.*电梯
（*）按钮、扶手等每日使用消毒液擦拭消毒*次；
（*）电梯轿厢保持风机开启，每日使用消毒液喷洒消毒*次；
（*）宜在电梯入口处设置提示牌，提醒优先使用楼梯，尽量避免乘坐电梯；在电梯内外张贴告示，提醒游客尽量避免身体接触，乘坐电梯时，即使无其他乘客同时乘坐电梯，也勿取下口罩等；电梯按钮、轿厢按钮可用保鲜膜（塑料薄膜）贴住并每日更换*-*次。
*.*公共卫生间
（*）水龙头、门拉手等手接触区域：每日使用消毒液擦拭消毒；每日*-*次；
（*）地面、洗手盆、小便池、坐便器、蹲便器等区域：每日使用消毒液喷洒消毒；每日*-*次，每次作用**min。
**.保洁服务工作量及频率
序号
类别
保洁频率
备注
*
小便器
每日清洗*-*次，消毒*次，每*小时清洁*次
*
蹲便器
每日清洗*-*次，消毒*次，每*小时清洁*次
*
坐便器
每日清洗*-*次，消毒*次，每*小时清洁*次
*
洗手盆
每日清洗*-*次，消毒*次，每*小时清洁*次
*
塑料垃圾桶
每日洗洁*-*次，每周清洗*次
*
茶水间
每日清洗*-*次，消毒*次，每*小时清洁*次
*
地面
每日清洁*次，随脏随扫
*
楼道、扶手
每日清洁*次，每周大扫扫除*次
*
墙面
每月大清洁*次
**
书架
每周清洁*-*次
**
报刊架
每周清洁*-*次
**
书墙
每周清洁*-*次
**
沙发、椅子
每日清洁*-*次，每周大扫除*次(养护、除渍、清洁）
**
书桌
每日清洁*-*次，每周大扫除*次
**
绿植
每周浇水*次
**
玻璃
每*个月清洁*次，玻璃门、窗每周清洁*次
**
开关、指示牌
每周清洁*-*次
**
电梯
每日清洁*次，每周护理*次
**
电子设备
每日清洁*次，每周大清洁*次
**
门、框
每周清洁*次
**
窗台
每日清洁*次，每周大扫除*次
**
地毯
每日清洁*次，每周清洗*次
**
不锈钢垃圾桶
每日清洁*次，每周清洗及养护*次
**
路面
每日洒水清洁*-*次，清扫*-*次
**.除“四害”管理和卫生消毒
内容：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭嶂螂达到全国爱卫会规定的标准。
标准：按规定及时购买、投放灭四害药物。展厅、阅览室、办公室、大厅、走廊等全部区域都应达到基本灭蝇；采取综合措施杀灭嶂螂；定期对办公区进行卫生清毒。
**.绿化管理要求：
（*）施肥
①乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于*.**kg/株，春季以复**、尿素为主，复**用量不低于*.** kg/株，尿素用量不低于*.** kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于*.**kg/株，春季以复**、尿素为主，复**用量不低于*.** kg/株，尿素用量不低于*.* kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复**、尿素为主，复**用量不低于*.*kg/㎡，尿素用量不低于*.*kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复**、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。
⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于*.*kg/**㎡。
（*）修剪
①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于**cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整。
②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（*月-*月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。
③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是*-**月，修剪后留*-*cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证*m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；
④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。
（*）病虫害防治
乔（灌）木、草花、草坪：：冬季树干涂白，病虫害易发期（*月—*月）要提前预防，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达**%以上。大面积喷药 尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，庭院内喷药应在职工下班后进行，不影响身体健康，常规性病虫害由中标人负责，重大突发传染性病虫害由景区负责。
（*）除杂草
草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过**%。
（*）灌溉
炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以**：**之前、**：**之后浇灌为宜，秋季在**：**——**:**浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于**分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。
（*）降温防冻
高温天气（尤其在*-*月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。
（*）扶正
对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。
（*）草本花卉
每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。
（*）补栽
服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；由于踩踏导致黄土裸露，中标人应及时进行补栽。
（**）花卉布置
配合两馆根据需要布置花卉，满足两馆对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。并及时对布置花卉进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。
（**）苗圃养护
及时进行花卉及苗木的修剪、病虫害防治、浇水、施肥、花卉出圃、设备维护、场内卫生等养护工作。
（**）将*楼观景平台绿化带日常清理及白色砂石处理。
（**）配合采购人选取场馆内花卉、绿植。
（四）消防管理
*.服务内容：对火灾自动报警系统、消防栓、排防烟系统、安全疏散、应急系统、防火门系统、灭火系统等进行日常管理、检查、巡视。
*.服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查消防设备，监督第三方维保单位维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为***% ；安全出口、疏散指示灯火灾时应维持**分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑发霉现象；消防泵定期启动，，消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加次数，有故障时，维修人员应及时到场，协助第三方服务人员进行排查、维修维护，确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证，具有突发火灾应急方案。
（五）物业设施和设备的维护及运行管理
*.负责照明、电路、供、用水设备的日常保养和维护。
*.负责监控系统、 空调、网络、监控、门禁、弱电及馆内所有设施设备物业设施的正常运作和日常巡视、检查、记录工作。
*.负责两馆外立面检查每月一次。
*.负责所有家具的日常维护以及其他与设施设备使用、维护和管理有关的事项。
*.负责各设施和设备的维修及维护记录，并存档保存。
*.物业公司需要提前预留一笔不可预计经费，用于两馆场馆日常维护维修。日常维护维修产生费用单次单批单品***元以下的日常维修费用由物业公司由物业公司自行解决；因设施设备维修维护费用无法提前预估，暂定每月单次单批单品***元以下的维修不超过*次，每年暂定维修费用****元，超出部分由采购人另行支付。
（六）客户服务
*.负责受理采购人/来访者的咨询、投诉、建议、报修、回访等接待工作；
*.热爱本职工作、遵守职业道德，恪守“主动服务原则”，严禁与来访者发生争执；
*.熟练掌握业务知识，做到耐心、快捷、优质地完成服务工作，并在不违反规定的情况下，尽可能为客户提供周到服务；
*.爱护工作场地所有设备，正确操作，发现情况及时汇报并迅速处理，未经上级领导允许，任何物品不得外借、挪用。
（七）会议服务
*.会前准备：
根据会务要求，会前半小时，将各项准备工作落实到位并检查核实，冬夏季提前**分钟将空凋开启。
*.会中服务：
（*）参会人员进入会场后，及时递上*分满的茶水。
（*）掌握当日会务和接待的过程状况，会议开始后每隔**-**分钟续水一次，直至会议结束。
（*）严格执行保密制度，会议的内容、文件和资料不得外传。
（*）会议途中服务工作高效、优质、无差错，保障会议议程圆满。
（*）会中遇紧急突发事件，按照突发事件应急预案进行处置。
*.会后服务：
（*）会议结束，会务人员站在门口，微笑相送。
（*）参会人员离场后，仔细检查会场，查看是否有客人遗落的物品，如发现应立即上报行项目主管，并上交。
（*）通知保洁员到场清洁，清洁后将空调、设备、门窗、灯关好，确保会议室随时处于备用状态。
*.会场多媒体设备操作：
（*）操作内容：
协助采购人进行多媒体展厅设施设备的操作，会议、讲座、论坛、接待、活动等举办前的会议多媒体设备准备和举办期间的现场操作。包括但不限于投影、大屏、音响、灯光、电脑、传译等设备。协助采购人对活动现场设备的开关、巡视及简易故障的现场调试，不能解决的及时联系采购人的对口部门。
（*）操作及巡视要求：
*）接到采购人报送的重大会议、接待、活动等工作内容后，提前*-*天对相关会场的设备进行检测调试和参数设置(根据使用部门的需求，具体调试时间可能有调整)，有使用部门在现场对接的，调试完成后必须由使用部门确认，所有需充电设备必须提前充满电量。在重大会议、接待或活动当天提前半小时完成使用区域所有会议多媒体设备的准备，在重大会议、接待或活动举行期间全程协助采购人会议多媒体设备的操作，不得离岗(特殊情况必须向采购人报备)。重大会议或活动结束后关闭全部会议设备。
*）在会议、接待等重大活动举行期间，必须熟练掌握上述区域所有多媒体设备的操作使用规范和故障应急处理手段，根据会议、接待等重大活动现场要求及时合理地进行设备的设置和调整，如果发生会议多媒体设备故障，必须第一时间解决或者采用备用手段，迅速恢复会议等的正常进行，解决不了的问题立刻汇报采购人通知相关维修部门。
*）除重大会议(采购人通报)之外，其他普通会议需要使用多媒体设备的，工作人员应在会议开始前**分钟或接到通知后**分钟内到达会场，开启调试设备，经会议主持人确认后可以离场。如果遇到会议延迟等情况，应会议人员交接当次会议设备的关闭事宜。
*）闭馆日进行一次设备检修维护(必须开机检测)，发现故障或故障隐患必须第一时间通报采购人并备案。同时所有需充电设备在周一统一充满电量。
*）根据采购人要求，按采购人通报内容，执行会议多媒体设备在馆内的调配使用。
（八）参观及活动接待服务
*..贵宾接待及单次活动超***人的团体重大活动，按照采购人的要求及活动具体内容，提供接待服务，如项目值守人员不足，可从**区域在管其他项目调派合格人员为采购人提供服务，该服务每年免费提供*次，每次服务人员不少于*人，具体工种可根据采购人需求提供。超过*次以上的重大接待活动，所需调配的服务人员费用根据实报实销原则进行核算，暂定为***元/人/天。
*.活动布置及现场引导：在馆内组织公众性活动时协助采购人参与现场布置及群众现场引导工作，活动开始前协助采购人进行活动秩序的维护，在活动期间组织群众进行有序排队，引导观众积极参与现场活动，营造活动现场的良好气氛。
（九）活动讲解
*.负责图书馆及文化馆内的讲解、引导、接待、日常维护工作；
*.负责图书馆及文化馆内的各类讲解工作，热心接待来访领导及群众，提供专业生动的展览讲解内容，虚心听取观众意见，认真解答观众提问。
四、交付时间和地点：
*.服务期限：服务期限三年，合同一年一签，具体时间从签订合同之日起计算；在此期间未履行合同，不遵守承诺，采购人有权解除合同，其一切责任由投标人负责，不得以任何理由向采购人提出任何索赔要求。
*.服务地点：采购人指定地点。
*.履行方式：中标单位应根据采购人要求，完成***图书馆、***文化馆物业管理服务工作，直至项目验收合格。
五、服务标准：
一、物业管理服务要求
（一）根据有关法律法规及约定，制定物业管理工作计划，自主开展物业管理服务活动。
（二）建立完善的物业管理方案、组织架构、人员录用等各项规章制度并接受采购人审查。
（三）不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度和岗位责任制。做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。
（四）高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。
（五）协助建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料，合同、土建、设备类图纸合同，验收证明、设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等,妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况。
（六）按养护计划和操作规程，对房屋、设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。
（七）不擅自占用两馆的设施和改变使用功能，不擅自改变房屋的用途。
（八）经常与采购人沟通，及时解答采购人的咨询和处理投诉，提供优质的物业管理服务；团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的环境。
（九）接受采购人等各有关部门和群众的监督，不断完善管理服务，定期向采购人报告服务履行情况。
（十）做好服务工作的同时有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和服务质量。
（十一）采购人为中标人提供场地若干处，作为物业管理用房，但不提供员工宿舍用房，食宿自理。物业工作需要的卫生保洁、园林绿化、设备维护等一切设备由中标人自购，采购人不提供相关的设备和工具。
（十二）物业公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。为保证员工的工资福利按时足额发放，中标人须先行垫付员工工资，并逐月兑现员工工资及福利待遇，否则采购人可单方中止合同并扣除拖欠工资。
二、人员配置要求
序号
岗位
工作时间在岗人员数量（不少于）
备注
*
项目主管
*人
掌握物业专业知识及技能，熟悉物业项目管理工作；具备良好的沟通协调能力和突发事件处理能力；具备较强的管理能力和团队领导能力；
*
秩序队长
*人
退役军人优先，身体健康，遵纪守法，具备良好的品德素质；
*
监控室值班
*人
**周岁（含）以下，具备一年以上的秩序维护工作经验，身体健康，遵纪守法，负责监控设备的日常操作和维护，对图书馆和文化馆的安全状况进行实时监控，观察、记录并协助解决可疑活动或异常事件。
*
门岗值班
*人
**周岁（含）以下，具备一年以上的秩序维护工作经验，身体健康，遵纪守法，负责接待来访者，提供必要的咨询和引导服务，负责管理和控制项目的人员及物资出入，对进出人员进行登记，维护图书馆、文化馆的秩序。
*
巡逻人员
*人
**周岁（含）以下，具备一年以上的秩序维护工作经验，身体健康，遵纪守法，负责对项目的内部和周边区域进行定期巡逻，定期对项目的设施设备进行检查，发现问题应及时报告并协助维修。
*
保洁人员
*人
**周岁（含）以下，具备一年以上的保洁工作经验，身体健康，品行端正，具备一定的保洁知识和技能，能够熟练使用各种清洁工具和设备，掌握基本的清洁方法和技巧。
*
工程人员
*人
具备两年以上的物业相关工程管理经验，需要具备良好的职业技能、职业素养及沟通能力，能够与采购人及团队成员进行有效沟通，负责房屋、照明、电路、供、用水设备的日常保养和维护，协助采购人对活动现场设备、多媒体展厅设施设备的开关、巡视、操作、及简易故障的现场调试。
*
客服人员
*人
具有一年以上客服或会务服务经验，熟悉客服及会务工作流程及标准，相貌端正，形象良好，气质佳，开朗**，待人热诚。具备良好的沟通能力和协调能力，普通话标准，能够与来访者进行有效沟通，解决问题。协助采购人策划和组织各类会议及活动，接待来访客户，提供专业的礼仪服务。
*
前台
*人
具有一年以上客服或会务服务经验，相貌端正，形象良好，气质佳，开朗**，待人热诚。熟悉前台工作流程，包括接待客户、处理电话、管理文件等。具备良好的沟通能力和协调能力，普通话标准，能够与来访者进行有效沟通，解决问题。
合计
**人
（一）投标人应配备足够的相关工作人员，专业操作人员须取得上岗证书。
（二）各类人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象。
（三）专人负责馆内水、电、设备、钥匙、门锁、图纸等设施及物品，将钥匙、门锁编号，他人拿取钥匙必须登记，说明用途、使用时间等，且在规定时间归还钥匙，并做好记录。
（四）在质保期内，检查馆内漏雨等情况及时汇报，并协调施工单位处理维修。
（五）制定馆内详细工作点位及路线，后期工作人员中包含熟悉场馆人员。
（六）岗位要求：
*、录用人员必须身体健康，五官端正，体态匀称，无烟疤、纹身，无各种慢性传染病和重大疾病，无违法犯罪记录，所有人员持健康证上岗。
*、专业技能
（*）管理人员：
项目主管：政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强，有丰富的管理经验。
秩序队长：品貌端正，工作责任心强，具有两年以上物业管理工作经验。
秩序人员：退伍军人或保安专业学校毕业优先，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳。
保洁人员：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。
工程人员：工作责任心强，动手能力强，，具备专业的职业技能及素养。
会务、前台人员：身高***cm以上，形象气质佳，年龄**-**岁之间，高中以上文化，具备良好的沟通协调能力及服务意识。
（七）其他要求：
*.为确保服务质量及与采购人沟通联络，中标人须设置专职主管，负责对承包项目、范围、服务质量的检查监督及与采购人日常业务联系。
*.如有岗位人员不符合实际工作需求，采购人有权利要求调换人员。
*.临时遇有重要接待、重大活动需加班或调整工作时间的，及采购人有其他服务需求的，都应无条件服从采购人安排。
*.投标人所聘用的岗位人员工资待遇不得低于***的最低工资待遇标准，并按政府规定给所有录用人员依法购买五险。
*.因人员离职、培训或其他原因导致部分岗位缺岗的情况，投标人应安排不低于此岗位要求的服务人员临时替岗，直至所有服务岗位人员全部到位。
*.中标人负责其员工所发生的劳务纠纷、工伤事故，一切经济损失和法律责任由中标人自行承担。
三、服务质量考核方法
（一）考核实施办法
采购人成立物业管理监管小组每季度对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分低于**分，每少一分，处罚物业管理公司***元；一年内两次低于**分考核分值，采购人有权终止服务合同。
（二）管理服务质量指标
序号
指标
名称
管理
指标
管理应采取的主要措施
*
物业管理服务满意率
**%
*、每季度做一次客户意见调查，将征询到的意见进行统计表分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。
*、项目主管每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。
*
投诉处理率
**%以上
*、以“客户至上、服务第一”为服务准则，竭诚为客户提供一流的服务。
*、加强与客户的沟通，了解采购人的愿望和要求，满足采购人的需求。
*、设立**小时投诉电话。
*、接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。
*
员工培训合格率
/
精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。
*
清洁保洁率
/
*、采用合理、科学的作业方式，给用户营造一个良好的工作环境。
*、垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。
*、定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。
*、每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。
*、加强环保建设的宣传工作，对破坏环境卫生的行为及时制止。
*
设施设备返修率
*%
*、加强员工业务技能培训，提高维修技术。
*、有针对性地提高维修人员的专业技能。
*、维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。
*
治安案件发生率
/
*、充分利用闭路监控等智能化系统并执行**小时保安巡查制度做到人防、技防、物防相结合。
*、成立应急小分队，处理应急事件。
*、落实保安岗位职责，明确责任区域。
*、对保安员实行准军事化管理，加强对保安员的培训和考核。
*、对保安员工作进行严格检查。
*
消防事故发生率
/
*、实行全员义务消防员制度，根据实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。
*、实行**小时消防值班制度。
*、消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。
*、充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。
*、熟练掌握消防设施设备的使用方法。
（三）物业管理考核实施细则
项目
服务质量标准
分值
监督考评标准
房屋管理
（**分）
房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。
*分
发现外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣*分；玻璃破损一处或污渍扣*分；乱张贴一处扣*分。
房屋共用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。房屋上不得有扬尘结网。
*分
一处有污渍或脱落破损扣除*分。
房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、**、通道等处无堆放杂物。
*分
发现一处公用设施损坏扣*分，一处堆放杂物扣*分。
各房顶和**隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。
*分
一处有雨水排水管不通扣*分。
各楼层天花板无破损。
*分
发现一处有破损扣*分。
机电设备管理
（**分）
（一）给排水泵设施
阀门及其球阀供水管道定期检查保养。
*分
查记录，每月不少于一次，未达到扣*分。
排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。
*分
有记录，每月不少于一次，未达到扣*分。
排污管道无渗漏。
*分
现场检查，发现一处渗漏扣*分。
（二）消防系统
场馆内消防设备设施完好无损，可随时起动。
*分
无**小时值班扣*分，设备设施损坏不能起动扣*分。
场馆内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。
*分
无保养扣*分，一处运行的障碍扣*分，一处缺或损坏扣*分。
订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
*分
一处不符合要求扣*分。一处杂物堵塞扣*分。
严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。
*分
检查一处有隐患扣*分，发生火险灾扣*分，并追究责任。
公共区域及其设施管理
（**分）
雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。
*分
一个井不符合要求扣*分。
雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。
*分
一处不符合要求扣*分。
电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。
*分
一处不符合扣*分。
楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。
*分
一处不符合扣*分。
厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。
*分
发生一处阻塞未及时疏通扣*分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣*分。
楼顶设施：避雷设施等其他设备各项性能完好。
*分
一项设施出故障未及时修扣*分。
清洁卫生管理
（**分）
（一）室内卫生清洁保洁
清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。
*分
未责任到人扣*分。一处未达到标准保洁扣*分。
各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸萝内的垃圾不能超三分之二。
*分
一个责任区域一项未做到扣*分。
各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。各洗手盆、清洁池明亮无污渍。
*分
一个洗手间一项不符合扣*分。
地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。
*分
因地面有水或其他果皮等致使人摔伤扣*分。
垃圾桶的垃圾做到日产日清，每**少清洗一次，墙面无垃圾附着。
*分
一项未做到，一次扣*分。
确保无卫生死角。
*分
一处有卫生死角扣*分。
（二）外围环境保洁
外围无杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。
*分
发现一处扣*分。
各明沟无垃圾、无青苔，畅通。
*分
一条沟不符合扣*分。
确保无卫生死角。
*分
一处卫生死角扣*分。
（三）“除四害”消杀
每季对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次。
*分
未按要求消杀扣*分。
定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。
*分
采购人员工投诉一次扣*分。
安全保卫管理
（**分）
所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队全管理制度和职责，安全防患措施，确保安全稳定。
*分
管理制度、职责、措施不健全每项扣*分，发生安全事件一次扣*分。
保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤。
*分
发现一名队员着装不整齐扣*分，不礼貌扣*分，无理与他人发生冲突一次扣*分，发生两次建议辞退。
保安必须实行**小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。
*分
查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣*分，记录不规范扣*分，如反映巡逻不到位一次扣*分。
定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。
*分
无安全教育（查记录）扣*分，发生被盗事件一次扣*分。保安员内部自盗一次扣*分，并追究管理处领导的责任。
服务受理（*分）
负责物业管理的服务电话，应执行**小时值班，随时有人接听。
*分
无**小时服务电话扣*分，无人接听电话一次扣*分。
耐心礼貌受理服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈
*分
不礼貌或不耐心一次扣*分，无记录一次扣*分，处理不及时或无回访扣*分。无落实或无反馈一次扣*分。
发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。
*分
未按时上报一次扣*分，同一问题三次未解决扣*分。
重**全管理
序号
项 目
当次
扣分
处罚及扣分
*
因工作失职造成采购人财产损失的
**
根据**部门裁定，中标人承担赔偿责任，扣除当月考评分**分；发生事件，处理不善，未采取相应紧急措施的，追加扣除次月考评分**分。
*
红线范围内发生被砸等治安案件
**
红线范围内每发生一次被砸事件中标人未保护现场并采取响应紧急措施的，根据**部门裁定，中标人承担损失赔偿，并直接扣除当次考评分**分，发生事件，处理不善，未采取相应紧急措施的追加扣除次月考评分**分。
*
物业管理范围内水、电设施设备因管理、检修责任造成停电、停水，给正常阅读及办公造成重大影响的，造成信息、数据丢失，无法追回的，并导致供水、电设施设备造成重大损失的
**
因检修、保养不及时、不到位造成停水、停电，给采购人正常开放造成影响的，并使采购人供配电设施设备、给排水设施设备造成重大损失的，中标人全额赔偿损失，并直接扣除当次考评分**分，发生事件，未采取相应防范措施的，追加扣除次月考评分**分。
*
物业管理范围内火灾发生率≤*
**
发生一次火灾根据**消防部门裁定，中标人承担赔偿损失，并直接扣除当季度考评分**分。
*
物业管理范围内，因失职而引发人员死亡发生率≤*
**
发生一次事故，根据**部门裁定，中标人承担赔偿损失，并直接扣除次月考评分**分。
注：此项扣分联系考核评分表，采购人物业管理范围内发生上述事故依据物业评分表考评分单独扣分。
六、验收标准：
*、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一；本项目按照《关于加强***政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购【****】*号）进行验收，本项目采取简易程序验收。
*、验收的标准和依据：包括本采购项目的招标文件、中标人的投标文件、政府采购合同和有关国家标准与行业规范。
*、按照《关于加强***政府采购项目履约验收工作的通知》长财采购【****】*号）的规定进行验收；在验收实施过程中，允许对产品进行使用性测试，及破损性实验。测试过程中因产品质量问题造成的损失由中标人承担，并返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担，验收费用由采购单位支付。
*、如验收不合格，中标人须更换合格货物、辅材或重新进行安装与调试，直至验收合格。如两次验收不合格，采购人有权终止与中标人签订的政府采购合同，另行选择投标人承担本采购项目的供货和相关服务。中标人须承担因验收不合格而返工造成的自身的一切损失和因此给采购人造成的一切损失。
*、如验收过程中发生纠纷，将委托国家质量技术监督管理部门或其认定的机构进行检测鉴定。如为中标人原因，一切费用由中标人承担。否则，由采购人承担。
七、其他要求：
*、结算方法：
*.*付款人：**湘江新区管理委员会宣传工作部（通过国库集中支付）。
*.*付款方式：分两次支付：第一次在项目履行半年后**日历日内支付合同金额的**%；第二次在在项目实施完成验收合格后的**日历日内，采购人支付剩余的**%。中标人提供国家税务部门监制的正规发票给采购人，采购人在收到发票后十五个工作日内按照合同规定支付款项至指定账户;如遇节假日则顺延支付。因中标人未及时提供有效发票，采购人付款时间顺延且无需承担违约责任。
*、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细评估项目所需的差旅、食宿、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
*、投标人在投标前，如需踏勘现场，请自行联系采购人，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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