?广东省气象局园区2022-2023年度物业管理项目用户需求公示
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公告摘要
各有关单位请尽快与采购业主相关联系人联系，及时参与投标等相关工作，以免错失商业机会。
部分信息内容如下：（查看详细信息请登录）
一、 总体要求
*、 投标人在响应详细内容中必须列出具体数值。如果投标人只注明“正偏离”或“无偏离”，将被视为“负偏离”，从而可能导致严重影响评标结果。
*、 投标人没有在投标文件中注明偏离（文字说明或在技术、商务偏离表注明）的条款视为被投标人完全接受。
二、 项目概况
*、 为规范我单位物业管理工作，提升物业管理服务质量，现就“**省气象局园区
****-****年度物业管理项目”向社会公开招标。本项目服务地点包括福今路*号大院、**号大院和梅东小区（***）、**省突发事件预警信息发布中心和原**卫星站小区（***）、**天气雷达基地（***）。
*、 建筑物介绍（单位：m*）
*.****
区域占地面积办公建筑面积住宅建筑面积绿化面积绿化率
福今路*号大院约**********************%
福今路**号大院\****
梅东小区\****
*.****
区域占地面积办公建筑面积住宅建筑面积道路面积绿化面积绿化率
**省突发事件预警信息发布中心约*****（**亩）*****\***********%
原**卫星站小区约*****（**亩）\****\
*.****
区域占地面积办公建筑面积建筑基底面积绿化面积绿化率
**天气雷达基地约*********.*****.*******%
三、 项目内容
*、项目名称：**省气象局园区****-****年度物业管理项目*、招标内容
招标内容服务期限招标预算
物业管理****年～****年两年。人民币****万元
*、本项目服务期限为****年～****年两年，并一次性招标完成。自首次签订合同生效之日起计算，本项目服务期限内合同按一年一签方式执行。（如中标人符合本项目合同约定的考核条件可依约续签第二年度合同，招标人不再另行组织招标。）
四、 服务范围
本项目物业管理服务包括机电维护服务、会务服务、绿化和保洁服务、保安服务。
五、 人员配置
*、人员配置清单（单位：人）
地点主管工程会务客房绿化保洁保安物管员
福今路*号大院、**号大院、梅东小区*********
**省突发事件预警信息发布中心、原**卫星站小区**********
**天气雷达基地********
小计***********
合计***
*、本项目需配备*名综合主管，分别对福今路*号大院、**号大院和梅东小区、**省突发事件预警信息发布中心和原**卫星站小区、**天气雷达基地进行物业服务综合管理，负责各服务地点派驻人员的管理、工作安排，以及与招标人的沟通协调等工作。其中**天气雷达基地主管需协助基地领导的日常工作，负责会务接待的统计、结算、开具票据等工作。福今路*号、**号大院、梅东小区需配备*名物管员，辅助招标人对区域物业进行管理，负责物业管理巡查、日常协调、处理文档等工作。
*.人员要求：熟悉物业综合管理操作流程，具备较强的协调与沟通能力，有较强的实际操作能力； 具有团队协作精神，待人谦和，办事认真，吃苦耐劳，爱岗敬业。其中会务人员需年龄**岁（含）以下女性，身高*.**m以上；**天气雷达基地主管人员除具备以上要求外，需年龄**岁（含）以下女性，身高*.**m以上；物管员需年龄**岁（含）以下，学历本科（含）以上。
六、 物业管理服务分项内容与要求
（一）机电维护服务
*、主要机电设备
序号设备名称型号品牌数量备注
一、供配电设备
*高压环网柜\\\供电局负责
*干式变压器SCB**-****KVA**，****KVA**康德威*预警中心
*高压开关柜KYN**-**，直流柜*个*****预警中心
*低压配电柜GCK******预警中心
*发电机TM****X,****kw**西电*预警中心
*干式变压器SCB**-***KVA顺特*卫星站小区
*高压开关柜KYN**A-**,直流柜*个**长电*卫星站小区
*低压配电柜GCK**长电**卫星站小区
*发电机***DFAA康明斯*卫星站小区
**高压开关柜KYN**A-****南洋电器厂*福今路*号大院
**高压开关柜GZDW**-**AH/***V-BL**卓业*福今路*号大院
**发电机P****E ***KW威尔逊*福今路*号大院
**干式变压器SC*-****KVA\*福今路*号大院
**低压配电柜GCL-B等**南洋电器厂等**福今路*号大院
**高压环网柜ELE-E-**/C-RE
ELE-E-**/T-RE
ELE-F-**/M汉斯*雷达站
**干式变压器SCB**-***KVA海鸿升*雷达站
**开关柜GCK-**恒安奥特*雷达站
**配电柜XL-****宏达*雷达站
**发电机TWD****GVOLVO PENTA*雷达站
**油浸式变压器S**-M-**/**康德威*雷达站
二、排水设备
*潜污泵、污水泵*.*kW\**预警中心
*稳压泵共**.*kW\*预警中心
*水箱**m?\*预警中心
*直供水水泵*台：*.*KW，*台：*.*KW\*卫星站小区
*直供水设备WZG**-**-*、WZG**-**-*和WZG II **-**-*等\*福今路*号大院、梅东小区
*潜污泵、污水泵*.*KW\*福今路*号大院
*井用潜水泵TYPE R**-A-**瑞荣*雷达站
*变频加压泵CDL**-**南方泵业*雷达站
三、电梯系统、UPS系统（日常巡查管理）
四、空调系统
*水冷机组YCWE**SMC,**kW约克**预警中心
*风冷机组YCAE**RM,***kW约克*预警中心
*全新风处理机\盾安**预警中心
*冷却塔**kW**；*.*kW**菱科*预警中心
*循环水泵共***.*kW****预警中心
*风机盘管\盾安***预警中心
*分体空调\海尔**预警中心
*冷冻水精密空调P****F艾默生*预警中心
*空气能热泵热水机组KFRS-**ZM/B*格力*预警中心
**空调RHXY**MYI
RHXY**MYI
RHXY**MYI大金*福今路*号大院
**分体空调*.*~*匹不等格力**福今路*号大院
**分体空调*.*~*匹不等美的**福今路*号大院
**联体空调MDV-D***(**)W/S-***
MDV-D***W /S-***等美的**福今路*号大院
**分体空调*~*匹不等三菱*福今路*号大院
**分体空调*.*匹海尔*福今路*号大院
**分体空调*.*匹小天鹅*福今路*号大院
**分体空调*匹华宝*福今路*号大院
**分体空调KFR-**GW/DY美的**雷达站
**分体空调KFR-**G/A*-D*小天鹅*雷达站
**分体空调KFR-**CW/DY-S*美的**雷达站
**分体空调FGR**/D-N*格力*雷达站
**分体空调KFR-**GW/BP美的**雷达站
**分体空调KFR-**LW/N**志高*雷达站
五、会议系统
*会议主机SX-M**ASONY*雷达站
*调音台MG***CXYAMAHA*雷达站
六、弱电控制系统
*弱电控制系统建筑、空调BA、智能照明、电力监控系统、门禁等的智能监控系统华工信息*预警中心
七、室内外照明、庭院灯、路灯
*室内外照明、庭院灯、路灯\\*所有服务区域
八、停车管理系统、消防系统、门禁系统、楼宇对讲系统、监控系统（日常巡查管理）
备注：其他零星设备在此不再详列，以现场实际数量为准。
*、总体要求
*.*中标人负责对相关房屋本体和主要机电设备及其配套设施的日常巡查管理和维护维修，本项目中所有房屋本体和主要机电设备及其配套设施的维保和年检由招标人外委相关专业单位负责。
*.*各类设备设施管理制度（包括安全运行操作规程、设备巡查和维护维修规程、岗位职责、值班和交接班制度、应急流程等）健全。
*.*相关工作人员持证上岗，设备责任人挂牌上墙，熟悉设备基本情况、性能及操作规程。
*.*工作人员身体健康，无妨碍工作的疾病和缺陷。
*.*配合招标人保管各类设备设施的资料档案，说明书、合格证、检验证及维修保养记录等齐全。
*.*公共设施配套完好，无随意改变用途；设施设备正常运行，使用及维护维修按规定要求有记录，无事故隐患；排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；道路通畅，井盖无缺损、丢失。供水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象；供电设备运行正常，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。
*.*由中标人提供相关维修、检测、通讯工具，包括螺丝刀、锤子、梯子、钳子、管钳、电动液压钳、钳形电流表、压线钳、万用表、高压水枪、拖线盘、应急手电、对讲机，其它机电维护服务所需工具由招标人提供，借用升降梯等大型工具，须签订借用协议（借用期间的维修费用及安全由乙方负责）。
*、人员配备要求
*.*机电维护服务人员共配备**人，其中福今路*号大院、**号大院和梅东小区（***）*人（其中一名泥瓦工）、**省突发事件预警信息发布中心和原**卫星站小区（***）**人、**天气雷达基地（***）*人。
*.*本项目实行**小时管理制，维护中心必须**小时双岗值班。
*.*人员基本要求
（*）技术人员：男性，需具有相关工作经验，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、电梯、音响广播等设备维护保养经验和能力，业务素质高。每个服务区域配备*名持中高级技术证人员（雷达基地配备*名）、*名持高压电工作业证（雷达基地配备*名）、*名持特种设备安全管理员证*名持电梯电气维修作业证人员。
（*）弱电系统管理人员：男性，熟习弱电系统及设备维修，持特殊岗位上岗证上岗，具有良好的服务意识。
*、服务内容及标准
*.*日常服务基本内容
*.*.*房屋本体巡查管理和维护基本内容
中标人负责房屋本体结构的巡查管理和维护维修，定期对房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、房屋的内、外墙面（含玻璃幕墙）、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室进行检查。
*.*.*公用设施巡查管理与维护基本内容
中标人负责公用设施（包括道路、室外管网、保安亭、护栏、、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等）的日常巡查和维护维修。
*.*.*室外泳池开放服务基本内容
（*）每年*-**月份开放雷达站室外泳池。
（*）清洁室外泳池，要求目测无垃圾，水质无浑浊。
*.*.*机电设备管理分工
序号项目分工
*高、低压供配电系统高低压配电系统日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。
*水冷/风冷空调日常操作、巡查、日常保养由中标人完成，维修保养及检修由招标人外委专业单位负责。
*多联机/分体空调日常操作、巡查保养由中标人完成，维修保养及检修由招标人外委专业单位负责。
*发电机日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。维修由甲方外委专业单位负责。
*电梯日常操作、巡查由中标人完成，维护保养及检修由招标人外委专业单位负责。
*楼宇自控日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。
*电力自动监控系统日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。
*照明系统日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。
*信息发布系统日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。
**给水、排水系统日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。
**建构筑物主体日常操作、巡查、维护维修由中标人完成。
**UPS（含蓄电池）日常巡查、管理由中标人完成，专业维护保养及检修由招标人外委设备厂家负责。
**精密空调设备系统日常巡查及维护维修由中标人完成，，定期保养及检修由招标人外委专业单位负责。
*.*具体服务内容
*.*.*电梯的日常巡查管理
（*）对电梯的管理、安全运行及维修保养情况进行日常巡查。
（*）提供**小时电梯安全运行服务，如遇停电或电梯故障，电梯内有人员被困时，中标人应在接到救援通知后立即通知电梯公司在*分钟内派员到达现场，严格按照《电梯应急操作程序》进行操作，协助电梯公司解救被困人员，并及时向招标人报告。
*.*.*供配电系统的日常巡查管理
（*）确保供电系统工作正常，无安全隐患，无虫、鼠害。
（*）限电、停电有明确审批权限并按规定时间通知住用户。
（*）有公共用电的用电分析，有节电措施并严格实施，有临时用电管理措施并严格执行。
（*）配电房内应有配电模拟系统图，各种警示牌齐全。
（*）配电房内操作工具、安全用品应放置在指定位置并标有使用功能标识。
（*）互投柜装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常，配电柜内部连接螺栓无松动无锈迹、无发热变色。接线、二次接线图齐全，线路有编号标识牌。
（*）配电柜的仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识(含强电井)清楚准确、有使用状态标识。强电井内桥架、电缆按规范安装，穿地板处孔洞，用无机材料封堵严实。
（*）电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制，补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏，补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容的数量按设计规定配备（工作柜和备用柜），壳体无膨胀，流液相间对地绝缘电阻大于* .*兆欧，功率因数不小于* .*。
（*）变压器房通风良好，变压器温控器温度在规定范围内。
（**）发电机房门、房内墙壁上应有“严禁烟火”的标识，机房内要有噪音治理合格证。
（**）发生停电事故后，发电机必须能够在规定时间内启动运行，并配有连续运行*小时的燃油。内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏，发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机运行无异常声音、异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压、频率符合标准要求。*电来后，发电机在说明书规定的时间里停机。
（**）电机配备的油箱（桶）下铺有吸油沙。如吸油沙吸油多，须及时更换。
（**）发电机蓄电池表面清洁无电解残液、电缆接头无腐蚀、接头须紧固。电池电解液无过少过多、气塞孔无堵塞现象。
（**）发电机运行时噪音、废气排放控制在环保要求内，更换的废水、废油的处理符合要求。
（**）启动用蓄电池，在启动瞬间，电压降不得大于额定电压的二分之一。
（**）启动用蓄电池，密度(比重)在*.**至*.**。
（**）发电机内润滑用机油，容量在油标的上下刻度之间。无变质现象，粘度正常。
*.*.*给排水系统的日常巡查管理
（*）水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于*滴／分，填料密封泄漏应小于**滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。
（*）设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。
（*）限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。
（*）高层变频供水电气系统：变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负*.**MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。
（*）污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。
（*）小区住宅楼、办公楼顶天面和地面的下水及雨水管道、水沟漕、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。
（*）管理项目建立巡查制度并予以落实，巡查记录完整。
*.*.*空调的日常巡查管理
（*）现有设备为约克冷冻机设备，中标人按行业技术标准进行工作，确保机组高效、正常运行。
（*）空调补水装置：高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏，外壳面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。
（*）循环水系统：过滤网按照水泵和系统设备一般要求粒度小于*.*毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。检查水质是否达到标准。
（*）风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水，保温良好。
（*）冷空调系统：冷却塔噪音小于**分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。
（*）冷却塔设备：电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。
（*）冷却水、冷水系统：冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。
（*）水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。
（*）冷水机组设备：离心式冷水机组（制冷剂：HFC-***a）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持**度温度。压缩机运行时油温高于**度。设备运行时润滑油应有***—***KPA压力。
（**）冷凝器压力范围：***—****KPA相应温度范围：**度—**度。
（**）蒸发器压力范围：***—***KPA，相应制冷剂温度范围：*度—*度。
（**）电气部分应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。
（**）电机：水泵电机绕组温度小于**度。正常状态下外壳温度：**度—**度。电机轴承温度小于**度；电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声；电机风扇冷却效果明显；电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象；电机三相运行相电流和为零（允许不超过额定电流的*%）。运行电流不超过额定电流的***%，对地绝缘电阻大于*.*兆欧。
（**）水泵：润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。
（**）母线槽：运行温度小于**度。定期检查接头扭矩。
（**）管理项目建立巡查制度并予以落实，巡查记录完整。
*.*.*公用设施的日常巡查管理
（*）确保主出、入口设有园区平面示意图，主要路口设有路标，栋及单元（门）、楼层号、户口标号、疏散标志等标志明显，导向标识清晰，无破损，警示标识醒目。园区内各种标志齐全，无破损或掉色、无锈迹。
（*）发现的损坏的人行道、车行道应及时修补，园区道路通畅，完好无损。确保路灯完好无破损，路面交通设施线完好无损，清晰明显，油漆无脱落。
（*）公用康体、游乐、休闲等配套设施完好，公用设施、设备运行、使用及维护维修要有记录，无事故隐患，工作人员严格遵守操作规程及规范。
（*）室外公用管线统一入地或公共管道，无架空管线，无碍观瞻，各井盖完好、无缺损，无丢失、无锈迹，垫支平稳，无噪音。
（*）停车场、棚、房屋及其他公共场所（地），建筑小品，雕塑等完好无损。
*.*房屋本体检查和维护维修标准
序号项 目周期检查及维护保养内容内 容标准
*地基基础每年*.检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
*.检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。必要时招标人外委专业单位对地基基础进行专门检测。及时发现问题，予以尽早解决。
*承
重
结
构梁每季检查一次检查有无变形、裂缝、腐蚀。发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。安全牢固，正常使用，功能正常。
每年检查一次检查整体结构性能是否完好。
板每季检查一次检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年检查一次检查整体结构性能是否完好。
柱每季检查一次检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每年检查一次检查整体结构性能是否完好。
承重墙每季检查一次检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
每年检查一次检查整体结构性能是否完好。
*非承重墙每月巡查一次检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。墙体无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
每年巡查一次检查墙体结构性能是否完好。
*屋面和防水涂层每周巡查一次*.检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。
*.检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏。
*.检查避雷网无间断、无缺损。发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。隔热层板无损坏；避雷网无间断、无缺损。
每季度检查*.全面检查屋面防水层。
*.检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
*.每年雨季对屋面进行仔细检查，及时发现防水层破损、老化的状况。*.及时更换破损玻璃的接缝密封胶。
*.发现其它问题及时报招标人外委专业单位进行维修。无渗漏，隔热层板无损坏
*楼地面每周巡查一次*.检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。
*.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，。*.及时更换松脱、破损的地面饰面材料。
*.发现其它问题及时报招标人外委专业单位进行维修。楼地面无空鼓和破裂。地面饰面材料无松脱、空鼓、破损。
*楼梯及消防通道每周巡查一次*．检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱。
*．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落。
*．检查中庭外廊护栏、支架、护栏网是否完好。
*.检查扶手、踏步有无损坏。
*.消防通道始终保持畅通。发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。地面无空鼓、开裂、松脱。
公共通道及门厅的墙面无剥落。
油漆完好、无损坏。
*内墙面每月检查*.检查有无裂缝、起鼓、脱落部分
*．检查有无变色现象
*．检查有无局部渗漏
*．检查石土质块材是否有破损发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。内墙面无裂缝、起鼓、脱落、破损。内墙面无局部渗漏。
每季度检查检查内墙面大面积渗漏情况。发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。
每年雨季对用户窗台进行密封维护检查。处理渗漏
*外墙面每周检查*.检查外墙饰面玻璃有否破损
*.检查外墙饰面有否污染清冼外墙饰面人为造成的污染部分。（需高空作业的及时报招标人外委专业单位进行清洗维修）。保证大楼完整、清洁
每半年*．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。
*．台风暴雨天气及时关好、锁好门窗。发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。无损坏和漏水。
幕墙玻璃无损坏。
每年对外墙作全面检查。*.雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
*.对于外墙面大面积渗漏久修无效的，及时报招标人外委专业单位进行维修。保证大楼完好、整洁
*地下室每周检查检查地下室天花、墙面和地板面有无起壳、脱落和渗漏水现象。发现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。无渗漏水、起壳、脱落现象。
**门窗每半月检查*．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
*．(塑)钢门窗、铝合**窗有无变形、生锈。*.门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
*.发其它现问题及时报招标人外委专业单位进行维修。木门无松动、下垂、霉变和腐朽；门窗无变形、生锈。
*.*共用设备日常巡查管理与维护标准
（*）供配电系统
序号项目频次内容具体要求
*高压环网柜（供电局负责）每月
一次*.每月清理外部灰尘；
*.每日检查外观是否良好，有无异声；
*.指示灯是否完好；
*.警示标识挂设位置是否正确。外观整洁，指示灯完好，标示位置正确
每半年一次*.检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正确；
*.检测接地电阻、连接点是否可靠；
*.检查电源接线装置，并紧固螺丝。阻值符合规范，线头紧固，操作机构灵活
*变压
器每月
一次*.每日检查温控器显示、有无异声异味是否正常；
*.检查变压器电压、电流是否在额定范围内；并作好运行记录，归档。各项正常
每半年
一次*.清扫变压器外壳；
*.紧固变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热的痕迹，应进行整修处理并重新接好；
*.检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线；
*.年初向招标人申报，委托供电公司对区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，并将结果记录并归档。外观干净整洁；
运行状态良好；
保证供电质量；
连接部位无松动、过热现象；
绝缘子无松动、破损
*配电屏电容器屏每月
一次*.清洁卫生；
*.检查外观是否完好，指示灯是否显示正常，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异声、异味。
*.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚；
*.检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。检查电容器、熔断器是否过热， 熔断；
*.检查开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象；
*.检查电力监控系统监控模块工作是否正常。设备卫生、标示清楚、设备运行正常
每半年
一次*.清洁卫生；
*.紧固螺丝，调整接触点隙，更换打磨烧坏的动静触头；
*.若有过载现象，应更换容量大的配电设备。设备卫生，开关状态良好。
每年
一次*.重复上述检查；
*.检测接地电阻；
*.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
*.年底向招标人申报，委托供电维保公司对所有高压柜做年维护。*.屏内清洁无杂物,连接件无松动,无发热变色,仪表等附件完好无损；
*.**配电系统运行安全可靠。
*照明器具每月
一次*.照明器具的清洁卫生；
*.检查外观是否良好，有无异声；
*.检查灯具照度的均匀度；如有异常，马上处理；
*.调整照明器具亮度，节约能源；
*.更换过热、故障配件，避免短路现象；
*.根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。灯具卫生，工作正常。
*供电线路每月
一次*.清洁卫生；
*.检查无有积水、杂物；
*.供电电缆标示是否清晰、脱落,如有马上处理；
*.检查线路有无过热现象、进出线路接线装置是否完好。线路无过热现象，接线装置紧固，标示清晰。
每年
一次*.用仪表检测线路绝缘电阻；
*.对金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。阻值符合规范，
无锈蚀。
*柴油
发电
机每月
一次*.保持机房、设备清洁；检查润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟、空气系统、控制系统是否正常。
*.外观检查发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松驰或磨损；
*.每月两次试运行，**-**分钟/次，观察油压、水温、电压等是否正常；
*.蓄电池电池液高于极板**-**MM，节点螺丝紧固。设备清洁、正常有效。
半年
一次*.检查发动机绕组对地绝缘电阻；
*.检查配电柜、控制屏接头是否拧紧,各类传感信号正常；
*.设备除尘清洁。阻值合格、接头无松动、信号正确。
每年
一次*.清洗调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮；
*.视运行时间而定告知招标人更换机油、润滑油、机油滤清器、燃油过滤器和空气过滤器。皮带无破损和打滑现象，更换存在缺陷的配件。
二年
一次*.清洗校准油嘴、燃油泵及控制器系统；
*.检查风扇、水泵、皮带、轴承；
*.检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，并清洗水箱；
*.更换各类易损件。保持设备运行正常。
（*）给排水系统
序号项目频次内容具体要求
*生活泵
排污泵每天
一次*.保持设备房、机体卫生清洁；
*.每天每*小时观察其水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味；
*.检查盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应及时处理；
*.检查水位深度指示是否清晰；
*.发现故障及故障隐患及时报招标人处理。设备卫生，水位指示清晰。
每年
一次*.电机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承；
*.泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固柜各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。润滑良好，线头紧固良好。
*供水、排污管网每周
一次*.检查外观是否完好，应无滴、漏现象；
*.检查闸阀，观察供压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。运行正常。
每季
一次*.重复上述内容；
*.清理管道内的杂物，疏通排污管道；
*.检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。管道内无杂物，阀门开启灵活，无泄漏。
每年
一次*.重复上述内容；
*.检查修整全部管架；
*.管道及支架除锈刷漆：
*.检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理；
*.检查各类阀门标示，并标注管内水流方向；检查各类阀门丝杆润滑是否良好，防护套是否完好。管架防锈良好，阀门工作正常，标示清晰。
*给水井
雨水井
污水井每月
一次*.检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；
*.检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。无杂物，井盖盖严、完好。
每半年一次*.重复上述检查；
*.清理污泥，疏通下水管道；
*.各类井盖及金属构件刷漆。
（*）空调系统
序号项目频次内容具体要求
*冷却泵
冷冻泵日常
维护*.检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。
*.检查泵体盘根处滴水是否符合要求。电压、电流等正常，盘根无漏水。
每季
一次*.检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用状况。
*.检查转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。联轴器、阀门正常有效。
每年
一次*.检查电机轴承润滑是否良好。
*.检测电机绕组对地绝缘电阻，并记录。
*.检查水泵是否需要更换轴衬套或重新加装填料。
*.检查泵体是否需要除锈刷漆。外观良好,润滑良好,阻值符合要求。
*冷却
水塔日常
维护*.检查水阀浮球阀是否正常。
*.观察电流、电压及布水器及冷却水塔供水运行情况。电流、电压正常，阀门开启正常有效。
每季
一次*.每季检查*-*次布水器。
*.检查电机皮带是否正常，冷却水塔和本体是否清洗。皮带正常有效，水质处理合格，冷却水塔外观良好。
每年
一次*.检测电机绕组绝缘对地电阻是否低于*.*MΩ。
*.检查电机、风扇是否转动灵活，轴承润滑是否良好。
*.检查皮带是否完好，及时更换。
*.检查布水器是否出水均匀。
*.检查补水浮球阀开关是否有效，拧紧所有紧固件。电机风扇连接良好,塔体整洁。
*风机
盘管日常
维护*.观察风机是否正常运行。
*.空调开关及电磁阀工作是否正常。运行正常。
每季
一次*.检查冷凝水接水盘管道是否畅通排水；
*.检查保温情况是否达到标准,自动排气阀工作是否有效。阀门工作正常，盘管畅通。
每年
一次*.检查电机、风扇是否转动灵活，轴承是否有阻滞现象。
*.检测电机绕组绝缘对地电阻是否低于*.*MΩ。
*.检查各节点螺栓紧固。
*.清洁风机叶片、盘管、积水盘上的污垢。
*.检查冷凝管是否需要清洁。出口风速、温度达到要求；电机运行无噪声，设备无漏水。
*新风
机柜日常
维护*.机组外部清洁。
*.检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。外观良好，设备运行正常。
每季
一次检查风机轴承润滑是否良好。过滤器干净，润滑良好。
每年
一次*.清洗公共场所风机出风口。
*.检查电机轴承润滑是否良好。
*.检查风机及风柜外壳是否需要除锈补漆。
*.检查、测试控制线路节点螺栓紧固。制冷制热效果良好、空气循环顺畅，无泄漏。
*阀类每半年
一次A、节制阀与调节阀的维修保养：
*.检查是否泄漏。
*.检查阀门开闭是否灵活，是否有阻力或破损。
B、磁调节阀、压差调节阀：
*.检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮。
*.检查断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠。
*.检查阀门本体是否需要除锈补漆。开闭灵活，无破损和渗漏。
*控制
系统日常
维护检测电流、电压是否正常。运行正常。
每季
一次*.检查配电开关、线路等有无过热现象。
*.检查各节点螺栓紧固。线路接点无过热现象、控制装置良好。
每年
一次*.检测控制箱的接地电阻。
*.检查是否有接触不良的配件并及时告知招标人。阻值符合规范要求。
*水处理每月
一次由招标人委托专业公司进行水质处理，达到相关规程规定；中标人进行联系监督并记录归档并保存。合格。
*变频多联空调每月
一次检查运行状况及清洁状况。运行正常。
（*）电梯系统：甲方委托维保单位进行维保，乙方进行日常巡查、联系监督并记录归档。
序号项目巡查内容及要求周期
*机房的通道,
出入口门*.检查通道是否通畅无障碍物、照明设施是否有效。
*.检查机房门告示牌是否完好、出入口锁紧装置是否良好。
*.检查机房内清洁卫生，不得堆放非电梯用物品。*天
*机房设施*.检查机房内温度是否维持在*℃~**℃范围内，天花板或窗户是否漏水。
*.检查消防器材是否在有效期内，如超过有效期及时告知招标人更换。*天
*滑轮间*.检查滑轮间是否有足够的固定照明、电源插座。
*.检查滑轮间入口，急停开关动作是否可靠。
*.检查滑轮间地面是否有油污。*个月
*手动盘车装置*.检查手动盘车装置是否齐全,标识明确，操作说明清晰详细。
*.检查制动器松闸板手是否挂在制动器附近容易接近的墙上。*个月
*配电盘
控制柜屏*.检查各保险标识是否清晰完好、开关装置工作是否可靠无异常。
*.检查接触器、继电器等电器元件是否固定良好、工作是否可靠无异常。
*.检查电子板插件固定是否良好，表面有无积尘，有无异味。
*.检查门锁及安全回路有无短接线。
*.设置有故障检测功能的微机电梯,需检查故障记录并做相应处理。
*.检查布线情况，线槽盖板是否齐全、严密，接地良好。**天
*.检查各接线端子标志编号是否清晰紧固，有无氧化及接触不良。
*.清洁卫生良好。*个月
督维保单位：检查各电气部件的工作状态及检测点的工作参数是否符合产品说明要求。*个月
督维保单位：*.检查断错相保护功能是否正常。
*.检查**和控制回路的电气绝缘是否符合标准要求。。**个月
*曳
引
机减
速
箱督维保单位：*.检查表面有无积尘及油污，油漆有无剥落；箱体密封是否可靠，漏油有无异常。
*.检查运转时有无异常响声及振动。
*.检查传动部件啮合状态是否良好，有无异常温升。**天
检查油位是否正常，有无杂质。*个月
曳
引
轮督维保单位：*.检查曳引轮绳槽有无严重油垢，磨损有无异常。
*.检查正常运行时曳引轮与钢丝绳之间有无严重滑移现象。
*.曳引轮线槽磨损严重时，需满足曳引条件要求，并确认更换或监控使用。
*.检查所设置的防止机械伤害的安全装置是否固定可靠，警告标识是否清晰。
*.检查所设置的防止钢丝绳脱离装置是否稳固。*个月
督维保单位：检查曳引轮，在各负荷状态下的垂直度偏差不大于*mm。**个月
轴承督维保单位：检查有无异常发热、无异常声音。**天
督维保单位：检查润滑是否良好。*个月
制动器督维保单位：*.检查制动器动作灵活性、各部件是否齐全并可靠固定、所设置的电气触点接触是否良好。
*.检查制动轮光洁度、有无异常划痕，运行时有无异响。
*.检查制动器线圈表面有无异常发热、电气接线是否可靠。
*.检查制动器机械机构各相关尺寸，按产品标准要求调整正确。
*.检查制动器闸瓦工作是否可靠、磨损有无异常，接近使用期限时应及时报招标人更换。**天
督维保单位：检查解体清理装配完毕的制动器性能是否满足相关制动要求。**个月
导向轮复绕轮督维保单位：*.检查旋转是否顺畅、有无异常声响；绳槽有无严重油垢，磨损有无异常。
*.检查所设置的防止机械伤害的安全装置是否固定可靠，警告标识是否清晰。*个月
电机检查工作有无异常发热和异常声响及表面清洁卫生。**天
督维保单位：定子线圈应清洁、无积尘。*个月
督维保单位：检查电机的接线端子是否固定可靠、接触是否良好，有无明显氧化及锈蚀。*个月
*编码器
测速电机督维保单位：检查是否固定可靠、转动是否灵活、有无异常声响及清洁卫生。**天
督维保单位：检查接线端是否固定可靠、接触是否良好。*个月
*选层器督维保单位：检查所设置的传动钢带受力是否均匀、有无扭曲，有无裂痕或破损现象。**天
督维保单位：*.检查固定/运动各触点位置是否固定可靠、磨损值是否在允许范围内及表面清洁。
*.检查电气接线标志是否清晰、接触是否良好、有无明显氧化。*个月
*限速器
安全钳督维保单位：检查各运动部件是否转动灵活、有无异常声响，铅封或漆封标记是否齐全，有无移动痕迹。**天
*.检查钢丝绳及绳槽有无严重油垢，磨损有无异常。
*.检查所设置的电气开关及触点工作是否可靠，接线是否良好。*个月
督维保单位：限速器、安全钳联动试验可靠；限速器可靠固定、垂直度偏差不大于*.*mm。**个月
定期现场检测限速器各动作速度是否符合铭牌及标准要求。**个月
**曳引机减震装置督维保单位：检查限位挡块及缓冲橡胶是否齐全并固定可靠；橡胶表面有无裂痕、老化现象。*个月
**停电自动救援装置督维保单位：检查所使用的蓄电池接线端子有无明显的氧化腐蚀。*个月
定期检查其功能是否正常。如需停电检修,应采取措施,防止误动作。**天
**轿内标示牌督维保单位：*.检查轿内标明额定载重量、人数和制造单位的铭牌是否完好。
*.检查电梯使用守则、紧急情况时联络电话。
*.检查电梯注册登记标志。**天
**轿厢壁、天花板及地板督维保单位：*.检查是否存在严重的变形、磨损、生锈、腐蚀等情况。
*.如轿厢重新装修,不应使用易燃材料,且需检查及调整平衡系数。**天
**轿内操纵箱及显示器督维保单位：*.检查按钮、开关有无明显的老化、损伤，标记是否清晰、功能是否正常。
*.检查所设置的轿内检修盒面板锁是否有效，检修盒内各开关功能是否正常。
*.检查显示器表面有无破损，显示状态是否正确无误。**天
**轿厢照明和通风装置检查轿厢内照明和通风装置工作是否正常,轿内地板的照明度要在**Lx以上。**天
应定期检查轿厢风扇，风扇轴承润滑是否良好。*个月
**轿厢门、地坎、护脚板*.检查是否存在严重的变形、磨损、生锈、腐蚀等情况。
*.轿厢地坎及上坎清洁无积尘。
*.检查轿门门门滑块是否齐全，有无脱落。**天
督维保单位：*.检查护脚板是否符合标准要求并固定可靠。
*.检查阻止关门所需的力是否大于***N。
*.检查门扇与门扇，门扇与门框、地坎之间的间隙是否符合标准要求。
*.检查轿门门滑块、轿门门挂轮、门挂板偏心轮磨损程度及间隙调整。
*.检查是否出现因轿门滑块磨损而产生噪音。*个月
**轿门开关督维保单位：*.检查开关安装是否紧固、有无松动。
*.检查开关动作位置，开关动作时电梯不能启动或停止运行。
*.如两扇轿门不是直接连接，副门锁也应正常动作。**天
**门机系统督维保单位：*.检查各部件是否固定可靠、运动机构传动是否灵活、润滑是否良好。
*.检查开关门是否顺畅，有无异响及卡阻。
*.检查开、关门装置的传动链、带是否松驰和过度磨损。
*.所设置的光电安全触板清洁无积尘，发射接收准确无误动作。*个月
*.检查接线端子标记是否清晰、固定是否可靠、接触是否良好，有无明显氧化及锈蚀。
*.检查机械安全触板相关尺寸调整是否符合产品要求。
*.检查安全装置动作是否迅速可靠；安全装置动作时轿门应反向开门，运转应平稳。
*.检查开关门位置、速度传感装置是否工作正常。*个月
**轿厢地坎、轿门边缘与井道壁之间的距离督维保单位：不能超越规定尺寸***mm。**个月
督维保单位：检查轿厢地坎与厅门地坎间隙、轿厢地坎与厅门门锁轮间隙是否符合标准。*个月
督维保单位：如装有井道壁防护网或防护板，检查防护网（板）是否松脱或损坏。*个月
**紧急出口（安全窗、安全门、检修门、活板门）督维保单位：*.检查出口门（窗）开、关顺畅，锁紧装置是否可靠有效并符合标准要求。
*.检查出口门（窗）附带开关，打开出口时电梯停止。
*.检查出口门（窗）强度是否足够，有无破损。**天
**轿门机械锁装置督维保单位：*.检查是否符合相关的动作条件，动作是否灵活、可靠。
*.如依靠电磁装置动作，检查电磁装置动作是否正常，温升是否过高。*个月
**应急照明、警铃和电话督维保单位：*.检查应急照明装置是否能够正常使用。
*.检查报警装置、通话装置的按钮标记是否清晰、功能是否正常。
*.外部警铃及电话等设置在管理员常驻的消防中心或值班室。
*.为方便紧急救援、检修，机房与轿厢间应设置电话联络装置。
*.设置在轿内的紧急联络装置要使用方便。**天
**轿顶检修装置督维保单位：*.轿顶检修装置应优先于其他一切检修装置。
*.检查检修开关动作是否灵活可靠。**天
**轿顶停止开关督维保单位：检查停止开关的动作是否良好。**天
**停层、平层装置督维保单位：*.检查各平层感应器表面清洁无积尘，感应器与感应片的各相关尺寸是否符合要求。
*.确认轿厢运行时产生的位移不会导致感应器与感应片碰撞。
*.检查电气连线是否固定可靠，接触是否良好。*个月
**轿顶照明及开关督维保单位：检查轿顶照明、照明开关及防护罩是否齐全并良好，有无备用灯泡。**天
**轿顶面、防护栏督维保单位：*.检查轿顶面有无油污及防护栏强度和尺寸。
*.轿顶面各装置电气布线整齐。*个月
**轿顶反绳轮督维保单位：*.检查钢丝绳槽有无严重油污，有无过度磨损，绳轮转动是否灵活；轴承润滑是否良好，有无异响。
*.检查绳轮防护罩和挡绳装置是否完好，挡绳装置的位置合适。*个月
**导靴(滚轮)督维保单位：*.检查运行时有无异响，接触部(转动部)的磨损程度、润滑是否良好。
*.检查导靴（滚轮）安装尺寸是否符合产品要求。
*.检查轿顶、对重上油杯内油量是否充足，油杯有无漏油破损。*个月
**机械选层器督维保单位：*.检查机械选层器的钢带是否张紧，接头固定是否良好。
*.检查断带安全保护开关位置是否正确，功能是否正常。**天
**称重装置督维保单位：*.检查称重装置的安装位置是否正确,动作状态是否良好。
*.检查满载、超载信号所对应的电梯控制功能及相关声光信号是否正常。
*.对于连续检测载重量变化的称重装置，应定期通过电脑数据检查是否正确。*个月
应定期调整称重装置的初始状态。**个月
**对重督维保单位：*.检查对重架的连接螺栓是否松动和生锈腐蚀。
*.检查对重如有反绳轮的绳槽磨损程度，轴承润滑是否良好，有无异常噪音。
*.检查绳轮防护罩和挡绳装置是否完好，挡绳装置的位置合适。
*.检查对重块是否固定可靠，运行有无异响。
*.检查绳头连接装置是否固定可靠；如用螺杆连接，应至少用两个并紧螺母，并用开口销锁紧。*个月
**井道照明督维保单位：检查井道照明是否齐全。*个月
**限速器钢丝绳督维保单位：*检查钢丝绳槽磨损是否规定值以内。
*.检查钢丝绳是否有断股现象，是否有过量的断丝和磨损。
*.检查与安全钳的连接部位材料是否有过量的磨损、锈蚀。
*.检查端接部组装是否良好，应使用三个绳夹夹紧，夹绳方向应正确。*个月
**主钢丝绳督维保单位：*.钢丝绳的张力应均等，与平均值偏差不超过*%。
*.检查钢丝绳有无过多油污；有无断股现象，断丝数是否标准，有无过量磨损。
*.检查绳头连接装置的各部件是否齐全且固定可靠，紧固件有无松动。*个月
**导轨及支架督维保单位：*.限速器、安全钳联动试验后，应将安全钳动作痕迹打磨平整。
*.检查导轨及支架表面有无严重油污及锈蚀。
*.检查导轨撑架、压板的紧固件有无松动。**个月
**强迫换速、限位、极限开关督维保单位：*.检查开关是否紧固可靠，开关动作部位有无生锈，滚轮有无严重磨损。
*.检查开关动作位置是否符合产品要求。
*.检查电气触点接触是否良好，各开关相应功能是否正常。
*.检查轿厢或对重接触缓冲器前极限开关是否动作。*个月
**厅门督维保单位：*.检查厅门有无严重变形、磨损、生锈、腐蚀等情况及门头清洁。
*.检查门开关动作是否顺畅良好，有无卡阻、异响。**天
*.检查厅门关门到位的电气保护装置功能是否正常。
*.检查门扇采用间接机械联动时，被动门电气连锁保护装置功能是否可靠。
*.检查在层门最不利位置，施加外力，门扇之间的间隙是否超过**mm，有无停梯现象。*个月
*.检查厅门三角锁动作、复位灵活，开锁钥匙应经授权使用。
*.检查厅门验证锁紧的电气保护装置功能是否正常，锁紧元件的最小啮合尺寸为*mm。
*.检查门扇与门扇、门扇与门框、地坎之间的间隙是否符合标准要求。
*.检查门锁滚轮的间隙及与开门刀的配合尺寸是否符合产品说明要求。
*.门偏心轮检查及调整、门挂轮磨损程度检查。
*.检查闭门器功能在各层工作是否正常。*个月
**厅门地坎督维保单位：检查厅门门脚胶是否齐全，有无脱离。**天
*.检查厅门护脚板是否可靠固定，运行时不得与轿厢部件相摩擦。
*.检查是否出现因厅门门脚胶磨损而发生的噪音。*个月
*.轿厢开门刀与厅门地坎间隙应在*-**mm。
*.检查厅门地坎和轿厢地坎之间的间隙是否符合产品及标准要求。**个月
**随行电缆及附件督维保单位：*.检查随行电缆两端是否可靠固定，是否有打结及波浪扭曲现象。
*.运行时随行电缆不应触及其他部件而导致磨损或损坏。
*.轿厢完全压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面及其他部件接触。
*.轿厢监控线与随行电缆同步捆绑时，必须确保不产生大的晃动和表面破损。*个月
**大厅按钮及显示器*.检查按钮、开关功能是否正常，是否有显著的老化、损坏、卡阻现象。
*.检查显示器的显示是否正确，是否有缺划、错划的现象。
*.检查候梯厅是否有足够照明。**天
**消防功能检查消防迫降和消防员专用各项功能及基站消防开关防护是否正常。*个月
**底坑停止装置督维保单位：检查是否有显著的生锈、腐蚀现象，开关动作是否正常可靠。**天
**底坑爬梯督维保单位：检查底坑爬梯是否固定可靠并方便人员安全进出。**个月
**缓冲器督维保单位：*.检查液压缓冲器被压缩后应能自动复位，完全复位后开关才能恢复正常。
*.检查液压缓冲器的电气保护开关动作灵活，功能可靠。**天
*.检查液压式缓冲器的液量是否正确。
*.检查缓冲器顶面至轿厢、对重的距离是否符合标准要求。*个月
*.检查缓冲器是否固定可靠，有无生锈、腐蚀现象。*个月
**安 全 钳督维保单位：*.检查安全钳及联动机构各部件是否齐全，有无过量磨损及损坏。
*.检查安全钳各楔块与导轨间隙均匀，是否符合产品要求，夹紧位置正确。
*.检查安全钳各部件有无过多油污，应定期清洁。*个月
**限速器钢丝绳张紧轮、坠陀及保护开关督维保单位：*.限速器钢丝绳张紧轮坠陀不应离地过低。
*.检查钢丝绳断裂或松弛时是否能使保护开关正确动作。
*.检查电梯运行中是否存在显著的振动、噪音现象。**天
**底坑地面督维保单位：检查清洁状态，防水是否良好，是否有渗水漏水现象或消防水倒灌现象。**天
**补偿链或补偿绳督维保单位：*.检查补偿绳的张紧轮装置及行程限制开关固定情况，位置是否正确，开关功能是否可靠。
*.检查补偿链或补偿绳有无破损及断裂，有无生锈和腐蚀现象。**天
*.补偿绳张紧力要充分、均匀；电梯运行时补偿链或补偿绳不应离地过低。
*.补偿绳的张紧轮不应离地过低，也不应脱出导向轨道。*个月
检查补偿链或补偿绳两端是否固定可靠，补偿链的二次保护装置正确可靠。*个月
*.*公用设施巡查管理与维护标准
序号项目时间次数内容
*路面路基每周**.检查路面有无积水。
*.检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
*.检查路基有无塌陷。
*.发现异常及时处理或修复。
*路灯及线路每日*检查灯具完好情况，即坏即修。
每周**.检查玻璃灯罩有无破损。
*.检查有无金属灯架松脱现象。
*.检查灯口、灯栅有无损坏。
每季**.检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象，发现异常即时处理或修复。
*.检查金属灯架有无锈蚀。
每半年**.检查灯具支架及线管是否需要补漆。
*.检查路灯线路有无老化现象。
*停车场库每日*检查车道灯有无损坏，发现异常及时处理或修复。
每月**.检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
*.检查限速牌、指示牌是否齐全、完整。
*.检查挡车器是否正常。
*沟渠池井每周**.检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
*.检查雨水篦有无异常。
每季**.检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
*.检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
*.检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
*.检查井盖及雨水篦是否需要补漆。
*.检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
*公用标志设施每周*检查标识标牌是否清晰、无污迹，有无无松脱、破损等情况，发现异常及时处理。
每半年*检查完好程度，加固。
*地下管网每半年**.检查管道是否需要刷漆。
*.检查管道保温层有无损坏。
*.检查管网及管网支架是否完好。
*.发现异常及时修复。
*.* UPS巡查管理与维护标准
序号项目时间次数内容
*UPS及电池每小时**．检查UPS主机有无告警及旁路开关Q*是否处于合闸位置。
*．“听”运行的情况、“闻”设备有无发热等异味。
*．检查电池室各监控指标是否在合理要求的范围。
*．检查电池是否有漏液、变形的情况。
*．检查室温是否小于**度。
每季度**．放电一次。
*．每季度定期配合外委设备厂家巡检一次,并记录档案，包含《UPS巡检报告》、《UPS维修记录表》以及整体UPS综合报告和更新、更换、改造、重组等方案及建议。
*.*智能系统巡查管理与维护标准
序号项目时间次数内容
*智能系统每天**.检查数据采集、通讯及存储是否正常。
*.检查远程监控运行情况，能及时上报监控数据异常警报。
*、管理标准
*.*严格按照国家和行业有关标准进行运作和管理。
*.*严格按照中标人制定的供配电系统、**系统、照明系统、空调及其智能监控系统的管理制度、规程、流程、作业指导书（以上管理制度、规程、流程、作业指导书需通过招标人审核）及定期维护标准，保证供电及UPS供电系统正常运行，*电突发性停电备用发电机在*分钟内启动并接入应急电网；确保精密空调供冷系统运行正常，突发性故障时能在**分钟内启用备份系统。
*.*保证对办公、会议等有较大影响的计划性维护保养，如需要停电保养、清洗水池需提前三天填写申请单提交招标人，在获得招标人批准后实施，发生意外故障在**分钟内报告招标人。
*.*当接到*供电局、自来水公司计划性停电、停水的通知时，在停供前**小时通知招标人。
*.*接到公用设施、供水、供电、空调系统故障报修后立即报告招标人并在**分钟内到达现场。
*.*定期对设施、设备进行检查，发现设备故障或重大事故隐患在**分钟内向招标人报告。若发生重大故障或事故，在**小时内填写书面报告报送招标人。
*.*报修与投诉受理
（*）服务场所公示办事制度、规章、服务标准、联系电话、投诉渠道，**小时受理招标人报修通知，接到报修通知半小时内到达现场（预约时间除外）。服务时限不得因节假日及休息时间顺延。
（*）**小时受理业主投诉并要求在**小时内答复处理。客服热线管理，跟进服务需求记录投诉与处理情况及反馈等。
*.*管理目标
（*）设备运行完好率：***%
（*）房屋零修及时率：≥**%
（*）维护质量合格率：***%
（*）突发事件处理及时率：***%
（*）月有效投诉：≤*
（*）投诉处理率：***%
（*）机电设备**设备率：≥**%
（*）顾客满意率：≥**%
（*）技术工作人员持证上岗率：***%
（**）管理人员培训合格率：***%
（**）杜绝重大设备事故及人身伤亡事故。
*、其它要求
*.*管理用房提供
本项目服务期限内，招标人将提供**平方米左右的管理用房(含仓库及维修场所），供中标人免费使用，中标人要列明管理用房使用方案并报招标人审批。
*.*中标人派驻招标人物业的全体员工必须遵守招标人有关规章制度和管理规定，坚决贯彻执行招标人主管部门的管理要求，听从招标人主管部门的指挥调动。
*.*招标人有权对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，由中标人承担违约和赔偿责任。
*.*中标人应与工作人员签订《安全生产责任书》,如工作人员违反相关工作责任或相关操作流程，造成设备严重损坏，中标人应承担赔偿责任，如果造**全事故或人员伤亡，一概由中标人负责。
*.*本项目服务范围内的所有项目（含设备、各种值班室、值班宿舍板房）的设备设施（含公有住房）维护，维修费用由招标人负担，不含私人住宅维修和材料费。
*.* 公共水电费及发电机燃油费由招标人承担（包括空调、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用水、用电）。
*.*本项目物业管理服务工作过程中使用招标人设施设备所产生电费、水费、煤气费、电话费等费用由招标人直接向供电供水及电信单位支付。
*.*春节、五一、十一等长假加班安排：中标人安排值班人员并保证各项系统正常运行，费用由中标人自行承担。
*.*中标人应配合招标人完成各种活动相关事宜，协助完成招标人安排的相关工作。
（二）会务服务
*、服务范围
*.*福今路*号大院：*号楼*楼会议室*间（分别容纳***人、**人），办公大楼**楼会议室*间（分别容纳**人、**人）。
*.***省突发事件预警信息发布中心：北楼*楼贵宾室*间（容纳**人）、大会议室*间（容纳***人）、普通会议室*间（每间能容纳**人）；南楼会议室*间（每间能容纳**人）；大服务平台会议室*间（容纳**人）；*楼会议室*间（容纳**人）；未启用会议室*间，会客室*间。
*.***天气雷达基地：会议室*间，分别容纳**人、**人、**人。
*、服务内容
负责日常接待和指引、前厅来访接待和登记、会议系统的日常操作、所有会务保障、会议签到、报刊杂志领取、会标、茶水供应等工作。
*、人员配备要求
*、会务服务人员共配备*人，其中福今路*号大院*人、**省突发事件预警信息发布中心*人、**天气雷达基地*人。
*、人员基本要求：**-**（岁）女性，*.**m以上，相貌端正，身体健康、形象气质佳，普通话流利，发音标准；熟悉会务接待礼仪礼节。
*、服务要求
*.*根据招标人要求制定服务流程、标准，对重大会议、活动做好应急预案。
*.*中标人应根据根据参会人数和形式，按招标人要求进行会场布置。做好物品定制、茶叶和咖啡等物品领用，配备毛巾、烟缸等相关物品，并在会议召开前半小时将会议室场所及会议主席台、发言席、签到席、横幅（会标）、背景音乐、灯、空调、开水、座签、话筒、投影仪、音响设备等准备就绪。
*.*会议召开后为参会人员提供会议服务，负责茶水、咖啡供应及会后清洗、消毒杯具工作。
*.*会议结束后需完成保洁及相关设备、物品清点、归还（归位）、存库等工作。
*.*会务服务人员须熟悉楼层及会议室分布，做好来访人员接待和询问登记，要求记录完整清晰。
*.*负责招标人茶叶、咖啡等物品管理，做好数量与金额的登记，按月交由招标人主管人员进行数量与金额的确认。
*.*职工体育活动中心开放服务
（*）负责职工体育活动中心日常开放工作，职工体育活动中心包括福今路*号大院*个、预警中心*个。
（*）开放时间：每天*:**—**:**，中午休息，法定节假日停，周六、日开。
*.*会务服务人员工作要求
（*）会务服务人员要求着装统一整洁，佩戴服务标志，不穿拖鞋。
（*）会务服务人员刘海不遮眼，后发不披肩，发型统一，要求化淡妆，不浓妆艳抹，不佩戴首饰。
（*）坐姿站姿规范端庄，不翘腿。
（*）语调温和亲切，音量适中，普通话规范。
（*）微笑服务，态度诚恳、热情、周到，精神饱满、彬彬有礼。
（*）注意保密，场内服务人员及会务工作人员严禁外传会议内容。
（*）提前准备会议室，打扫好会议室，擦干净桌椅并摆放整齐。检查多媒体设备是否正常，检查无线话筒电池是否充足等。
（*）至少提前半小时开启会议室，开好灯光、空调、准备好茶水、准备好话筒、投影等有关设备。
（*）提前挂好横幅（或LED显示屏），按要求摆放茶水、人员座位牌等并进行会务布置、摆放和资料发放等。
（**）安排足够人员（包括设备调试人员、服务员）在会议期间候命，及时处理突发事件，第一时间响应会务需求。
（**）按招标人要求对重要会议进行全程茶水服务。
（**）会议结束后，迅速进入会场仔细地检查，如发现有遗忘的物品，须设法追送；追送不及时，速交会议主办部门并做好登记。
（**）收拾好会场内外，及时关闭空凋、多媒体等设备电源。
（**）客户服务要及时到位，包括限时服务承诺、投诉跟踪等。
（三）绿化养护和保洁服务
*、总体要求及质量目标
*.*总体要求
（*）要求中标人提供高标准的绿化养护和保洁服务。
（*）招标人对中标人组建的绿化养护和保洁服务团队实行统一管理，由招标人和中标人共同制订工作制度和标准，中标人应严格执行有关的管理制度,加强对物业服务工作人员的管理。
（*）中标人的绿化养护和保洁服务方案、服务团队组织架构、人员录用及建立的各项规章制度实施前必须报告招标人备案，招标人对重要岗位的设置、人员录用有直接参与权与审批权。
（*）中标人必须确保有应急储备，随时按招标人要求进行紧急调用。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，招标人对中标人的人员有直接指挥权。
（*）中标人应建立健全保洁服务制度，包括卫生清洁服务工作制度、岗位责任制度、员工奖惩制度、责任追究制度、突发事件处理工作制度、考勤制度、保密制度等服务制度。设立**小时服务电话,建立完善的接诉、处理、回访机制，并交招标人备案。
（*）中标人应于每月**日前如实向招标人提交当月工作总结和下月工作计划，作为招标人检查和指导清洁管理服务的依据。
（*）绿化养护和保洁服务工作过程中使用招标人设施设备所产生煤气费、电话费等费用由招标人直接向供应单位及电信单位支付。
（*）招标人免费提供清洁用房给中标人使用，中标人应列明清洁用房分配方案并报招标人审批。
（*）中标人需无条件配合业主按政府相关主管部门要求做好垃圾分类及集中收运工作。
*.*质量目标
（*）树立“客户至上，服务第一”的思想，招标人以工作质量进行月度考核，中标人应提供优质服务，大力推行创优质服务、优质管理的活动，招标人对管理服务满意率达**%以上。
（*）应做到服务规范化、工作目标明确化，任务落实及时化，讲求工作效率化，实现有效管理。
（*）不断完善各项规章制度，在满足绿化养护和保洁服务基本要求的基础上向招标人提出更优的绿化养护和保洁服务计划书，以提高管理效率和管理质量。
*、服务内容与要求
*.*服务内容
中标人负责各区域大楼内和公共外围区域的日常清洁保洁、突击应急和重大活动清洁，以及绿地（包括绿地草坪、地被、花卉、行道树、观赏乔灌木、果树、绿篱、水生植物、园林小品等）的绿化养护、公共会议室区域绿化养护、花卉租摆、鱼池养护、化粪池检视巡查等管理服务工作。
*.*人员配备要求
（*）绿化养护和保洁服务人员共配备**人，其中福今路*号大院和梅东小区*人（绿化养护*人，保洁*人），**省突发事件预警信息发布中心**人（绿化养护*人，保洁*人），**天气雷达基地*人，（绿化养护*人，保洁*人）。
（*）工作人员要求：年龄为**-**（岁），身体健康，有一定服务行业经验。（客房人员女性优先，相貌端正，**（含）岁以下，工作认真细致。）
（*）工作时间：每人每天工作时间*小时，每周休息*天。节假日至少安排驻场半数人员值班负责绿化养护和保洁工作。
（*）须统一穿着工作服，配戴工作牌上岗。
（*）所有保洁工作人员必须进行保洁服务知识和技术业务培训后方能上岗，提高员工的整体素质，保证服务质量，并提交培训计划给招标人。
*.*绿化养护服务要求及标准
（*）管理园林环境，根据不同的树木、花草，采取相应的养护办法进行培土、压沙、施肥、修枝、剪叶、淋水、除杂草和防治病虫害。
（*）管理会议室区域绿植，根据不同绿植采取相应的养护办法进行施肥、修枝、剪叶、淋水。（绿植数量及位置以签订合同时清点为准）
（*）绿化养护标准参照《***城*园林绿化养护管理质量标准》的一级管理养护标准。
（*）草坪和地被养护标准：草坪平整表绿，地被植物生长旺盛，草坪纯度必须保持在**％以上；草坪、地被生长高度保持不高于*cm；水、肥充足，无杂草、无病虫害。
（*）绿篱、乔、灌木养护标准：保持乔、灌木冠幅**，绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常，保证病虫害率在*%以下。
（*）中标人应按照植物特性要求进行科学管理，保持形态美观，树木不带有枯枝、死枝，保持生长良好，色块苗木应保持层次分明，轮廊清晰，保证院区内的绿化保存率达到**%完好率，发现缺株应及时补植（*日之内），且规格与原有的保持基本一致。其中因中标人养护不当造成绿地缺失或乔灌木的损坏，由中标人负责补种。
（*）保持苗木水份充足，及时进行病菌防治和虫害喷杀，做到无明显虫害痕迹，植物生长正常。同时，做到绿地无积水，无蚊蝇孳生地和枯枝败叶，发现鼠害要及时施药毒杀，堵塞鼠洞等。
（*）所辖绿地地段应保持清洁，修剪的树木（低于*.*米以下）要当天及时清运，绿地上无明显垃圾余泥、石块、杂物等.
（*）每次台风前加强巡查，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。
（*）中标人需每年更换种植、重大节假日及时补充景观水池内的水生花卉植物，保证景观池内水生花卉植物不少于现有盆数（数量以签订合同时清点为准）。
（**）中标人需每个季度消毒每个景观锦鲤水池一次，保证锦鲤存活率达到**%以上。
（**）古树及名贵植物要严格按照古树名木保护办法处理、悉心栽培。
（**）绿化养护工作细则及质量标准
项目频次清洁养护服务标准清洁、养护效果
景观水池每日每日除漂浮物、杂物；景观池保持正常平衡生态环境、池水易于锦鲤生存、水生植物美观
每周每周清理换水喂鱼*次
每月每月清洗水池*次
地被、草坪、绿地每日每日按计划养护、浇水无黄土裸露斑秃、草坪平整、绿地整洁、无杂物
每月每月修剪、施肥*次
行道树、乔灌木各类植物、园林小品每日每日按计划养护、浇水、施肥、修剪造型生长茂盛、造型美观、无死树和明显枯枝、病虫害伤害率**%以下
每月每月修剪、施肥*次
会议室绿植每日按计划养护、浇水、施肥、剪枝生长茂盛、造型美观、无死树和明显枯枝
*.*保洁服务要求及标准
（*）服务范围
服务地点序号服务范围
福今路*号大院和梅东小区*省局办公大楼*层、**-**层（含办公室内保洁）及*层公共区域、*层公共区域、*层公共区域。
*科研楼（*-*层公共区域）
*探测数据中心楼（*-*层公共区域）
*老干活动中心（含办公室内保洁）
*旧电站宿舍（共*层）公共区域
**号楼（共**层）公共区域（含地下车库）
**号楼（共*层）公共区域
**号楼（共*层）公共区域
***号楼（共*层）公共区域
**梅东路**号、**号*-*层楼梯，梅东路**号*-*层公共区域
**人事用房*间
**在用电梯（**部）、拟建电梯（*部）
**车库、自行车库
**省突发事件预警信息发布中心*预警中心办公大楼（共*层）*楼*间办公室（含办公室内保洁）、负平台一、二层、及公共区域（含地下车库）
*科普楼*楼公共区域
*职工活动中心（*层）公共区域
*卫星站*-*栋公共区域
*预警中心园区公共区域
*卫星站小区公共区域
*电梯（*部）
**天气
雷达基地*各大楼室内公共区域：
负责大楼内部公共区域、大堂、电梯、空调风口、地面、墙面、宣传栏、消防设施、走火梯、洗手间、茶水间、会议室、地下停车场的日常清洁保洁工作。
*基地园区内各大楼外围公共区域：
负责属基地园区范围内的人行道、机动车道及周边公共场地、共用部位设备设施（含顶层天面、露台、鱼池、游泳池、沟渠等部位）的卫生保洁工作。
（*）服务要求
按工作程序及制定标准进行全方位保洁，特别对卫生间、道路、通道等做到按标准定人定点定时管理、巡查及监督。
（*）保洁服务的工作细则
序号项目工作要求工作细则
一、公用洗手间、茶水间
* 地面拖擦*次/日
* 墙面擦抹*次/周
* 蹲位冲刷*次/日
* 小便池冲刷便池与周围地面*次/日、放卫生球
* 洗手盆、洗手台擦洗*次/日
* 垃圾桶（篓）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶*次/日、垃圾日清
* 地漏刷洗*次/日
* 窗台、门擦拭*次/日
* 窗玻璃、窗框擦抹、刮洗、抹干内侧*次/周、外侧*次/*周
** 消毒用消毒水拖地*次/周
** 间隔板擦抹*次/周
** 照明灯擦抹灯具*次/月
** 空调风口和面板擦抹*次/季
** 镜子擦抹、抹干*次/日
** 电开关、电箱面板擦抹或擦拭*次/周
** 热水器擦抹或擦拭*次/日、消毒*次/月
** 茶水柜擦抹或擦拭*次/日
二、走廊、大厅、楼梯间、电梯间、停车场
** 走廊、大厅、楼梯间、电梯间地面扫除垃圾、推尘、除污迹、香口胶、堵鼠洞*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 天花板掸尘和扫蜘蛛网*次/月
** 镜子擦抹、抹干*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 楼梯扶手擦抹*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 按钮及面板擦拭 *次/日
** 电扶梯踏步沟槽擦拭*次/日
** 护栏擦抹或擦拭*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 梯级及侧面清扫和擦抹*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 消防器材擦抹*次/月
** 过道窗台擦拭*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 过道门、窗玻璃擦抹、刮洗、抹干*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 照明灯具擦拭照明灯具、灯罩*次/月
** 过道垃圾桶、室内垃圾篓收集和清运垃圾、擦抹或清洗垃圾（篓）垃圾日清
** 清除指定张贴点以外的张贴物清除\
** 卷闸门或拉闸门擦拭或擦抹*次/月
** 空调风口和面板擦抹*次/季
** 宣传栏、橱窗、标示牌清扫、擦抹*次/月（ 科普楼*次/周；卫星站*-*栋*次/周）
** 公共休息桌椅擦抹*次/日
三、办公室
** 地面清扫、推尘、除污迹、香口胶*次/月
** 门、窗玻璃和窗框擦抹、刮洗、抹干*次/月
** 窗台擦抹*次/月
** 隔墙玻璃清洗、擦干净*次/月
** 天花清扫灰尘和蜘蛛网*次/月
** 门擦抹*次/月
** 开关和电源箱面板擦抹*次/月
** 墙面清扫灰尘、清除污迹*次/月
** 风扇、空调风口和面板擦抹*次/季
四、会议室
** 地面清扫、推尘、除污迹、香口胶*次/周
** 门、窗玻璃和窗框擦抹、刮洗、抹干*次/周
** 窗台擦抹*次/周
** 桌子、椅子、茶几、会议台擦抹、清垃圾*次/周
** 天花清扫灰尘和蜘蛛网*次/月
** 门擦抹*次/周
** 开关和电源箱面板擦抹*次/周
** 墙面清扫灰尘、清除污迹*次/周
** 风扇、空调风口和面板擦抹*次/季
** 皮沙发、皮椅擦洗、抹干*次/周
五、道路、小径、广场、**、花坛、花基、垃圾收集点
** 道路路面、小径清扫*次/日（上午、下午）（福今路*号大院、梅东路小区除外），高压水枪清洗*次/季
** 广场、**地面、楼梯梯级清扫*次/日
** 排水沟、地漏口冲洗*次/月
** 护栏、户外灯杆、音响、基座擦抹*次/周
** 广告牌、户外桌椅、抹擦或擦拭日常清理乱张贴搭挂或擦拭*次/周
** 花坛、花基、花墙、绿篱带清扫、拾捡*次/日，巡回保洁
** 垃圾收集点巡查监督、及时处理*次/日
*.*其它要求
（*）中标人在绿化养护和保洁作业过程中损耗的物料、工具（不含洗手液、擦手纸、卷纸、空气**剂、免洗消毒剂）和各种规格的垃圾袋等必须根据本项目需求购置各项用品，并做好相关采购验收工作，保证质量。
（*）各服务区域的环境卫生服务费用（垃圾清运费）由业主直接支付给街道相关主管部门。
（*）由中标人提供相关保洁绿化工作必备工具，包括多功能绿篱机，四冲程手推式草坪割草机，汽油锯，高空修枝锯，手推式高压打药机，清洁工具车。
（*）中标人在岗 (值班)工作人员，不得从事其他与物业服务工作无关的事项。
（*）非工作原因, 中标人的非上班人员以及其他无关人员,下班后必须离开物业,不得在招标人物业区域内逗留。
*、客房服务要求
*.*服务范围
服务地点服务范围人数
**天气雷达基地*楼*间套房、*间标间；*楼**间客房；*楼**间标间。总计**间客房。*人
*.*服务内容
（*）根据招标人要求对入住的人员提供公寓式服务。
（*）提供提供前台礼宾服务、迎送服务、入住办理服务、入住引导服务、应急服务、问询服务、温馨服务、卫生清洁、物品借用、叫醒服务、洗衣服务、行李寄存、信息流转及vip服务等服务。
*.*服务要求及标准
（*）实行全面管理服务，包括工程设备保障、安全保障、环境保洁、绿化、客人退房后的房间清洁等。
（*）制定客房部员工礼节礼貌规则、交接班制度、客房楼层岗位职责、门卡管理程序与标准、工作车物品摆放标准、进房间敲门程序与标准、布草替换程序与标准、清扫房间和卫生间程序与标准、客房抹尘程序与标准、客房做床程序与标准、开夜床程序与标准、清扫空房程序与标准、走客房清扫程序、客房物品摆放规范、客房杯具的消毒程序、VIP接待程序与标准、客房异常和突发事件处理程序、客房遗留物品处理程序、备用钥匙管理程序，并照此执行。
（*）确保客房环境及卫生清洁状况良好，无积尘、无积水、无蚊虫，绿化摆放整洁，符合公寓管理标准。
（*）确保无闲杂人员出入，入住人员凭房卡出入，统一管理。
（*）确保各系统运行正常，保障入住人员的用水、用电、空调、网络等服务需求，不得发生因中标人引起的停水、停电事故。
（*）制定客房各项设施、项目使用及服务流程，使用登记表，每月对使用情况进行汇总。
（四）保安服务
*、岗位配置要求
地点序号岗位工时（小时）人数
福今路*号大院、**号大院和梅东小区*南门保安亭****
*北门保安亭**
*安防、消防监控室（大堂）**
*梅东小区保安亭**
*大院区域内巡逻岗**
*福今路**号大院保安亭**
**省突发事件预警信息发布中心*北门保安亭****
*南门保安亭**
*科普楼保安亭**
*安防、消防监控室**
*南楼大堂**
*园区巡逻岗**
**天气雷达基地*正门保安亭***
*观测场保安亭**
*、人员配备要求
*.*福今路*号大院、**号大院和梅东小区配备保安人员**人，其中应配备一名专职管理员，负责对接招标人日常工作安排，负责大院内公共区域消防设施、器材的巡查，保安队伍的管理。《建（构）筑物消防员证》持证人数不少于*人，每班安排不少于*人持有机动车驾驶证持证人员，为招标人提供移泊车服务（其中周一至周五每天早上*:**到*:**为移泊车高峰期）。
*.***省突发事件预警信息发布中心配备保安人员**人，其中应配备一名专职管理员，负责对接招标人日常工作安排，负责整个园区内公共区域消防设施、器材的巡查，保安队伍的管理。消防监控岗人员需持有《建（构）物消防员证》，持证人数不少于*人。
*.***天气雷达基地配备保安人员*人。负责两个门岗及雷达基地治安工作。
*.*保安人员要求年龄在**-**（岁），平均年龄不得超过**岁。所有保安员经过**机关保安管理部门培训取得从业资格证后方可上岗。
*.*保安人员每人每天工作时间*小时，每周休息*天，具体执勤方案报招标人审核后执行。如有改变须经招标人同意方可实施。
*.*因保安岗位流动性大，特别要求各园区保安人数不得长期缺岗缺人，每年满编满岗必须达到*个月以上。
*、服务内容
*.*具体分工
序号项目具体分工
*门禁系统日常操作、巡查由中标人完成，专业维护保养由招标人外委专业公司完成。
*防盗报警系统日常操作、巡查由中标人完成，专业维护保养由招标人外委专业公司完成。
*公共广播系统日常操作、巡查由中标人完成，专业维护保养由招标人外委专业公司完成。
*监控系统日常操作、巡查由中标人完成，专业维护保养由招标人外委专业公司完成。
*道闸系统日常操作、巡查由中标人完成，专业维护保养由招标人外委专业公司完成。
*消防系统日常操作、巡查由中标人完成，专业维护保养由招标人外委专业公司完成。
*.*福今路*号大院、**号大院和梅东小区具体服务内容包括：大院内办公区及宿舍区的公共场地，建筑物，停车场，各大门口出入处。
*.***省突发事件预警信息发布中心为半开放式园区，具体服务内容包括：园区内办公区及宿舍区的公共场地，建筑物（含数据机房），消防监控中心，停车场，各大门口出入处，负责引导**车辆停放，以及招标人重要会议、接待、公众开放日等大型活动期间的临时保卫任务。
*.***天气雷达基地具体服务内容包括：基地内办公区及宿舍区的公共场地，建筑物，停车场，各大门口出入处，二十四小时确保雷达设施设备安全。
*、服务要求
*.*中标人负责保安员的选拔、考察、上岗及在岗培训与考核，驻场保安人员须经过与招标人相关的安保业务培训，须懂得防火、防盗、防灾害性事故的基本知识和技能，未经培训取得上岗证的保安人员不得上岗。
*.*保安人员上岗执勤，必须身着制服，语言文明，手势规范，站姿端正，精神饱满。
*.*保安人员在执勤期间不得随意离开值班岗位，值勤时应保持高度警惕，如发现问题时应果断处理并及时向招标人及有关部门报告。
*.*为确保招标人安全，中标人发现招标人存在安全隐患，应当及时向招标人提出合理的整改意见，以便招标人采取有效措施及时制定和落实防火、防盗、防破坏等安全防范工作。
*.*招标人举办相关活动时需要驻场保安员协助做好安保工作时，中标人应积极配合招标人做好相关安全工作。
*.*驻场保安人员应严格遵守保安人员职责，遵守纪律。招标人有权对保安人员的不称职行为进行批评教育，一旦发现有违反招标人管理制度的现象，招标人有权在三天内要求中标人立即调换，中标人不得拖延或拒绝。
*.*中标人要调换派驻招标人驻场的专职管理人员及保安员时，应事先经过招标人相关负责人的同意，中标人不得自行调换驻场专职管理人员及保安员。
*.*结合招标人与中标人双方实际情况，由中标人安排保安人员的工作和休假，保安人员按规定休假或因其他原因缺勤时，中标人应合理安排其他保安人员加班完成工作（此加班费由中标人支付），不得缺少双方商定范围内的岗位、班次及降低服务质量。
*.*驻场保安人员为保卫招标人利益而造成伤亡的，原则上由中标人按国家有关规定办理外，招标人可适当给予支持和帮助。
*.**驻场保安人员应安排在本项目服务区域，统一集中住宿，宿舍由招标人免费提供。
*.**驻场保安人员的巡逻电瓶车由招标人提供。
*、其他要求
*.*招标人确定执勤岗位及要求后，由中标人根据招标人提供的岗位职责进行完善，报招标人监管部门批准后组织实施。中标人全天候**小时对招标人各区域进行治安巡查、消防监控及参与突发事件的处理。
*.*维护招标人的正常秩序，保障招标人所有人员的人身和财产安全，保护招标人的设施和设备及各类财产不受损失，预防各类政治、刑事案件、治安事件和火灾事故的发生。
*.*配合**机关做好信息的收集工作，防止各类敌对势力的破坏和渗透，对发现的可疑情况和线索应及时向招标人监管部门报告。
*.*组织人员对院内安全存在的隐患进行查找，及时报告不安全因素，并配合招标人进行整改。
*.*全体保安人员均为义务消防员，中标人应对保安人员进行岗前培训，特别是消防技能的培训，使保安人员具有一定的业务素质。
*.*全体保安人员均为应急救援队员，中标人应对其进行培训，特别是快速反应应急救援培训，当发生火灾、恶性治安案件及其他突发事件时，*分钟内须有保安人员赶到现场掌控局面，*-**分钟之内需派出足够人手参与救援。
*.*建立完善的各项应急救援方案并按要求进行演练（火警、爆炸、投毒、群体性事件、其他破坏、盗窃等），确保各类突发事件得到快速、妥善处理。防止院内重大火灾、治安、交通、刑事等事件发生。
*.*中标人应建立完善的管理制度。包括管理制度、接报警制度、门卫值班制度、消防管理制度、车辆管理制度、值班巡逻制度、放行制度、交接班制度、奖惩制度、军事训练制度、宿舍管理制度、会议制度、安全汇报制度及向招标人提供一份详细年度计划。
*.*中标人应严格按照招标人停车管理规定，确保准进车辆按规定停放，院内不发生车辆乱停乱放的现象以及保证交通道路畅通。
*.**及时掌握院内车辆停车状况，发现车辆未关门窗、损坏等异常情况，应立即报告招标人监管部门及车主。
*.**保持院内道路交通特别是急救、消防通道的畅通，严防在院内发生交通事故。
*.**由中标人提供相关安防器材，包括对讲机，橡胶警棍，头盔，防刺服，防割手套，钢叉，防爆盾牌，强光电筒，保安工服工鞋。
（五）其他要求
*.中标人需根据实际情况和招标人需求，灵活协调、统筹调配各个服务区域的人员使用。
*.因招标人需要临时增加服务人员的，中标人需无条件配合增加人员，费用双方协商确定。
*．若有管理失误，或者值班过程存在因人为失误，造成经济损失。将根据情节严重，追求经济损失，并扣**%-**%月承包费。
七、 考核标准及实施办法
（一）考核标准
项目考核细则扣分标准考评扣分
(一)
制
度
管
理*、建立健全各项管理规章制度对各岗位工作标准并制定具体的落实措施，根据招标人要求制定水、电、会议、保洁等保障应急预案。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、员工管理*.所有人员持证上岗，业务熟练、有培训记录。
*.员工统一着装，佩戴明显标志，操作规范，作风严谨。
*.按合同的规定设置岗位，规定双岗值班的不得单岗值班。*. 未按要求持证上岗，每人扣*分。
*.未按要求着装，每次扣*.*分。
*.未按合同的规定设置岗位，造成空岗或缺岗的，每人次扣*分。
*.人员配备缺*人扣*分，单地点单项目缺*人以上（含*人）每人扣十分。
*、服务热线设立服务电话，接受招标人和使用者对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑等各类信息的收集和反馈，及时处理并作回访和记录。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、投诉处理耐心听取客户投诉内容，并详细记录对方的联系电话、部门、姓名等信息，并尽快给以解决，无法立即解决的问题须向客户说明回复时间，并立即向上级报告。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、档案整理房屋及其共有设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便，每月底上交所有值班记录给招标人。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、责任书签订落实安全管理责任，签订安全管理、保密等责任书。确保安全管理，不得对外泄露招标人涉密及人员信息。发生安全管理、保密责任事故扣除当月服务费的**%，并追究相关经济法律责任。
(二)
机
电
设
备
管
理*、公共区域及办公室区域、公租房维护维修每日巡查各公共照明, 各照明灯具，无损坏,漏电,空气开关，插座，门锁完好无故障，一般情况下,检修不过日。各探测传感器正常。注意节能，够亮度及时关灯，服务区内无长明灯等现象。未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
*、风机每日巡检各排烟风机；每月巡检**各风机。未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
*、给排水系统各下水管道、生活水池、水泵的日常巡检、清洗。确保给、排水系统正常。每日对总水表用水量检查、对水泵房供水设备检查，每月对集水井抽水泵检查，每季度对大院排水检查，定期清洗。未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
*、园区、大堂、广场、水池每月一次巡查园区围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。检查地面无损坏，花基围栏无损坏，射灯座，支架。未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
*、机房主机每日做好机房设备及环境卫生；按要求做好每小时主机运行情况记录。重要设备在报修**小时内处理，一般报修要在**小时内处理，并上报招标人。未按该要求巡查的、未做好巡查记录，报修处理不及时的，每发现一次扣*分。
*、新风机、柜机、机房精密空调、办公室末端机每日检查风机运行情况，有记录。清扫机房卫生；每两月清洗翅片。保证风机制冷正常，及时处理漏水现象；未按该要求巡查的，每发现一次扣*分
*、音箱、视听、视像、显示屏、舞台灯光每月外观清洁一次，音响、舞台灯光通电试验一次，有损坏的及时联系专业公司更换、维修。未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
*、电梯机房每日做好机房卫生清洁；每半月协助电梯公司检查保养工作；每年对电梯保养外包（外包）服务进行配合。未按该要求完成的，每发现一次扣*分。
*、电梯轿门（轿顶）、井道（大堂）每日检查轿门厢门、楼层显示，照明，门保护装置，轿内指令，轿门导轨；每半月协助电梯公司保养工作。能及时发现电梯故障，困人时能及时做出救援响应。
轿厢透光板损坏、照明故障要及时更换。每日检查各层厅门，厅门导轨，外呼功能及显示，运行层楼显示；每月导轨加油，厅门锁触头清洁，各厅门调整，各减速开关，限位开关调整。未按该要求完成的，每发现一次扣*分。
**、电房每日巡检高低压电房，检查电柜及地板清洁卫生工作；做好“五防”；电房通风、温度适宜、卫生良好、有记录；检查直流屏是否正常工作。每月协助供电局做好抄表计费工作。每年协助维保方做好汛期前高压设备维护检测。每年停电检测、保养低压设备一次。制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，严格按规程操作；有维修记录、巡视记录、运行记录；有维护保养计划、应急处理预案、有工作票、操作票制度、有绝缘工具。未按该要求的，每发现一次扣*分。
**、发电机每日机房清洁工作，检查蓄电池电量，电池水是否正常，检查隔音、送风机等设施有无损坏，检查照明及灭火设施是否完好；机房自动抽排水是否正常；每半月起动试运行一次。未按该该要求巡查的，每发现一次扣*分。
**、UPS及电池每日巡检、管理；每季度协助招标人外维单位做好专业维护保养工作。UPS及电池室环境（气体）达标、恒温恒湿（<**°C）。精密空调每两月清洗滤网。房间精密空调管道无漏水，做好管道保温。有应急措施。未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
**、空调每日巡检冷却水、冷水系统、循环水系统、电机等，确保在额定电流、温度以下运行；定期转换备用系统；无漏水溢水现象。电机无异响。对室外设备及时进行刷漆、上油等防锈保养；BA不能自控的，需人工进行干预，在确保末端供冷达标无投诉前提下，以确保供冷高效、节能。每月清洗冷却塔一次；每月做冷冻水及冷却水化验一次，水质达标。保障水循环达标。定期检查维护各分体空调，保证设备正常运行。*.未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
**、弱电智能系统日巡保障数据采集、通讯及存储正常；远程监控运行正常。能及时上报监控异常警报。大楼的弱电智能照明、智能化控制箱、采集箱、采集终端设备感应设备是否正常工作。有巡查维护记录。优化管理以降低能耗和设备故障率。未按该要求巡查及维护的，每发现一次扣*分。
**、强电井、水井定期巡查，上紧各触点、无发热、漏电未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
**、安全隐患的处理对上述*-**条，在巡查时应及时发现发热、异味等异常隐患，并正确处理。对危险隐患部位，设置安全防范警示标志，并作主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
**、维修维护对发现的故障问题要及时处理，一般性故障应当天内解决。特殊性故障应在**小时内解决。未按该要求解决的，每发现一次扣*分（可累积一直未处理的所有故障扣分）。
**、房屋本体日巡检走火楼梯、墙壁、扶手，各卫生间门；月检查**楼板，楼梯外墙检查，外墙玻璃检查，简体外观检查，各层防烟门，各窗。每月一次对屋面天沟、明沟清扫，确保排水畅通（汛期每周检查一次，突发情况每天检查一次）；每半年检查一次屋顶、发现顶层有碎裂，隔热板有断裂、缺损的应及时告知招标人。*.未按该要求巡查的，每发现一次扣*分。
**、泳池管理对泳池进行定期消毒与水质检测，有泳池管理制度、流程和相关措施。未按该要求完成的，扣*分。
（三）
会
务
服
务
管
理*、行为和语言规范接待客人应面带微笑，做到热情、周到、真诚、迎送有声，文明用语。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、来访登记实施严格的来访预约登记制度，当值人员须礼貌询问客人将访问的部门、对方姓名，有无预约，并马上进行电话确认，如得到许可，就请对方提供有效证件进行登记，给来访客人配发临时出入证；如未得到许可，须礼貌地回绝客人。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、会前准备提前一天布置好会场，调试会议设备，并通知主管领导到会场检查确认。会议开始前一小时再次确认与会人员名单，并及时对变化的部分进行调整。会前半小时再次对会议设备进行调试。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、会间工作及会后总结会议期间提供茶水，热毛巾服务，须注意监控会议情况，果断处理不可预见的细节问题。 会后总结分析，及时向主管会议部门领导反馈信息。 未按该要求完成的，每次扣*分。
（四）
绿化养护服务管理*.定期进行浇水、洗叶、修剪。
*.定期剪除枯黄枝叶，松土培土。
*.按植物状况施肥、喷药。未按该要求完成的，每次扣*分。
（五）
保
洁
服
务
管
理*、保洁服务按月进行全面检查：
*.工作频率符合工作细则的要求。
*.公用洗手间、茶水间地面无明显水渍；垃圾篓内垃圾不外溢；蹲位、小便池无明显异味；洗手盆、洗手台无水锈迹。
*.走廊、大厅、楼梯间、电梯间、停车场等公共区域地面整洁，无明显污迹；及时清理垃圾和张贴物；过道扶手、窗台、公共休息桌椅、宣传栏等无积尘。
*.办公室地面无明显污渍；墙面、天花板无积尘和蜘蛛网。
*.会议室地面整洁，无污迹；门窗、墙面、天花板无积尘；及时清理垃圾；桌子、椅子、茶几、会议台沙发、皮椅等干净整洁，无污渍。
*.道路、小径、广场、**等无大量积水，垃圾及时清扫；花坛、花基表面保持清洁，及时清理滞留垃圾和泥沙；水池无垃圾漂浮。*.工作频率低于工作细则要求，每次扣*分。
*.地面有明显污迹，每发现一处扣*分。
*.垃圾未及时清理，每发现一处扣*分。
*.常用公用洗手间蹲位、小便池有严重异味；洗手盆、洗手台有水锈迹，每发现一处扣*分。
*.重点抽查三处，门窗、墙面、天花板过道扶手、公共休息桌椅、宣传栏有积尘，每发现一处扣*分。
*.重点抽查三处，桌子、椅子、茶几、会议台沙发、皮椅等有明显污渍，每发现一处扣*分。
*、客房服务按要求对房间地面、床、卫生间进行保洁，清理垃圾、清洁镜面、马桶等。未按该要求完成的，每次扣*分。
（六）
保
安
服
务
管
理*、人员考勤*.特殊时期管理人员需安排全天候轮值处理突发事件。
*.管理人员需保持通讯工具**小时开启。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、值班要求*.值班时姿势端正，举止文明礼貌，使用服务用语。
*.保安人员不得消极怠工、值班时间内不得做与岗位无关的事情（突发事件处理、招标人临时工作要求除外）。
*.做好服务范围内财物的安全防范。当在管理区域内发生财物被盗、财物受损情况须及时追究第三方责任。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、交接班*.准时交接班，交接人员做好交接工作的。
*.交接班记录字体清晰、端正、内容详细、无遗漏。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、消防工作*.安防中心（消防监控中心）**小时监控。
*.保安员能正确使用多类消防、物防、技防器械和设备。
*.工作人员按照操作规程操作设备设施，防止人为损坏设备。*.未按该要求完成的，每次扣*分。
*.发生一宗责任事故扣**分。
*、车辆管理*.维护停车秩序，引导车主按划定区域停放车辆。
*.发生交通意外及时通知并协助交警部门处理。未按该要求完成的，每次扣*分。
*、突发事件处理*.未及时制定或更新各类突发事件应急预案。
*.发生突发事件时保安人员未能在*分钟内到位处理。
*.发生突发事件（如秩序混乱、打架斗殴、上访事件等）未能及时通报、并采取措施控制，影响单位正常运作。
*.服务过程中与第三方发生肢体冲突。未按该要求完成的，每次扣**分。
（七）其他要求 存在管理严重失误，或者值班过程存在人为失误，造成影响和经济损失。*.造成影响的，视情况酌情扣**%
～**%的服务费。
*.造成经济损失的，由第三方评估价，进行赔偿。
（二）考核标准实施办法
*.月度考评达标［**-***分（含**分）］不扣罚。
*.月度考评不达标［**分以上（含**分），**分以下（不含**分）］，扣除当月服务费总额*%。
*.月度考评不达标［**分以上（含**分），**分以下（不含**分）］，扣除当月服务费总额**%。
*.月度考评不达标［**分以上（含**分），**分以下（不含**分）］，扣除当月服务费总额**%。
*.月度考评不达标［**分以上（含**分），**分以下（不含**分）］，扣除当月服务费总额**%。
*.月度考评不达标［**分以上（含**分），**分以下（不含**分）］，扣除当月服务费总额**%。
*.月度考评不达标［**分以下（不含**分）］，招标人有权单方终止合同，并扣除当月服务费总额**%。
八、 投标报价要求
*、本项目投标报价包含人员工资、加班费、五险一金、员工福利、保险、管理费、各类维护保养费、劳保费、保险费、各项税费、利润及本项目实施过程中不可预见的费用等。
*、投标人必须对本项目所有服务进行投标报价，不允许只对部分服务进行投标报价，任何只对其中部分服务进行报价的投标都被视为无效投标。
*、 下列项目费用由招标人承担，不包含在此次投标的报价中：
（*）物业管理区域房屋主体和设施设备的维修检测和更新改造费。
（*）自动门、中央空调、分体空调、配电房、污水处理、生活水泵、电梯系统、发电机、视频监控系统、门禁道闸系统等设备的年度大型维保维修等费用。
（*）物业管理服务费中不含消防器材的检测更换费用。
（*）物业管理服务费中不含能源费用、环境卫生服务费（垃圾清运费）。
（*）物业管理服务费中不含会务活动所需茶叶、咖啡等物料耗材及业主室内自用物品的损耗、维护、更换费用。
九、 付款方式
自合同生效之日起，中标人于每月**日（如遇节假日顺延至第一个工作日）前向招标人开具有效服务发票(增值税专用发票），招标人在收到发票后*个工作日内（如遇节假日顺延至第一个工作日）前以银行转账或支票的方式向中标人支付当月的物业管理服务费。
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