杭州市下城区人民法院关于杭州市上城区解放路91、93号非住宅房地产(权证号：杭房权证上更字第10071025号、杭上国用（2010）第100081号)及附属相关设施（地下层、无证建筑、固定装修及设施设备)（第一次拍卖）的公告
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公告摘要
部分信息内容如下：（查看详细信息请登录）
******人民法院将于****年*月**日**时至****年*月**日**时止（延时除外）在******人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上（法院账户名：******人民法院，法院主页网址：sf.taobao.com/区号——参见全国法院页面：https://sf.taobao.com/court_list.htm）进行公开拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：
拍卖标的：********路**、**号非住宅房地产(权证号：杭房权证上更字第********号、杭上国用（****）第******号)及附属相关设施（地下层、无证建筑、固定装修及设施设备)
本次评估拍卖范围为********路**、**号非住宅房地产，估价对象范围包含建筑面积*****.**平方米，国有土地使用权面积****平方米，无证建筑面积***.**平方米，地下层，固定装修以及设施设备，不包含债权债务、特许经营权、无形资产、承租人自行装修及自用设备设施、室内可移动物品等其他财产和权益。
特别提示：
*、房产租赁情况：此次房产拍卖为带租拍卖,租赁期满自行交接。已有相关企业提交租赁合同。已有租赁合同详见附件，请各竞买意向人自行查阅。
已知部分租赁状况如下：（内容节选自租赁合同复印件）
承租人
租赁面积
租期
租金支付情况
保证金
备注
**饮食服务集团有限公司**知味观
***
平方米
自****年**月**日起
至****年**月**日止
****年*月*日至****年*月**日止已支付
/
以租赁合同为准
**汇和商业有限公司
*****
平方米
自****年*月*日起
至****年*月**日止
****年*月**日至****年*月**日止未能支付
***万及
*.**万仓库保证金
**巴威健身有限公司
****
平方米
自****年*月*日起
至****年*月*日止
****年*月*日至****年*月**日止未能支付
**万
颐泰商务酒店管理(**)有限公司
****平方米
自****年*月**日起
至****年*月**日止
****年*月**日至****年*月**日止已支付
***万
**尹骏马酒店有限公司
****
平方米
自****年*月**日起
至****年*月**日止
****年*月**日至****年*月**日止已支付
**万
金鸿捷
***
平方米
自****年**月**日起
至****年*月**日止
一次性付清
/
根据场地租赁合同，承租人金鸿捷承租的位于天工艺苑七层棋牌室租赁期限为二十年，自****年**月*日至****年*月**日止，租金共计****万元整，租金已一次性付清。
根据租赁相关资料，部分租户支付了租赁保证金，金额合计***.**万元，特请各竞买人注意。
该拍品租金等情况涉及另外法院办理案件,部分租金已支付至该法院账户。拍卖成交后,买受人自行与各承租人协商租赁事宜。租赁押金处理由买受人自行解决。本拍卖不影响该租赁，租赁期满自行交接。具体租赁情形请自行了解。介者慎拍！
*、房产税费情况：标的物转移登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费）。有关房屋税费数额买受人也可以自行向当地的财税、房管、国土、所在楼盘的物业公司相关部门了解。
根据向税务机关调查了解，天工艺苑股份有限公司为一般纳税 人，主要涉及的税费种类有：增值税、城*维护建设税、教育费附加、地主教育附加、土地增值税、印花税等。具体计算方式为：(*)增值税：（拍卖价-购入价）**%;(*)城*维护建设税、教育费附加、地主教育附加：（拍卖价-购入价）**.*%;（*）土地增值税：（转入收入-扣除项目金额）*四级超率累进税率或按成交价格**%核定征收;（*）印花税：成交价格**.**%。
此外，该企业尚有欠税记录，其中欠税*******.**元，滞纳金*******.**元，合计********.**元。
另有***税务局第三稽查局税务行政处罚决定书杭税三稽罚【****】***号、***税务局第三稽查局税务税务处理决定书杭税三稽处【****】***号中表明：天工艺苑股份有限公司****年*月*日至****年**月**日期间，未按规定申报和未按规定足额申报缴纳房产税，根据税法规定应补缴****年至****年度房产税合计*******.**元。并根据税法相应规定对应补缴税款处以**%的罚款******.**元。
以上仅供竞买意向人参考。实际税费以当地的财税、房管、国土、等相关部门为准。
税费缴纳方式：出卖方税费可由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向本院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。
买受人提请法院退还已垫付出卖方税款，需提供以出卖方名义开具的税务完税凭证等相关资料，并且在税收缴款书备注中注明涉税房产坐落地址信息，地址信息要求与拍卖公告中房产地址信息一致。
为了维护申请执行人权利，买受人应及时缴纳相应的过户税费。买受人务必在已知房产解封后及时向拍卖法院申请退还已垫付税费等。若买受人未能及时来院办理税费结算（退税手续），由此产生后果均由买受人自行承担。
对被执行人的历史欠缴税费，税务部门可依法向执行法院申请受偿，但被执行人另有其他财产可供执行的，对税务部门的申请不予支持。
*、权益状况
根据《***不动产登记信息查询记录》记载，估价对象不动产坐落：********路**、**号，相关权益状况如下：
（*）房产权益： 用途：非住宅，建筑面积：*****.**平方米，权利人：天工艺苑股份有限公司，权证号：杭房权证上更字第********号，权利类型：房屋（构筑物）所有权，权利性质：存量房产，共有情况：单独所有，登记日期：****年**月**日，权利状态：现状，附记：单一产权，物业区域为**路**、**号，土地用途商业。
（*）土地权益： 用途：商服用地，土地使用权面积：****平方米，使用期限：至****年**月**日，宗地号：************GB*****，权利人：天工艺苑股份有限公司，权证号：杭上国用（****）第******号，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：出让，共有情况：---，登记日期：****年**月**日，权利状态：现状，附记：*、变更登记；*、新证号为杭上国用（****）第******号，原杭上国用（****）第******号《国有土地使用证》在用地复核验收时已收回注销；*、本宗地土地使用权不得分割转让。
有关向***不动产登记中心房产查询信息表见评估报告。请在拍卖公告下方自行查阅。
（*）他项权利状况：至价值时点，估价对象有查封、有抵押、有租赁，具体情况如下：抵押状况：（根据《***不动产登记信息查询记录》）
抵押权人
**浦东发展银行股份有限公司**分行
中国工商银行股份有限公司**众安支行
中国工商银行股份有限公司**众安支行
中国工商银行股份有限公司**众安支行
中国农业银行股份有限公司****支行
登记证明号
杭房他字第********号
杭房他证字第********号
杭房他证字第********号
杭房他证更字第********号
抵押方式
一般抵押
最高额抵押
最高额抵押
一般抵押
债权数额
*****万元
*****万元
****万元
*****万元
登记日期
****年**月**日
****年**月**日
****年**月**日
****年**月**日
债务履行期限
****年**月**日起****年**月**日止
****年**月**日起****年**月**日止
****年**月**日起****年**月**日止
****年**月**日起****年**月**日止
附记
一般抵押
最高额抵押
最高额抵押
抵押权设立登记日期为****年**月**日
查封状况：房产已被法院查封，具体见以下评估报告。
*、天工艺苑股份有限公司向本院书面说明：天工艺苑大楼由其公司自行管理，至****年**月**日公司一直按时、足额缴纳水电等各项能源费用，无欠缴能源费。标的物若存在物业费、水、电等欠费均由买受人自行解决。
*、本次评估内容较多，受平台占用空间限制，评估报告中所有内容不能完整一次性上传。评估报告中内容（除租赁合同等附件内容）将在拍卖公告下方随同拍卖公告一并告知。租赁合同将分三部分在网页附件中上传。拍卖裁定书以照片形式上传。各竞买人也可来院查阅相关材料（**法院地址：******香积寺东路***号执行事务中心*号窗口）。
对于以上拍品法院已知和未知瑕疵，各竞买意向人可自行向相关部门了解。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。法院不承担瑕疵担保责任。特此告知。
具体现场状况以实际为准。未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围。请各竞买人自行了解。
拍卖信息公告后，请竞买人在竞买前仔细阅读标的物信息,若本拍卖标的物信息有误会及时更改拍卖信息,以最后一次更新内容为准。请各竞买意向人注意拍卖信息更改。
一拍拍卖信息已通过邮寄方式通知本案各当事人，若无法收悉，特在此公示。
评估价******.**万元，起拍价*****.*万元，保证金****.*万元，增价幅度：***.*万元。
在评估总价******.**万元中，*****路**、**号非住宅房地产（含固定装修）评估价为******.**万元（含地下层）;固定设施设备评估价****.**万元;无证建筑评估价***.**万元。
二、咨询、展示看样的时间与方式：本院已委托**来拍网络科技有限公司在拍卖期间对上述房产的相关信息进行咨询及组织看样等工作（看样时间根据预约情况由来拍公司统一安排），请各竞买人提前预约，到现场后配合现场工作人员安排），如无人预约则不安排现场勘验。联系电话：***-***-****、****-********或登录www.laipaiya.com自助预约。
特别提示：该公司提供的相关信息由该公司负责并承担责任，一切答复内容不代表法院立场，仅供竞买人参考。竞买人也可向本院及办理权证、过户手续的行政职能部门了解、核实。
三、设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后*分钟如果有竞买人出价，将自动延迟*分钟。
四、特别提醒：拍卖标的物以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等瑕疵不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续。本院不承担本标的瑕疵保证责任。
竞买人是否符合过户条件，请各竞买人自行到当地相关职能部门进行了解，拍卖人不承担一切责任。
五、对上述标的物权属有异议者，请在开拍前与本院联系，并提供相应的证据，联系电话：****-********,联系人：陈法官。
六、与本标的物有利害关系的当事人[案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等]可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。
七、本标的物优先购买权人及相关权利人说明：本院已向提交租赁合同的承租人统一发出有关优先购买权人通知。 截止公告日本院未收到优先购买权人向本院提交的优先购买权申请。
截止公告日本院未发现除已知承租人之外的其他优先购买权人及无法通知的当事人。若存在本院未知情形，本拍卖公告前五日为公示通知期。
优先购买权人参加竞拍，须在拍卖竞价开始前二个工作日向本院提交合法有效的书面证明及参加竞拍申请，本院确认资格后可参加竞拍，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。
八、保证金缴纳：拍卖竞价前竞买人应以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。拍卖竞价前将通过网拍系统锁定竞买人账户内相应资金作为应缴的保证金。
本案申请执行人参拍可免缴保证金，但必须向本院提交书面申请。
司法拍卖因标的物价格相对较高的，竞买人参与竞拍，支付保证金及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行，各大银行充值和支付的限额情况可上网查询，网址：
https://www.taobao.com/market/paimai/sf-helpcenter.phppath=sf-hc-right-content*#q*
拍卖结束后未能竞得者锁定的保证金在**小时内自动释放，锁定期间不计利息。本标的物竞得者原锁定的保证金自动转入法院指定账户。
九、拍卖剩余价款请在****年*月**日前缴纳，可通过银行付款或者支付宝网上支付：
*.银行付款方式：银行汇款到法院指定账户
收款单位：******人民法院
收款银行：工商银行凤起支行；
收款账号：*******************
*.支付宝网上付款方式：登录我的淘宝-我的拍卖支付，
付款教程：
https://www.taobao.com/market/paimai/sf-helpcenter.phppath=sf-hc-right-content*#q*）
买受人未在公告规定期限内支付余款且经法院催缴后仍不缴纳的，执行法院可认定买受人悔拍并裁定重新拍卖。买受人悔拍后保证金不予退还。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。
竞买人可向以下银行咨询贷款事宜：
*、**银行香积寺路支行：咨询电话：****-********（周）、****-********（王），联系地址：******白石巷***号。
*、中国银行股份有限公司****支行：咨询电话：****-********（张）、****-********（陈），联系地址：***凤起路**号。
*、中国建设银行****支行：咨询电话***********（盛磊）、********，联系地址：***体育场号路***号。
*、中国农业银行**路支行：咨询电话********（俞）。
*、浦发银行**建国支行：咨询电话********（黄）、***********（孙）。也可加微信咨询，微信号：ZJHZ****.联系地址：***建国北路***号。
*、**联合农村商业银行股份有限公司石桥支行：咨询客户经理毕军华，电话***********、********。地址：石桥路***号。
*、中国农业银行**之江支行：咨询电话***********（李杨）、****-********.
*、**银行**分行：咨询电话：沈景凯****-********.
是否符合贷款条件等问题由竞买人自行咨询银行，办理贷款前期相关手续必须在标的物开拍前*个工作日向银行办理。
十、依照法释【****】**号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。
十一、淘宝网司法平台是本院对本拍卖标的物进行司法处置的交易平台，不收取任何佣金费用，本次委托的辅助机构是为本次拍卖提供辅助服务的第三方，不向竞买意向人收取任何佣金费用，各竞买意向人务必提高警惕，谨防上当受骗，以免造成不必要的损失。
竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。
举报监督电话：****-********。本规则其他未尽事宜，请向拍卖人咨询。咨询电话：****-********。法院联系地址：******香积寺东路***号。淘宝技术咨***-***-****，详细信息可在“人民法院诉讼资产(www.rmfysszc.gov.cn)”上查询。
******人民法院
二*二一年一月十九日
房地产估价报告
估价报告编号：杭华正(****)估字第*****号
估价项目名称：********路**、**号非住宅房地产司法鉴定估价
估价委托人：******人民法院
司法评估委托函号：（****）浙****执恢***号
房地产估价机构：**华正房地产估价咨询有限公司
房地产估价师：王婷 注册号**********
未万翠 注册号**********
资产评估师：朱惠丽 注册号********
刘佳阳 注册号********
估价报告出具日期：****年**月**日
致估价委托人函
******人民法院：
受贵院委托，我公司于****年*月**日至****年**月**日对天工艺苑股份有限公司名下位于********路**、**号非住宅房地产*场价值进行了估价，具体估价情况如下：
【估价对象】：********路**、**号非住宅房地产，估价范围：证载建筑面积*****.**平方米，国有土地使用权面积****平方米，无证建筑面积***.**平方米，固定装修及设施设备，不包含债权债务、特许经营权、无形资产、承租人自行装修及自用设备设施、室内可移动物品等其他财产和权益。
【估价目的】：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产*场价值。
【价值时点】：****年*月**日。
【价值类型】：*场价值。
【估价方法】：比较法、收益法、成本法。
【估价结果】：估价对象在满足本报告全部假设限制条件下的*场价值为¥******.**万元，大写人民币壹拾壹亿捌仟陆佰陆拾捌万零伍佰元整，总价值含地下层、无证建筑、固定装修及设施设备价值。
【特别提示】：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文、特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，详见《估价结果报告》。
**华正房地产估价咨询有限公司
法定代表人：
****年**月**日
目 录
估 价 师 声 明........................................................... **
估价假设和限制条件........................................................ *
估价结果报告............................................................. **
一、估价委托人 ...................................................... **
二、房地产估价机构................................................... **
三、估价目的......................................................... **
四、估价对象......................................................... **
五、价值时点......................................................... **
六、价值类型......................................................... **
七、估价原则......................................................... **
八、估价依据......................................................... **
九、估价方法......................................................... **
十、估价结果......................................................... **
十一、评估师签字..................................................... **
十二、实地查勘期..................................................... **
十三、估价作业期..................................................... **
附 件.................................................................... **
一、位置示意图、实地查勘照片
二、《******人民法院委托书》（复印件）
三、《***不动产登记信息查询记录》（复印件）
四、《**省契税专用缴款书》（复印件）
五、测绘资料
六、《房屋租赁合同》（复印件）
七、天工艺苑租赁情况一览表（复印件）
八、评估师资格证书（复印件）
九、估价机构资质备案证书（复印件）
十、估价机构营业执照副本（复印件）
十一、估价机构资信等级证书（复印件
估 价 师 声 明
我们根据自己专业知识和职业道德，在此郑重声明：
一、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
二、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
三、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、我们按照中华人民**国国家标准（GB/T *****-****）《房地产估价规范》、（GB/T*****-****）《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、房地产估价师王婷、未万翠，资产评估师朱惠丽、刘佳阳在评估期间多次对估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照和记录，但仅限于估价对象建筑物的外观、内部状况、使用及维护保养状况、周边环境、交通状况、配套设施等。因受专业限制，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难以接触到的部分进行勘察的责任。
六、估价范围内所涉及资产由相关当事人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认，并对其所提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
相关当事人对评估对象及其所涉及资产存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明或在评估现场勘查中未予明示且资产评估师根据专业经验一般不能获知的情况下，资产评估机构及资产评估师不承担相关责任。
七、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。资产评估师不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认或发表意见的能力，故不对评估对象及其所涉及资产的法律权属真实性做任何形式的保证。
八、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价假设和限制条件
一、本次估价的一般假设
（一）假设估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开*场上自由转让。
（二）根据估价人员查询到的《***不动产登记信息查询记录》（编号：HZSQ********-*******），注册房地产估价师对上述资料中记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性、完整性的情况下，假定所查询的资料合法、真实、准确、完整。
（三）估价对象的权属状况、房屋有证建筑面积、土地使用权面积以《***不动产登记信息查询记录》上所载明的为准，无证建筑以**东纬地理信息技术有限公司提供的测绘数据为准。
（四）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，仅做出一般性外观查勘，但未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象的基础和结构无重大质量问题，假定估价对象能正常安全使用。
（五）估价对象与其生产要素相结合，能满足其剩余使用年期内的正常使用要求，并得到有效使用。
（六）*场供应关系、*场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
（七）估价对象在价值时点的房地产*场为公开、平等、自愿的交易*场，形成该交易*场的条件为：自愿购买的买方和自愿出售的卖方、双方都了解交易对象且具有完全*场信息、交易双方无任何利害关系、交易目的是追求各自利益的最大化、交易双方有较充裕的时间进行交易、不考虑特殊性质买家的额外出价。
（八）资产持续使用假设，持续使用假设是对资产拟进入*场的条件以及资产在这样的*场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结论的使用范围受到限制。
二、未定事项假设
本估价项目不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。
三、背离事实假设
（一）本估价报告对估价对象*场价格的把握，仅相对于价值时点*场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑国家宏观经济政策发生变化、*场供应关系发生变化、*场结构改变、遇有自然力以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。
（二）估价对象房产有查封有抵押，宗地有查封无抵押，但鉴于本次估价目的及《房地产估价规范》对司法拍卖估价的有关规定，本次估价假设估价对象于价值时点无其他优先受偿款、无抵押、未查封，本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。
四、不相一致假设
本估价项目不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。
五、依据不足假设
本估价项目不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。
六、估价报告使用的限制条件
（一）本报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
（二）本次估价结果仅为估价委托人执行司法裁决提供参考依据而评估房地产*场价值，委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，评估机构及其评估专业人员不承担责任。
（三）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（四）本估价报告之结果是根据估价对象的证载用途得出的，由于房地产价值水平高低受房地产用途的影响较大，当房地产的用途发生变化时，其价值需要重新评估。
（五）本评估报告使用有效期为壹年（自****年**月**日至****年**月**止）。但价值时点后，在本报告有效期内估价对象质量及价格标准发生变化并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。超过一年，需重新进行估价。
（六）如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正。
（七）本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制概不认可且不承担责任。
（八）本估价报告由**华正房地产估价咨询有限公司负责解释。
七、特殊事项说明
（一）本次评估结果内涵为********路**、**号不动产价值，估价范围包括：房屋、国有土地使用权、地下层、固定装修及设施设备，不包含债权债务、特许经营权、无形资产、承租人自行装修及自用设备设施、室内可移动物品等其他财产和权益。
（二）本估价结果不包括买卖佣金、办理《不动产权证》所需的一切税费及拖欠的物业、水、电、燃气、能耗等费用。
根据估价人员实地查勘及估价委托人提供的《房屋租赁合同》，估计对象部分楼层现已出租。
本次估价关于租赁情况以估价委托人提供的《房屋租赁合同》为准，估价结果未考虑相关租约或他项权利对价值的影响，如有不符，估价结果应作相应调整。
评估范围内的固定装修及设施设备以相关当事人提供的评估清单为准，若清单有变动，评估价值作相应调整。
根据场地租赁合同，承租人金鸿捷承租的位于天工艺苑七层棋牌室租赁期限为二十年，自****年**月*日至****年*月**日止，租金共计****万元整，租金已一次性付清。
根据租赁相关资料，部分租户支付了租赁保证金，金额合计***.**万元，特请报告使用人注意。
估价结果报告
一、估价委托人
名 称：******人民法院
住 所：******香积寺东路***号
二、房地产估价机构
估价机构： **华正房地产估价咨询有限公司
住 所： **湖墅南路***号四楼
法定代表人：朱惠丽
联 系 人： 王婷
联系电话： ****-********
资质等级： 壹级
证书编号： 浙建房估证字[****]***号
三、估价目的
为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产*场价值。
四、估价对象
（一）估价对象范围
根据估价委托人提供的《******人民法院委托书》，结合《***不动产登记信息查询记录》等相关资料，本次估价对象范围确定为********路**、**号非住宅房地产，估价对象范围包含建筑面积*****.**平方米，国有土地使用权面积****平方米，无证建筑面积***.**平方米，地下层，固定装修以及设施设备，不包含债权债务、特许经营权、无形资产、承租人自行装修及自用设备设施、室内可移动物品等其他财产和权益。
权益状况
根据《***不动产登记信息查询记录》记载，估价对象不动产坐落：********路**、**号，相关权益状况如下：
房产权益： 用途：非住宅，建筑面积：*****.**平方米，权利人：天工艺苑股份有限公司，权证号：杭房权证上更字第********号，权利类型：房屋（构筑物）所有权，权利性质：存量房产，共有情况：单独所有，登记日期：****年**月**日，权利状态：现状，附记：单一产权，物业区域为**路**、**号，土地用途商业。
土地权益： 用途：商服用地，土地使用权面积：****平方米，使用期限：至****年**月**日，宗地号：************GB*****，权利人：天工艺苑股份有限公司，权证号：杭上国用（****）第******号，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：出让，共有情况：---，登记日期：****年**月**日，权利状态：现状，附记：*、变更登记；*、新证号为杭上国用（****）第******号，原杭上国用（****）第******号《国有土地使用证》在用地复核验收时已收回注销；*、本宗地土地使用权不得分割转让。
物质实体状况
*、土地实物状况：估价对象位于********路**、**号，所在宗地形状为规则形状，地基承载力和稳定性较好，地下水及土壤无污染，无不良地质现象，地质条件较好。土地开发程度达到“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯及场地平整），宗地内物业及地下管网已建成在用，地面通道硬化，局部设景观绿植。
*、建筑物状况： 建筑物主体为钢筋混凝土结构**层，地上**层，地下*层，建成于****年，证载建筑面积*****.**平方米，另有地下层建筑面积****.*平方米，无证建筑面积***.**平方米。建筑物外立面采用石材、玻璃幕墙等装饰，大楼设多个出入口，是一座集商场、宾馆、办公为一体的综合性大楼。
一层：主要分为餐饮区域及酒店大堂，餐饮区承租人为**汇和商业有限公司、**饮食服务集团有限公司**知味观，酒店大堂设于一层东北部，由承租人颐泰商务酒店管理(**)有限公司和**尹骏马酒店有限公司使用。餐饮区公共走廊地面铺设**石、抛光砖等材料，顶部装吊顶，餐饮店内区域由经营户根据经营需要做特色装修。酒店大堂由各承租人根据自家酒店风格自行设计装修，地面铺设**石地砖，墙面特色艺术装饰，顶部装吊顶，大堂内设酒店前台。
二至三层：主要经营餐饮及美容，承租人为**汇和商业有限公司。公共区域地面铺设**石、抛光砖等材料，顶部装吊顶，其他区域由经营户根据经营需要做特色装修。
四层：现空置，内部由铝合金玻璃隔断分隔为多个办公区域，地面铺抛光砖，墙面乳胶漆，局部石材装饰，顶部装吊顶。
五层：由**院外健康管理服务有限公司使用，至价值时点，未提供租赁合同。内部分隔为大堂区、客房、室内花园水景等，大堂及其他公共区域地面铺地毯、**石地砖，顶部装吊顶，墙面贴墙纸，局部艺术装饰；客房内地面铺地砖、木地板，墙面贴墙纸，床靠背艺术装饰，顶部装吊顶，个别客房内设小型假山景观；客房配独立卫生间，内设卫生洗浴设备，卫生间地面铺地砖，墙面贴面砖，装吊顶。
六层：现空置，内部作饭店装修，设有包间、大厅、厨房等区域，地面铺**石、木地板，墙面贴墙纸，局部石材、铝塑板装饰，顶部装吊顶。局部装修因搬迁有所拆除、破损。
七层：主要为健身房（承租人为**巴威健身有限公司）、酒店餐厅（承租人为颐泰商务酒店管理(**)有限公司）、棋牌室（承租人为金鸿捷）、员工宿舍（承租人为**尹骏马酒店有限公司）。七层公共区域地面铺设**石、抛光砖等材料，顶部装吊顶。健身房内由承租人自行设计装修，内部分割不同功能区，地面铺地砖、木地板，局部墙面镜面贴壁，艺术吊顶。酒店餐厅由承租人自行设计装修，地面铺地砖，墙面艺术装饰，平板吊顶。
八至十层：主要经营酒店客房，承租人为颐泰商务酒店管理(**)有限公司。内部酒店客房装修，过道及其他公共区域地面铺地毯、顶部装吊顶，墙面贴墙纸，局部艺术装饰；客房内地面铺地砖、木地板，墙面贴墙纸，床靠背艺术装饰，顶部装吊顶；客房配独立卫生间，内设卫生洗浴设备，卫生间地面铺地砖，墙面贴面砖，装吊顶。部分装修由承租人改造装修。
十一层：自用，内部分隔为多个办公区域，设有办公区、会展区、接待室等，地面铺设**石、抛光砖、地毯等，墙面乳胶漆，局部贴木质护板，部分房间墙面作艺术装饰，顶部装吊顶。
十二层：主要经营酒店客房，承租人为：**尹骏马酒店有限公司。内部酒店客房装修，由承租人自行装修，过道及其他公共区域地面铺地毯、顶部装吊顶，墙面贴墙纸，局部艺术装饰；客房内地面铺地砖、木地板，墙面贴墙纸，床靠背艺术装饰，顶部装吊顶；客房内设置卫生洗浴设备，卫生间地面铺地砖，墙面贴面砖，装吊顶。
设施设备状况： 整幢大楼配备了消防及监控系统、空调系统、给排水系统、电力系统、弱电系统、电梯升降系统、停车系统等及其他附属设施设备，根据估价人员实地查勘，设备维护完好，能够正常运行。
大楼主出入口临**路，西北方位放置宝鼎一座，主出入口两侧放置貔貅一对，大楼内*-*层中间部位挑空，设大型彩金木雕，木雕东西两侧设自动扶梯*部，背面设景观电梯一部。大楼*层以上中空，顶部设采光天棚，设景观电梯一部，大楼其他部位另设有直行电梯*部。估价对象地下层主要安放设备及停车，立体车位及多段机械车位共计***多个。
承租人自行安装使用的设施设备主要有空调设备、室内消防设施、弱电系统及其他设备，根据估价人员实地查勘，设备维护完好，能够正常运行。
区位状况
*、区域位置： ***隶属于**省***，位于****部偏南，东临钱塘江，西贴**，南枕玉皇山，属亚热带季风性湿润气候。全区总面积**.**平方公里，辖*个街道，分别为清波街道、**街道、小营街道、**街道、南星街道、**街道。***历史悠久，自古是**城*的核心部位，曾是自隋唐至民国时期州治所在地，尤以南宋定都**，在****麓建皇城、筑宫殿，历时***余年，是中国七大古都之一，也是南宋皇城所在地，是**商贸旅游中心、文创中心。著名景点有：**坊、**、城隍阁景区、**国际名品街、涌金公园、胡雪岩故居等。
估价对象位于*****路**、**号，宗地四至：**金鸡岭，南至南班巷小区，西至南班巷小区，北至**路，区域位置较好。
*、商服繁华度： 估价对象北临**路，区域内汇聚了酒店、商务办公等多类型商务大厦，沿街商业门店鳞次栉比，人流量大，商业服务业繁华度较高。
*、交通条件： 估价对象沿城*主要交通道路**路，靠近建国中路，周边设有公交站，公交线路有**路、**路、**路、**路、**路、***路、***路、***路、***路、***路、****路、****路、****路、B支*路等，距离地铁*号线**桥站约***米，距离**城站火车站约***米，综合评价内外交通条件较好。
*、公共服务设施： 估价对象所在区域有医院、学校、幼儿园，图书馆、政府机关单位、银行、旅游景点、超*、农贸*场等公共服务场所，综合评价公共服务设施齐全。
*、基础设施： *政供水、排水、供电、电讯、燃气、宽带等设施齐全，保证度高，综合评价基础设施完善。
*、环境条件： 估价对象所在区域环境及景观较好。
（五）他项权利状况
至价值时点，估价对象有查封、有抵押、有租赁，具体情况如下：
抵押状况：（根据《***不动产登记信息查询记录》）
抵押权人
**浦东发展银行股份有限公司**分行
中国工商银行股份有限公司**众安支行
中国工商银行股份有限公司**众安支行
中国工商银行股份有限公司**众安支行
中国农业银行股份有限公司****支行
登记证明号
杭房他字第********号
杭房他证字第********号
杭房他证字第********号
杭房他证更字第********号
抵押方式
一般抵押
最高额抵押
最高额抵押
一般抵押
债权数额
*****万元
*****万元
****万元
*****万元
登记日期
****年**月**日
****年**月**日
****年**月**日
****年**月**日
债务履行期限
****年**月**日起****年**月**日止
****年**月**日起****年**月**日止
****年**月**日起****年**月**日止
****年**月**日起****年**月**日止
附记
一般抵押
最高额抵押
最高额抵押
抵押权设立登记日期为****年**月**日
租赁状况：（根据估价委托人提供的租赁合同复印件）
承租人
租赁面积
租期
租金
保证金
租金支付情况
**饮食服务集团有限公司**知味观
***
平方米
自****年**月**日起
至****年**月**日止
详见租赁合同
/
至价值时点，未提供租金支付情况
**汇和商业有限公司
*****
平方米
自****年*月*日起
至****年*月**日止
详见租赁合同
***万
*.**万仓库保证金
**巴威健身有限公司
****
平方米
自****年*月*日起
至****年*月*日止
详见租赁合同
**万
颐泰商务酒店管理(**)有限公司
****平方米
自****年*月**日起
至****年*月**日止
详见租赁合同
***万
**尹骏马酒店有限公司
****
平方米
自****年*月**日起
至****年*月**日止
详见租赁合同
**万
金鸿捷
***
平方米
自****年**月**日起
至****年*月**日止
详见租赁合同
/
一次性付清
租赁合同详见附件。
查封状况：（根据《***不动产登记信息查询记录》）
查封文号
查封机关
查封期限
(****)浙****民初***号
******人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)鲁执保**号、(****)鲁民初**号
**省高级人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)浙民初**号
**省高级人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)浙****民初****号之一
******人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)浙****财保**号
******人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)浙执**号（原查封文号为(****)浙民初**号）
**省高级人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)浙****执****-****、****号，(****)浙****执***-***号
******人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)浙****执****号（原查封文号为(****)浙****民初***号）
******人民法院
****年**月**日起
****年**月**日止
(****)鲁**执*号之十二，原查封文号：(****)鲁执保**号、(****)鲁民初**号
**铁路运输中级法院
****年**月**日起
****年**月**日止
应估价委托人要求，本次评估不考虑查封、抵押、租赁等他项权利的存在对估价对象价值的影响。
五、价值时点
****年*月**日（根据实地查勘日期确定）。
六、价值类型
本报告书提供的房地产价值是满足上述假设限制条件下于价值时点****年*月**日的*场价值。
*场价值：估价对象经适当营销后，有熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价原则
本报告在估价分析中遵守独立、客观、公正的基本原则，遵循合法原则、价值时点原则、替代原则及最高最佳利用原则等技术原则。
（一）客观、独立、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
（四）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规、部分规章及技术规程
*、《中华人民**国资产评估法》（中华人民**国主席令第**号，****年**月*日施行）；
*、《中华人民**国城*房地产管理法》（中华人民**国主席令第**号，****年*月*日起施行）；
*、《中华人民**国土地管理法》[中华人民**国主席令第**号（第二次修订），****年*月*日起施行]；
*、《房屋登记办法》（建设部令第***号，****年*月*日起施行）；
*、《中华人民**国物权法》（中华人民**国主席令第**号，****年**月*日起施行）；
*、《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令**号，****年*月**日）；
*、《房地产估价规范》（GB/T*****-****）；
*、《房地产估价基本术语规范》（GB/T*****-****）；
*、关于印发《**省房地产司法估价技术指引（试行）》的通知（浙估协[****]**号）；
**、国家和地方的其他法律、法规。
（二）评估准则依据
*、《资产评估基本准则》（财政部财资[****]**号）；
*、《资产评估职业道德准则》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[****]**号）；
*、《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[****]**号）。
（三）估价委托人及相关当事人提供的相关资料
*、《******人民法院委托书》[（****）浙****执恢***号]；
*、《房屋租赁合同》复印件；
*、天工艺苑租赁情况一览表；
*、资产评估申报表；
*、设备设施的购建合同或购建发票复印件；
*、评估对象涉及的其他相关资料。
（四）估价机构查询的资料和调查的资料
*、《***不动产登记信息查询记录》（编号：HZSQ********-*******）；
*、《**省契税专用缴款书》（复印件）；
*、测绘资料；
*、估价机构查询的资料和调查的其他资料。
（四）评估人员实地查勘及*场调查掌握的有关资料。
*、注册房地产估价师实地查勘资料和估价机构掌握的房地产相关资料；
*、***房地产*场信息及估价对象所在区域的房地产*场状况、同类房地产*场交易等数据资料；
*、***城*概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料等；
*、全国或省内统计数据网站相关价格变动指数等资料；
*、《最新资产评估常用数据与参数手册》(机械工业出版社****年版)。
九、估价方法
（一）房地产价值评估方法
依照国家行业标准《房地产估价规范》，房地产估价的常用方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法和基准地价法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无*场依据或*场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价；基准地价法适用于城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果的房地产估价。
根据估价委托人提供的资料及实地查勘资料，结合当地该类房地产*场发展状况，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析估价对象的特点和实际状况，经综合分析后确定选用比较法和收益法进行测算。
比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或者相似的房地产交易案例较多，所以本次估价适宜采用比较法。
收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。估价对象作为非住宅房地产，据调查所在同类区域类似房地产的租赁*场较为活跃，其租**平及租赁成本可以通过*场调查获得，所以可选用收益法作为其中的一种估价方法。
（二）设施设备价值评估方法
评估方法包括成本法、收益法、*场法三种基本评估方法，进行资产评估，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择资产评估方法。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。
*场法，是指利用*场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
由于被评估资产二手*场交易的不活跃，不具备*场法应用的条件，因此本次评估范围内机器设备不适宜采用*场法进行评估。由于本次评估范围内的资产的未来预期收益、预期收益所承担的风险以及预期获利年限难以预测，不具备收益法应用的条件，因此对本次评估范围内的机器设备不适宜采用收益法进行评估。根据本次评估目的，以*场价格为依据，可以收集到被评估资产的重置资料并估测量化各种贬值因素，因此对机器设备资产适宜采用成本法进行评估。
成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其在使用过程中自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值，即设备的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，估测机器设备评估值的方法。计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
=重置成本×综合成新率
*、重置成本的确定
本次估价项目所涉及的资产，大部分是通过购置并建安工程取得，而且隐蔽工程项目较多，产权持有人不能提供详细的技术资料，因此不宜采用分部分项造价的方法重置成本。评估人员在对产权持有人提供的购建合同或发票查验核实的基础上，通过查阅全国或省内的相关价格变动指数，将产权持有人申报的项目金额调整至估价时点的价格，并不考虑设备建安过程中发生的其他费用。计算公式为：
重置成本=资产项目合同金额×（*+物价变动指数）
*、综合成新率的确定
综合成新率=理论成新率×*.*+勘察成新率×*.*
（*）本次评估设备的理论成新率以年限法成新率为主要依据，量化其实体性贬值，忽略其他功能性贬值、经济性贬值等因素的影响。计算公式为：
理论成新率=剩余使用年限/经济耐用年限×***%
或：理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×***%
（*）勘察成新率以现场观测、询问技术人员、了解设备运行情况及查阅有关的维修记录等方式，综合评价确定。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵照国家法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，结合*场调查结果，选用适宜的估价方法进行分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点（****年*月**日）的公开*场价值为¥******.**万元，大写人民币壹拾壹亿捌仟陆佰陆拾捌万零伍佰元整，总价值含地下层、无证建筑、固定装修及设施设备价值。
十一、评估师签字
评估师签字
姓 名
注册号
签 名
签名日期
王 婷
**********
****年**月**日
未万翠
**********
****年**月**日
朱惠丽
********
****年**月**日
刘佳阳
********
****年**月**日
十二、实地查勘期
****年*月**日
十三、估价作业期
****年*月**日至****年**月**日
另有评估报告中测绘部分无法上传,请至本院查阅.
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