思明区新行政服务中心物业服务
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公告摘要
部分信息内容如下：（查看详细信息请登录）
**省政府采购合同
编制说明
*、签订合同应遵守《中华人民**国政府采购法》、《中华人民**国合同法》。
*、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过**协商进行约定。
甲方：******机关事务管理局
乙方：****物业管理有限公司
根据招标编号为[******]GWCG[CS]*******-*的***新行政服务中心物业服务项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方**协商，就以下事项达成一致并签订本合同：
*、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：
*.*合同条款；
*.*招标文件、乙方的投标文件；
*.*其他文件或材料：无。
*、合同标的
包号 品目号 品目名称 商品名称 数量 计量
单位 产地
类型 单价 金额 品牌 型号技术
指标等 * *-* 物业管理服务 物业管理服务 * 项 国内 ******* ******* **** **物业 合计： *******.**
*、合同总金额
*.*合同总金额为人民币大写：壹佰捌拾陆万元整（￥*******.**）。
*、合同标的交付时间、地点和条件
*.*交付时间：服务时间：*年；成交公告发出后*天内与采购人进行对接；
*.*交付地点：**省******采购人指定地点；
*.*交付条件：最终通过验收。
*、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：
。
*、验收
*.*验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：
。
*.*本项目是否邀请其他投标人参与验收：
不邀请。
*、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：
支付期次 支付比例（%） 支付期次说明 预期支付时间
（用于采购贷申贷，为空无法进行申贷） * **.* 物业管理费用采取季付方式，第一年第一季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 * **.* 物业管理费用采取季付方式，第一年第二季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 * **.* 物业管理费用采取季付方式，第一年第三季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 * **.* 物业管理费用采取季付方式，第一年第四季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 * **.* 物业管理费用采取季付方式，第二年第一季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 * **.* 物业管理费用采取季付方式，第二年第二季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 * **.* 物业管理费用采取季付方式，第二年第三季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 * **.* 物业管理费用采取季付方式，第二年第四季度结束后成交供应 商开具正式税务发票原件交采购人，采购人支付相应服务费。 。
*、履约保证金
无。
*、合同有效期
****年*月*日至****年*月**日。
**、违约责任
。
**、知识产权
**.*乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。
**.*若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：。
**、解决争议的方法
**.*甲、乙双方协商解决。
**.*若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：
提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。
向人民法院提起诉讼，具体如下：。
**、不可抗力
**.*因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的**日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。
**.*本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。
**、合同条款
根据实际情况填写。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过**协商进行约定。 第一条 物业基本情况 物业名称:***新行政服务中心片区(包含***行政服务中心大楼、***委党校教学楼)。 物业类型:行政事业单位物业。 座落位置:***前埔东路**号(党校)、***前埔东路**号西侧(行政服务中心)占地面积:****m,总建筑面积:*****m*;其中地上建筑面积*****m,地下建筑面积****㎡绿化面积:****㎡。 第二条 物业管理服务期限:****年*月*日至****年*月**日止。 第三条 物业服务费用： 甲方应于乙方进驻之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度交纳。 本物业的物业服务费*年中标总价为壹佰捌拾陆万元整（￥*******），即每年物业服务费价格为：玖拾叁万元整（￥******），即每季度物业服务费为贰拾叁万贰仟伍佰元整（￥******）。此费用只用于支付员工工资，酬劳，不含物料采购、材料用品、维修材料、电梯维护保养、下水道、化粪池等疏通，设备、设施等由甲方另行支出。 第四条 物业费结算方式： 每季度结算*次,甲方应于每季度的第二个月**日前，以转账方式向乙方支付本季度的物业服务费。 乙方户名:****物业管理有限公司**谊爱路分公司 转入银行:****银行松柏支行 转入账号:****************** 第五条 本物业共有部分保修责任内,如存在质量问题由乙方联系施工单位负责返修,甲方给予协助。本物业共有部分(含公共设备)超过保修期的,由乙方组织日常维保和养护。物业专部分(包括自用设备、毗连部位等)保修责任内,如存在质量问题由乙方联系施工单位负责返修,甲方给予协助。本物业专有部分超过保修期的由业主、物业使用人自行承担,业主、物业使用人要求乙方提供服务的,乙方可以接受委托并提供有偿服务。 甲方应按照乙方所列清单向乙方及时移交承接本物业管理项目所需的各类项目建设及设备设施管理资料。 第六条 乙方提供的物业服务内容包括: (一)物业共用设备设施的日常运行、维修和管理。 (二)物业管理区域的公共保洁服务。 (三)物业管理区域的绿化养护和管理。 (四)物业管理区域的交通、治安秩序管控。 (五)物业管理区域的污水井检查。 (六)物业管理资料管理。 (七)信件投递管理 第七条 以下服务内容不属于乙方物业费包干范畴,乙方可以提供有偿或者协助服务,支出费用由乙方先行垫付,年底由甲方申请专项资金据实报销： *.室内清洁、维修等有偿服务。 *.植物租摆服务。 *.装修土头垃圾清运，化粪池清掏。 *.水电费代收代缴；物业管理区域的二次供水水箱清洗及日常检测。 *.物业共用设备设施的大修、更新、改造。 *.玻璃幕墙清洗、维修、更换。 *.因人为破坏或自然灾害等原因造成的室外绿化苗木损毁所产生的重栽补种。 第八条 本物业管理区域内相邻的独立承租户(如商务酒店、游泳馆等)租赁范围内、外部的管理和服务工作由该承租户自行负责。 第九条 乙方提供的物业管理服务标准,见附件《新行政服务中心片区物业管理服务方案》。 第十条 甲方按政府相关规定向乙方提供至少**平方米以上的物业管理用房,由乙方无偿使用(含水电使用费)。 第十一条 物业服务费用主要用于以下开支。 (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (二)乙方提供保洁、绿化、工程、安防维护等服装费用 (三)日常办公及教育培训费用。 (四)固定资产折旧。 (五)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (六)法定税费。 (七)企业合理利润 第十二条 本物业管理区域内露天车位和地下车库的停车位管理费,以***建设局、发改委备案及公示核准的收费标准执行。特殊车辆免费停放由甲方确定。乙方办理停车收费许可的报批,并按规定向停车人收取相关费用,甲方应予协助,同时甲方应向乙方提供报批所需相关资料。 第十三条 本物业项目用水、用电据实由甲方支付。 第十四条 甲方相关的权利义务 (一)委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求;对于设施设备遗留问题,甲方须配合乙方督促施工方整改到位。 (二)在物业管理接管验收时,向乙方提供和移交项目建设资料。 (三)负责协调、处理本合同生效前的管理遗留问题。 (四)协助乙方做好物业管理工作和教育宣传。 (五)及时支付物业服务费。 (六)法规政策规定由甲方承担的其他责任。 第十五条 乙方相关的权利义务,赔偿之责: (一)对物业使用布局和管理流程提供整改和完善建议。 (二)在本物业管理区域内设立专门机构,并配备专业人员负责实施规范化的物业管理和服务工作。 (三)制订各项物业管理制度,向业主和物业使用人告知宣传,并有效落实执行。 (四)根据本合同约定向甲方收取物业服务费。 (五)建立、保存物业管理帐目,及时向甲方公告管理区域内的重大物业服务事项。 (六)本合同终止时,向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的其他资产,并办理交接手续。 (七)接受甲方和物业管理主管部门等的监督,不断提高管理服务水平。 (八)法规政策规定由乙方承担的其他责任。 第十六条 在本合同履行过程中,因下列事由所致,乙方均不承担责任。 (一)因不可抗力导致物业管理服务中断的。 (二)乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的。 (三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主/物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。 (四)应急抢修、防灾防台、紧急避险措施。 (五)因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。 (六)非乙方过失发生的治安或刑事案件。 (七)停车场内,车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。 (八)除上述各款外,其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。 第十七条 本合同之附件均为合同有效组成部分。 第十八条 本合同一式四份,具有同等法律效力,自双方签字盖章之日起生效。 附件:《新行政服务中心片区物业管理服务方案》 第一章：质量要求和技术标准 物业服务要求： 负责辖区内设备设施的维护保养、秩序维护、卫生、绿化的管理。 保障辖区内水、电设备的正常运行，负责设备的零修。 房屋建筑的清洁、安全管理，包括：配电设备、监控系统、通讯系统、消防设施设备、上下水管道、落水管、垃圾箱（池）、卫生间、绿化地等。 公共设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、停车场等。 公共绿地、花木等的养护和管理。 环境卫生，包括公共场所、大楼内部走廊、窗户、标志牌、地板、天花板、各种灯具、及公共卫生间的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 交通和车辆停放秩序的管理。 公共安全秩序的维持，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；建立**小时值班制度及来访人员登记制度、设立服务投诉电话，接受报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，建立回访和记录制度。 完成业主实际要求的其它保障工作。 第二章：项目运作思路 根据项目的特点，制订了物业管理总体思路如下： （一）组建一支高素质的专业管理团队高档次的物业必须要有高素质的人才和专业化的队伍来管理，才能望造出品牌形象，提升物业的附加值。**小时受理公共部位的业主或使用人报修，超过时间有专人值班。急修**分钟内到场处理，一般维修一天内完成（小修不过夜，大修不过三天，特殊情况和预约除外）。业主专有部分的报修按《物业管理服务合同》内容约定。 对业主或使用人的投诉在**小时内答复处理。 制定大厦房屋二次装修告知、审核、巡视。验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻或报告。 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，包干制管理方式的管理费和公共部位的经营收益按合同签订的要求执行。 建立档案管理制度，建立齐全的大厦物业管理档案（包括物业竣工验 收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案含业主或使用人装修 档案、物业租赁档案、日常管理档案等。） 制订大厦物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进 行沟通，满意率不低于**%。 制定服务中心内部管理制度和考核制度，公司每月进行监督。 运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 每年对业主或使用人进行两次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 节假日(元旦、春节、国庆、中秋）有专题布置，配合重大时事专题宣传。 对违反大厦业主管理规约或违反政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报告有关部门。 有公共指示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等。 第三章：***行政服务中心大楼、***委党校教学楼作为政府公用物业的使用标准 （一）安全管理特点 政府公用物业除发挥本身具有的使用功能外，还在很大程度上起到了政府对外展示的窗口作用，因此政府物业的安全管理岗位必须满足以下需求： △对外咨询窗口作用； △礼宾形象作用； △行政服务中心与*民、群众、使用者沟通桥梁作用； △安全保卫与对内/外服务作用。 在安全岗位设置及配置上，**物业不仅仅从物业平面分布、技访设施情况考虑，还从物业使用功能出发，合理制定固定岗、巡逻岗及巡逻路线，并对安全员进行特定的培训。 （二）工作特点 政府人员的工作时间有一定的规律性，且在办公时间内经常会接待来访、办事人员，因此需要一个相对安静和独立的工作环境。针对该点，**物业在对政府物业的服务中，贯彻“零干扰”服务理念，强调日常作业，如物业保洁、设备设施的维修养护等工作事项，最大程度地减少对内部工作人员正常工作的干忧。 （三）使用特点 政府公用物业空间的分别，具有可变性，一个区域的用途往往不是一成不变的，而是根据不同时期的需要有可能进行一定的调整。基于此，**物业为政府物业量身定做了“弹性管理”的方法。弹性的管理服务表现在：适应物业功能的变化、适应工作计划的变化、适应业主的需求的变化。为此，**物业在服务处管理组织的职能运作上保持高度的机动性。确保在责任明确、各司其职、职责清晰的基础上，能够有机协作、快速反应、迅速集结、集中作战，以保障各类计划外、临时性、突发性的事件同样时时处于受控状态。同时在制**常服务工作计划时，也注意留有相应的弹性空间，以保证服务计划在进行适应性变化时，服务质量不会因此受到影响。 （四）参观接待服务 参观接待也是政府公用物业一个特有的服务内容。政府物业作为一个系统甚至是一个城*对外展示的窗口，参观接待工作的好坏影响重大。接待方面实行“三级预警”接待制度，分成*个级别：“C级”指*、厅级以下或兄弟单位领导/团体来访，根据不同级别，对安全、清洁、技术各岗位提出不同的准备要求，即保证各类参观、学习人员满意而归，又能最大限度的提高工作效率，避免无味的浪费。 （五）政府公用物业的其他特有需求 政府公用物业一般是一个系统、一个城*甚至一个区域的最高权利及决策机关，往往会面对一些独特的突发事件，如群众上访、静坐请愿、甚至冲击政府等，此类事件物业公司若处理不当，将会给政府带来恶劣的影响。结合以往的管理经验，针对各类突发事件制订相应的管理措施及制度，将该类事件可能带来的不良影响或损失降低到最小程度。 第四章：技术标准： （一）公共秩序维护标准 安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据***行政服务中心大楼、***委党校教学楼实际情况，设置门岗、消防控制中心岗、巡逻岗等；巡逻岗按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定应急事件和突发性事件处理预案。 （二）保洁标准 序号 内容 服务要求 * 地面和墙面 地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅**石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光译。非常用地毯每周定时吸尘，每季度一次全面清洗；左海项目综合楼和机关直属单位项目公共区域地板每季度一次保养打蜡，左海项目综合楼 *F-*F 公共区域地面保养采用结晶处理，并达到四星级酒店标准。 * 楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘 * 消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍 * 天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污渍、无蜘蛛网 * 门、窗等玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹 * **、屋顶 保持洁净、无垃圾 * 垃圾收集 按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理两次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味 * 电梯轿厢 每日循环保洁，地面石材每天定时吸尘，每半个月进行一次结晶处理；操作板每周消毒一次； 每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、 无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹 * 道路地面、绿地、明沟 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾 滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次， 无杂物，无积水 ** 公共灯具、宣传栏、小品等 公共灯具*.*米以下每月除尘一次；宣传栏、 小品每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（* 米以上部分每半月擦抹、除尘一次） ** 水景 打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物； 定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水 体无异味 ** 垃圾厢（房） 对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善 ** 果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹 ** 消毒灭害 每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次 ** 化粪池清理 每年清理一次，化粪池无溢满，并有检查和清理记录。设置警示标志 ** 外墙清洁 每年一次 ** 保洁人员 人员有统一标识服 （三）园林养护质量标准： *、园林绿地管理 （*)绿地完整，无堆物、堆料，树干上无钉拴刻画等现象。行道树下距树干*m范围内无堆物、堆料等影响树木生长和养护管理的现象。 （*）花坛、花带轮廓清晰，花坛地势平整或**，浇灌不积水，边缘留深不低于*cm。 （*）绿地整洁，无杂物、无白色污染，对绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）要随时清扫全日保洁。 *、园林植物管理 （*）树冠完整，树形整齐美观，分枝点合适，主侧枝分布均匀、数量适宜，内膛不乱、通风透光，无枯枝、无徒长直立枝、交叉枝，树基部无萌蘖，树体无倾斜现象，修剪科学合理。 （*）景观树修剪造型美观，不妨碍行人、车辆通过和影响交通视线，无缺株，树上无枯死枝条，折断枝条存在，种植穴无垃圾，土质疏松，墒情良好，每年秋季施基肥一次，行道树树穴平整留深不低于*cm，浇灌不漏水。 （*）乔木和小乔木被病虫危害株数不得超过*%，无虫蛀，病害落叶，枯黄萎蔫，死亡等症状出现。 （*）病虫害观察仔细、全面，控制及时有效，用药科学，方法得当，无药害发生。 （*）草花：生长旺盛。花繁叶茂，冠幅**，无明显病虫害发生，无杂草，无旱象。 三、园林设施管理 *、园林设施完整率达**%以上。 *、各类灯饰、喷灌等水电设施运行良好，及时维护和随时消除不安全隐患。 第五章：工程养护标准 （一）房屋结构 每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主。 门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。 楼内墙面、顶面、地面、墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 管道、排水沟、屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫（清扫工作可由保洁人员完成，不再增加人员）、疏通，保障排水畅通（*月至*月每半月检查一次），每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 （二）安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 （三）房屋修缮操作标准 （*)装修施工队和装修方案的选择 ①协助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。 ②业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，服务中心有权对装修方案进行规范审查。 （*）装修申报 ①大厦装修，施工单位必须提前七天向服务中心申报，主任应对施工单位的资格进行确认，并提供装修手续资料。 ②业主/施工单位领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 （*）装修审批 ①业主/施工单位应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸及经消防部门出具的《消防审核意见书》。 ②在接业主/施工单位递交的装修方案一周内，主任**工程维修部、维序部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修现象。 ③业主/施工单位收到批复后，带领选定的装修队负责人到服务中心办理施工人员登记手续。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。 （*）施工管理 ①所有施工必须按照服务中心审批的方案进行。如实际情况需要更改，必须报服务中心审批，出具更改通知后方可施工。 ②施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守*政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。 ③施工时间：每天施工时间为*：**-**：**，**：**-**：**。 ④装修施工用电不得超过所处线路负荷容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。 ⑤若涉及管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。 ⑥装修施工，严禁伤及任何承重墙体，否则除责令恢复原状。 ⑦空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。 ⑧不得改变建筑外观式样。 ⑨施工过程中不得影响大厦正常运行、办公；每天垃圾要注意及时袋装清运，放置指定地方并当天清处，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。 （*）验收 ①装修工程完毕后，物业使用人和施工队负责人共同向服务中心申请竣工验收，并提交经消防部门验收的《消防合格意见书》，服务中心将派人进行查验。 ②隐蔽工程必须在隐蔽**行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。 ③竣工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。 ④装修验收合格并使用一个月后，经服务中心复验确定工程无明显质量问题，办理退场手续。 （*）处理办公大楼与施工现场之间各类矛盾的措施 施工现场对办公秩序、公共环境、成品保护及大院治安造成影响，势必存在施工与办公的矛盾，必须加以严格的控制。在以往管理经验的基础上，在装修期间的污染控制、用水电控制、道路控制等方面提出以下的建议、供招标方参考。 第六章：各部门主要职责 管理处主任职责 认真执行和贯彻公司各项规章制度，及时解决本服务中心出现的问题，认真完成上级交办的任务； 负责全面开展服务中心的管理工作，确保服务中心的正常运转，制定各班组每月工作计划，不断完善管理服务的各项工作，维护公司及业主的利益和信誉； 负责审核材料申购、领用，并报有关部门批准； 负责组织服务中心的各项费用收缴工作； 负责本服务中心的安全、维修保养、绿化保洁等管理工作； 负责受理各种投诉及回访工作； 完成上级交办的其他工作。 维序班长职责 负责服务中心维序人员的管理、培训、考核； 协助上级处理日常事务、协调工作； 处理临时突发事件； 负责车辆停放管理； 负责本班维序人员的岗位分配，负责日常的巡逻； 负责服务中心的维序班组组建工作，根据公司作业指导书组织实施各岗位编制； 负责对服务中心的维序工作运行进行指导，检查和监督； 负责与维序工作有关事宜的协调工作； 完成主任交办的其他工作。 秩序维护员职责 保障服务中心及其外围设施（含安装于大楼内的通信，电力，供水等公共设施）的财产安全，维护日常工作\工作秩序，达到安全有序的要求； 协助对进出大楼人员进行管理； 为来访人员联系被访对象和为其引导工作； 邮件收发； 大楼内车辆交通管理； 治安警戒工作； 消防管理工作； 紧急情况处理； 按照规定时间要求开启、关闭夜景灯工作； 及时完成上级临时安排事宜。 主要工作内容： 接待来信来访来电投诉 保障服务中心及其外围设施（含安装于大楼内的通信，电力，供水等公共设施）的财产安全，维护日常工作\工作秩序，达到安全有序的要求； 协助对进出大楼人员进行管理； 为来访人员联系被访对象和为其引导工作； 邮件收发； 大楼内车辆交通管理； 治安警戒工作； 消防管理工作； 紧急情况处理； 按照规定时间要求开启、关闭夜景灯工作； 及时完成上级临时安排事宜。 保洁人员职责： 物业区域的清洁保洁工作； 室外道路，地面的清洁； 垃圾周转站的清洁； 大堂及楼层的清洁； 电梯清洁； “四害”的消杀工作和定期防疫工作； 洗手间的清洁 不锈钢设施的清洁； 玻璃门窗的清洁； 地砖的清洁； 消防通道、步行楼梯保洁； 地下车库、**、转换层的清洁； 灯具的清洁； 简易设备设施的清洁； 及时完成上级临时安排事宜。 园林绿化人员职责： 绿化的养护管理； 草地维护； 盘栽花卉和植物的养护； 乔灌木养护； 园林景观维护； 补植、补苗、松土、浇水、病虫害防治； 建立完整的园林绿化档案。 水电维修技工职责： ①日光灯、节能灯及其它灯具的更换； ②插座的更换； ③水龙头的更换及行政办公楼公共部份的开水设备的维护；④开关设备的合闸；⑤停电时的发电。电工接受消防维保公司的免费培训，对消控中心进行管理，发现问题及时和消防维保公司联系。发现或接到有关空调、电梯的故障时及时和维保公司联系进行维修。 给排水设备维护及其保养，确保各种设备正常运行； 对消控中心进行管理维护及其保养； 按《***二次装修管理规定》进行监管； 中央空调和电梯设备维护及其保养（保养期内由原中标单位负责保养与维护） 对二次供水定时检测及设备日常维护、巡查等工作。 消防设备维护以及保养； 变配电设备维护及其保养； 对公共区域夜景灯设备进行相应的维护和保养。 对房屋及附属设备设施的维护和保养。 第七章：主要管理人员任职要求 服务中心主任 有中专以上学历，*年以上物业管理经验，同类型项目*年以上管理经验，具备物业管理所需的相关专业知识技能，具有物业管理上岗证书。 水电维修技工 （*）工程人员（水电维修技工）配备不少于*人，并须**小时值班。 （*）所有工程人员均需有高、低压电工证。要求在投标文件中提供以上工程人员的资格证书复印件。 维序领班 保安（秩序维护班长、秩序维护员）不少于*人。要求：年龄**岁以内，无违法犯罪记录，初中以上学历，有秩序维护服务经验，且形象较佳。要求投标人在投标文件中做出书面承诺中标后签订合同前提供所有保安人员的保安人员岗位证书复印件。 维序员 ** 岁以下，品貌端正，身高一米七十以上，初中文化程度，持相关单位颁发的上岗证，有秩序维护服务经验，遵纪守法，吃苦耐劳，具备较好的沟通能力。 保洁及绿化人员 （*）保洁人员（保洁绿化领班、保洁人员）不少于*人。要求：骨干人员须具有写字楼保洁工作经验，会操作大型保洁专用设备。 （*）绿化养护人员配备。绿化养护人员不少于*人。要求：具有*年以上绿化养护工作经验（特别是大型乔木养护）。绿化的补植、补苗、病虫害防治等由物业公司负责。 第八章：技术服务、人员培训及技术资料 （技术服务、人员培训及技术资料应按招标文件要求填列。） 人员培训计划、人员招聘 招聘原则 *.公司员工在被聘用及晋升方面享有均等的机会； *.职位空缺时，公司将优先考虑在职员工，然后再向外招聘引进人才； *.工作能力及工作表现是本公司员工获得晋升最主要的依据。 聘用种类 *.正式合同工 凡试用期满，与公司签订《劳动合同书》的员工为正式合同工，享有相关福利待遇。 *.返聘人员 凡在原单位离、退休，受聘于公司，与公司签订《聘用书》的人员为返聘人员。 *.临时工 凡在公司用人编制以外的员工为临时工。如临时工工作满一年以上，表现良好，在公司用人编制允许的情况下，可考虑转为正式合同工。 招聘计划 *.行政人事部根据公司各部门及各管理处的人力**现状，制定公司的人力**需求计划，以确保公司持续、稳定、健康地发展。 *.各部门根据本部门人员编制及实际情况，制订人员需求计划，报行政人事部审核后，统一对外组织招聘。 招聘方式 *.通过报刊、电台、电视台等传播媒体进行登载发布； *.通过当地人才或劳***场进行招聘； *.通过劳**中介机构进行招聘； *.网上发布招聘信息； *.本公司员工推荐。 录用条件 *.年龄在**周岁以上，具有完全民事行为能力，身体健康，五官端正，原则上不超过**周岁（具有中、高级职称或专科及以上学历等工程技术、管理人才除外）； *.高中或以上学历（不含保洁员、勤杂工）； *.持有效身份证件； *.非违法、违规人员或取保候审人员； *.有下列情形之一者，不得录用： *.*触犯刑律通辑在案者； *.*判处有期徒刑，尚在服刑者； *.*被剥夺公**力尚未复权者； *.*有严重犯罪记录者； *.*亏空、拖欠公款尚未清偿者； *.*患有精神病、癫痫病或传染病者； *.*经公司指定医院体检不合格或体质不良，难以胜任工作者； *.*工作能力不符合要求者； *.*未满十八周岁者； *.**有酗酒、吸毒、赌博等不良嗜好者； *.**在其他公司/单位因严重违犯劳动纪律和职业道德而被辞退、除名、开除者； *.**在其它公司带头组织、煽动员工罢工、怠工，以及阻挠员工复工或对复工员工进行打击报复者； *.**曾在本公司服务，未经批准擅自离职或因个人过错、过失被辞退、除名、开除者； *.**尚未与原公司/单位解除劳动关系而擅自跳槽者； *.**身份证、学历、学位证书、职称证书、健康证等证件属非法伪造、假冒者； *.**编造虚假个人履历等应聘资料者； *.**不具备政府规定的就业手续者； *.**法律、法规规定的其他禁止招用的人员。 若应聘者采取欺骗手段，蒙混过关，被录用后发现有前述情形之一的，应即时予以辞退，责令其赔偿招聘、培训费用，公司有权不予支付其未领的薪资。 第九章：物业人员工作管理制度 全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需 共同遵循以下制度。 一、接待来信来访来电投诉制度 为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主反馈的每一信息，特制定本制度： *、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，统一传递到办公室。属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。 接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在*~*天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。 *、每一位员工都有责任收集来自业主关于大厦管理的看法、建议、意见等。 *、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，**物业”。 *、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视**。 *、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。 *、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在**小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。 *、凡由*政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的业主投诉，应努力做好解释工作，积极同*政有关部门办理交涉，尽早为业主排忧解难，决不允许推托了事。 *、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意的管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。 *、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织 有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 **、对投诉要记录，投诉资料要存档。 二、员工文明服务制度 *、热爱本职工作： ①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 ②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 ③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。 *、文明管理： ①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。 ②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦举准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话，不讲议刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。 ③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。 ④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。 ⑤讲试信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。 三、员工廉洁工作制度 *、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。 *、自觉抵制不正之风，严守法纪。 *、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。 *、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊**。 *、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。 *、不乱收费或收费不开收据。 *、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。 *、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。 *、维护公司利益，遵守公司机密。 **、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。 **、不挪用、拖欠和侵吞公款。 **、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。 **、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。 **、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。 **、不在报销凭据中作假、谎报、多报。 **、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。 四、对外服务工作管理制度 *、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。 *、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主监督。 *、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主满意。在工作中严格遵守四不准原则：不喝业主的水，不抽业主的烟，不吃业主的饭，不接业主的礼品。 *、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主反映，如业主反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。 *、工作人员如损坏业主财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。 *、凡业主付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。 *、管理要分工划分区域，落实到人头，包干管理，作为年末考核标准。 五、报刊邮件收发管理制度 报刊收发是负责大厦报刊、杂志等订阅、收发及各类邮品邮件收发工作，工作人员必须以饱满的工作热情，认真、仔细地做好收发工作，文明服务，礼貌待客。为加强对收发工作的管理，提高服务水平，更好地为行政服务中心服务，为进一步规范工作，减免失误，提高工作效率和质量，特制定本制度。 一、负责收发人员应严格遵守工作制度，不擅离岗位并做好节假日期间接收报刊、信件、包裹等工作。坚守岗位，认真验收，及时、准确分发邮局送来的报刊、信件、邮件、电报等。不得推迟、私拆、扣压、丢失各种邮件。邮局所送报刊、信件等到如有差错，要及时和邮局交涉、解决，否则由收发员负责。 二、工作人员要有高度的政治敏感性和警惕性，对可疑信面要做到及时发现、及时妥当处理；未经允许与工作无关的人员不准进入收发室。杜绝工作范围内发生的邮件丢失、损坏现象。 三、挂号信、特快专递、汇款单、包裹单等的处理。收发人员接收上述邮件时，必须认真核对，详细登记、签收，并对签收后的邮件负责。领取上述邮件时，必须按要求携带有效证件：身份证、工作证等方可领取。无有效证件，收发人员应拒绝发放。地址不详的邮件，收发人员应立即帮助查阅，尽快核对后发给收件人，对无法查实的应尽早退回邮递人员按邮政部门有关规定处理。对因证件不全、地址不详等原因不予发放的邮件，收件人不得强行要求领取，更不得无理取闹。 四、特快邮递、挂号、包裹等要件，要坚持造册登记，做到报纸、杂志、公文、信件、汇款、包裹等无丢失，无差错。公函、报刊、杂志、员工个人普通信件要发放到指定办公桌，学校或个人的重要邮件、特快邮递签收后，要及时公告或通知有关部门及个人领取重要邮件原则上不得过夜，因特殊情况没有及时领取的，应妥善保管。 五、收发人员不得将行政服务中心或行政服务中心职工订阅的私人报刊、杂志带回家，不准借他人翻阅；严禁私拆他人信件、私据他人邮票、私自投放广告。未经有关人员允许，不允许别人翻阅，更不准别人拿走，相关人员领取要签名。若因管理不善造成损失，收发员承担相应责任。如果邮局存在问题，应及时责问，限期改正。 六、工作中遇到突发或紧急事件须及时向上级领导请示。 七、保持办公室整洁有序，塑造良好服务形象。 第十章：物业化服务考核指标 要求按星级宾馆标准来管理和服务，业主满意率**%以上，一年分四次考核，一个季度一次。 全范围的卫生保洁：地上不见痰迹、纸屑，门窗玻璃光可鉴人，能提供安全、整洁、舒适、办公环境。环境卫生保洁：在主要公共场所污物*处以下出现时间不能超过**分种，满意率**%以上。 物流配送等服务及甲方领导交办完成率***%。满意率**%以上。 完成根据甲方工作要求制定的其它工作指标。满意率**%以上。 人力配备、设备配备、管理人员配备、承包服务项目范围内的各种技术服务标准不低于招标文件的要求。 第十一章：物业化服务考核办法 相关职能部门负责对公司履行合同情况及服务质量进行经常性的指导、检查；综合目标管理考核组负责对公司承办的项目进行定期检查考核。 对考核检查出现的问题或因服务不善被投诉的，甲方有权要求中标人制订整改措施，限期改正，并通报批评，若再犯，赔偿当月服务费用的*-*%。如果屡犯不改，或年度综合考核得分**分以下，甲方有权提出终止承包合同。 对乙方内部管理不善造成的楼内盗窃、刑事案件、治安案件、安全事故等事故、差错等，赔偿当月服务费用的**%以上。并追究乙方相应的经济责任；情节严重除追究经济责任外，还追究有关法律规定的法律责任。 各项协议中已有明确规定的按协议执行考核，严格落实；没有明确规定的，根据各部门人员反馈意见加以确定。 第十二章：奖惩制度 为激励员工的工作热情，调动员工的积极性和创造性，发扬敬业精神，提高工作和服务效率，奖勤罚懒，鼓励先进与奖励优秀，鞭策落后与纠正错误，激励员工认真工作，使员工的工作成绩和个人表现得到及时的肯定和奖励。这里载选如下： 奖惩原则 以事实为依据，以规章制度为准绳，实事求是，恰如其分，教育为主，奖罚分明。 奖励细则 *.*.*嘉奖 凡符合下列条件之一者，将给予嘉奖（***-***元）。 *.*.*.*在公司经营管理范围内，对公司管理措施、服务质量和增收节支等方面提出合理化建议被采纳，实施后获得显著经济效益的。 *.*.*.*在工作中尽心尽力、效率高、能力强、超额或提前完成工作任务，为公司节约资金和财物的。 *.*.*.*公司年度优秀员工、优秀管理者及优秀团队。 *.*.*.*及时举报危害公司利益的行为或为公司挽回损失者，公司予以保密并酌情嘉奖。 *.*.*.*代表公司参加社会公益活动，并为公司争**誉或被区级以上政府职能部门表彰。 *.*.*.*为保护公司、员工的人身、财产安全，见义勇为。 *.*.*.*服务品质优良，为公司赢得良好声誉，并收到感谢信、锦旗、匾额。 *.*.* 通报表扬 凡符合下列条件之一者，将酌情给予通报表扬： *.*.*.*态度和蔼、服务周到、因坚持原则、维护公司利益而不被理解受到侮辱、打骂等，仍坚守岗位、恪尽职守者； *.*.*.*发现事故苗头采取措施，防止重大事故发生者； *.*.*.*拾金（物）不味者； *.*.*.*预防、杜绝重大差错、事故。 *.*.*.*具有组织管理能力和实际经验，在工作中善于思考、协调、激励、带领员工高标准、高质量、高效率地完成工作者。 处罚细则 *.*.*为规范公司管理，树立严格的组织纪律，以保证公司工作效率和服务质量的提高，对违反各项规章制度的员工，可根据情节轻重给予批评教育、纪律处分或处罚、解除合同，必要时提起诉讼。 *.*.*根据违纪行为的性质、危害、次数及动机，经调查核实后，将分别给予相应的违纪处分。并由部门负责人或行政人事部按以下规定具体实施并记录存入个人档案。 *.*.*具有下列情形之一的，给予口头警告，并处以**元罚款： *.*.*.*一个月内无故迟到、早退三次或旷工一日者。 *.*.*.*上下班不打卡（签到）、委托他人或代他人打卡（签到）一次的。 *.*.*.*在公司规定的禁烟区、服务区或严禁烟火区内吸烟。 *.*.*.*不遵守所属部门制定的管理规定、制度等（视情节轻重，违反者可按有关规定给予更严厉的处分）。 *.*.*.*工作期间未按规定穿着制服（帽）或不爱护制服（帽）；当值时间个人仪容仪表不整洁；不注意个人清洁卫生，穿着不整齐或不注意个人修饰，蓄留长发或怪异发型。 *.*.*.*违反安全守则及规定（性质严重者将另行处理）。 *.*.*.*在工作时间处理与工作无关的私人事物以及翻阅与工作无关的书报、杂志、吃零食、聊**； *.*.*.*当班时未佩带工牌，又未及时补报。 *.*.*.*使用公司电话、电脑作私人用途； *.*.*.**违反《员工手册》规定的一般行为，且所犯错误和上述条款性质类似，按此类条款处理。 *.*.*物业人员未经甲方批准擅自拿走甲方公共资产、办公用品扣分。 *.*.*因乙方保管不当造成甲方公共财产损失，小额损失（****元以内）乙方予以照价赔偿；因乙方内部管理不善造成的楼内盗窃、刑事案件、治安案件、安全事故等事故、差错等，赔偿甲方当月服务费用的**%。并追究乙方相应的经济责任；情节严重除追究经济责任外， 还追究有关法律规定的法律责任，并中止合同。 第十三章：公共安全应急处置预案 （一）适用范围： ***行政服务中心大楼、***委党校教学楼主体建筑内正在发生的冲击，滋扰事件。 （二）既定目标： 指导、提高我处维序部门应对“冲击、滋扰”突发事件的控制能力，保证大厦安全、维护大厦秩序，保护办公人员生命、财产安全，尽力避免产生政治影响及任何负面效应，营造文明、安全之办公环境。 （三）预案内容： A：第一种情况 *、不名身份人员由大门进入本大厦，欲乘坐电梯上楼到重要领导办公室。 *、维序登记岗要求登记，得知/察觉其上楼意图。 *、维序部门启动突发事件应急预案。 B：第二种情况 *、不名身份人员从大门进入本大厦，乘坐电梯到达重要楼层内。 *、监控人员发现情况异常，通知巡逻维序员。 *、维序部门立即启动应急预案。 （四）应急处理程序： *、对第一种情况的应急处理程序 ①登记岗问明对方来意或察觉情况异常，除立即用对讲机通知维序领班外，设法尽量规劝或拖延对方不乘电梯上楼。 ②维序领班应立即报告服务中心领导及国税主管部门，指挥其余巡逻维序员迅速集合赶往事发现场。 ③监控人员注意密切监控，随时掌握对方动态，不断通报现状， 并作好跟踪和录相工作。 ④维序领班应设法说服稳定对方情绪，并明确拒绝对方任何乘梯上楼要求。 维序领班应指令监控人员及时报警求助，并用对讲呼叫巡逻维序员准备拦截对方已上楼人员。 ⑥监控人员跟踪监控，随时通报对方上楼人员具体动向。 ⑦楼层巡逻维序员迅速赶往对方即将到达楼层，将电梯前室两侧及消防楼梯的“防火门”提前封闭，待对方人员走出电梯以后，迅速上前将其与电梯隔离，并羁留于电梯前室内。 ⑧情况紧急时，可通过广播通知大厦工作人员提高警惕，防止对方可能采取的任何侵害行为。 ⑨将“冲击、滋扰”人员移交**人员带走处置。 ⑩做好事后记录工作。 *、对第二种情况的应急处理程序 （*）监控人员发现不名身份人员乘坐电梯进入大厦重要楼层，应立即用对讲机通知巡逻维序员迅速赶往现场进行询问了解。 （*）巡逻维序员了解对方意图或觉察情况异常，应立即劝其下楼并通知维序领班，请求增援。 （*）维序领班指挥其余巡逻维序员上楼增援，并视情报警求助。 （*）巡逻维序员尽力规劝对方下楼，若对方欲硬闯办公室，应立即采取果断措施阻止其闯入（用身体挡住门口或将房门反锁）。 （*）当对方暴力强行冲击时，巡逻维序员应**及时赶到的增援人员坚决采取制止措施，强行将对方人员控制住并羁留在公共通道远离门窗位置处或消防走道楼梯内。 （*）监控人员应密切监视，掌握对方动态，并作好录相及跟踪录相。 （*）将“冲击、滋扰”人员移交**人员带走处置。 （*）恢复现场工作秩序，若有人员受伤，即刻送医或联系***急救处理。 （*）做好事后记录工作。 第十四章：大厦管道漏水事故应急处理预案 为迅速、有效地处理突发的管道漏水事故，减少漏水造成的损失，特制定漏水事故应急预案。 漏水事故是指大厦空调系统、喷淋消防系统、雨水系统等因管道损坏而造成大面积、突发性漏水事件。 工程部值班员接到报修后立即通知工程部维修人员第一时间赶到漏水现场，并通知工程主管负责处理该事故。 维修人员到达现场后根据情况及时关闭相应阀门，漏水管道无法关闭控制阀门或没有控制阀门的，维修人员应采取其他紧急措施尽量减少漏水量。 工程主管接到漏水通知后应立即赶到漏水现场，指挥并协助维修人员进行抢修，漏水无法控制时应报到公司工程部支援处理，并通知可能影响的部门。 漏水事件危及用电安全的，维修人员应立即采取相应措施，避免发生电力事故。 漏水被控制之后，维修人员应及时修复漏水部位，尽快恢复供水。 查找事故原因，对其他可能出现相同事故的部位进行检查。 第十五章：物业管理群众上访应急处理预案 *、群众信访上访中异常事件通常包括： △治安类事件：上访人员冲击机关、殴打执勤门卫、拦堵围攻机关单位办公人员及车辆、恶意损坏机关单位办公设备设施等其他违法、违规事件、以及静坐示威等事件。 △自残类事件：上访人员服毒、自焚、割腕、撞墙等事件。 △突发类事件：上访人员出现突发性疾病（心脏病、癫痫、中暑等突发疾病）发作而晕倒。 △服务处各级管理人员及现场服务人员需熟知国务院《信访条例》和***相关规定，并严格执行与招标方就信访工作所制定的管理办法及要求。各工作岗位均热情对待信访者，不得对信访者抱以敌视或朝讽等不良态度，对信访人员应正确引导，帮助其寻求专门部门来处理信访事宜：对走访人数较多的群众或团体，应请其推选代表到相应部门反映情况，代表人数一般得超过*人或按照甲方要求推选。在处理上访过程中主动和执法机关沟通，积极配合执法机关的工作。 *、治安类事件处理原则 △当发生上访人员冲击机关、殴打执勤警卫、拦堵围攻机关单位办公人员及车辆事件后，当值安全员必须迅速向甲方相关对接部门、服务中心指挥控制中心、服务中心及**机关相关领导汇报，以采取相应措施，主要是配合**机关进行现场处置； △指挥中心人员及时将上访信息及时知会相关岗位，当领导车辆要进入主楼区域时，车场安全员应及时通知司机，现场安全员注意不要暴露相关领导身份，同时密切关注上访人员动态，确保领导安全。 △如上访人员人数较多或情绪较为激动时，现场管理人员可根据情况决定向服务中心请求增援； △接到增援信息后，安全部门应安排人员在*分钟内赶到现场，同时安排*至*名便衣岗或其他后勤人员，在现场维持秩序； △当上访人员出现过激行为时现场安全员应马上控制办公楼大门，同时将监控摄录设备调整到相应位置予以监控； △当上访人员冲击机关时，现场安全员马上组成人墙，配合**机关将上访人员阻挡在大门外； △如有上访人员冲进机关时，应迅速组织人员将其强行带离办公楼，交由警方处理； △如上访人员出现围堵、攻击办公人员或车辆时，现场安全员应迅速组成人墙配合**机关将上访人员出现控制住，并保护办公人员及车辆迅速离开； △对故意破坏公共设施或对其他人进行人身攻击的上访人员，现场安全员应在现场**机关的指导下采取措施予以制止处理； △当出现上访人员殴打安全员时，安全员必须保持克制，严禁还手，并取证报警方处理； △当出现上访人员扰乱正常办公秩序的任何情况时，现场工作人员应对现场情况进行拍照、录象、以保留证据； △便衣岗上访群众情绪较激动时协助现场安全员维持秩序，平常情况下密切关注上访人员，发现异常情况及时汇报。 △现场管理人员应随时与机关事务及信访、**派出所等相关部门对接部门保持联系，并根据甲方相关领导意见协助处理一切突发事件； △如警方需要我方提供相关资料或证据时，必须报请甲方相关部门领导同意； *、自残类事件处理要求 △上访事件发生后，便衣岗必须密切关注携带包裹特别是情绪激动、性格内向的上访群众； △为防止上访群众因感到绝望而采取极端方式，现场工作人员必须注意工作态度，防止上访人员情绪激化； △当上访人员有服毒、自焚等自残的明显倾向或举动时，现场人员应果应果断采取措施予以制止（将药瓶、汽油、打火机打掉），并将情况上报甲方相关领导； △如事发突然，制止不及应采取以下措施进行抢救； △当发生自焚事件时，现场安全员应迅速使用灭火器、灭火毯将火扑灭； △当发生割腕、撞墙等自残事件时，现场人员应迅速采取措施进行先期的止血救助，防止上访人员失血过多； △当发现上访人员服毒时，现场人员尽量不要抬动他，但必须保护好现场等待医护人员救护； △自残事件发生后，现场安全员迅速在机关前拉起警戒带，并保护好现场，同时甲方相关领导进行汇报并通知急救中心和警方处理，对现场情况进行拍照，并保留相关资料； △现场安全员应注意维持好现场秩序，防止少数人员借机进行煽动或破坏； △现场安全员在进行救助过程中应注意自我防范； △事件结束后迅速将情况记录下来，并上报甲方领导。 第十六章 防台风、大雨应急预案 *、依台风、大暴雨预报，遵照政府部门及公司布置做好预防措施及准备。 *.*巡查窗户、门窗关闭情况。 *.*提醒业主单位和使用人等事先做好预防准备。 *.*准备止水沙包。 *.*检查、清理屋顶、地面雨水沟、管、渠阻塞现象。 *.*必要时玻璃窗户用胶布贴成米字图形。 *.*必要时事先订购食物，购备紧急照明器具用品。 *、留意电台、电视台等媒体的气象及交通预报。 *、留意楼内人员勿接近易出现高空坠物的场所，并予明显标识。 *、出现险情、沉着冷静听从指挥，防止骚动。 第十七章 地震应急预案 *、当遇到地震时，项目管理员应立即通知所有人员从项目内撤离，禁止使用电梯。 *、设立警戒岗位，打开所有通道出口大门，保证人员迅速安全离开，注意人多拥挤而造成损伤，尽可能引导客户从少玻璃之通道离开。 *、工程人员应立即切断项目内空调电源及煤气总阀，当人员大多撒离情况下，切断项目内供电及供水系统；地震过后，检查项目所有设备损坏情况，并予以修善，及时恢复对项目供水、供电。 *、安置疏散下来人员于空阔地（马路)休息，并安排人员清点人数，必须保证不道留有人在项目内。 *、禁止任何人试图返回项目。 *、迅速至电公司相关部门，查询地震情况及余震情况，在由其确认安全后方可允许客户返回。 *、对有伤者，应立即送至附近医院急救或拨打***急救电话，并记录以上情况。(做好客户安抚工作） 注：地震过后，全面核对公司于项目上的财产是否有损失，并拍照存档。 第十八章 防暴力冲击事件应急预案 （一）总则 *.*编制目的 为提高***行政服务中心大楼、***委党校教学楼对暴力冲击事件的应急处置能力，最大程度地减少暴力冲击事件造成的损失，保护干部职工及财产安全，维护社会稳定，促进**经济的持续快速协调健康发展，特制定本预案。 *.*编制依据 《国家突发公共事件总体应急预案》 *.*指导思想 坚持“以人为本、预防为主”的原则，以最快的速度有效地解决大厦发生的暴力冲击事件，把可能出现的危险降到最低点，最大限度地保障大厦安全。 （二）组织机构 *.*组织机构 *.*.*成立应急领导小组，办公室设在大厦管理处。 *.*.****行政服务中心大楼、***委党校教学楼服务中心、办公室室成立应急小组。 （三）职责 *.*应急组长：负责事件的决策及上报安全主管部门。 *.*.*现场指挥员：指挥当班人员进行现场抓捕。 *.*.*对外联络员：负责与**部门、急救中心等单位联络。 *.*.*后勤保障：初步定审事故所造成的损失。 *.*.*维序队长：负责组织当班人员进行现场围堵及事后现场警戒。 *.*.*当班员工：负责发生事件时按方案进行抓捕及事后现场的保护。 （四）应急报告 *.*应急联络图 当大楼发生暴力冲击事件时，立即启动预案，并按业主单位暴力 冲击事件信息报告流程图，立即向大厦应急办公室报告。 暴力冲击事件信息报告流程图 发现者 ↓ 上级主管领导、管理处主任 ↓ 业主单位机关服务中心主任 ↓ 业主单位分管局领导 ↓ 派出所 *.*报告内容 *.*.*报警、报告方式。可用电话、传真、邮件等形式进行报告。 同时做好原始报告记录。 *.*.*主要内容包括：突发事件的类型、时间、地点、部位、初 步原因、事件概况和已经采取的措施等、现场人员状况、人员伤亡及 撤离情况、事故经过描述、事件潜在的危害程度、发展趋势、报告人 的单位、姓名、职务和联系电话等情况。 （五）应急处理预案 *.*发生暴力冲击事件时的应急救援预案 *.*.*遇有不法分子在大厦进行暴力袭击时，在确保人员安全的 条件下，尽可能保护业主单位的财产。 *.*.*应尽可能保持冷静和警惕，不要慌，不要看歹徒的脸并缩 小身体与歹徒正对的面积，将手放在其视野范围内，切忌乱动。 *.*.*尽可能记住歹徒的长相、年龄、性别、高度、体形、口音、 服装、车辆特征以及歹徒逃跑方向。 *.*.*报警并保护好现场，不要触摸现场的任何物件，留下目击 证人，等候警察到来。 *.*.*立即报告业主单位领导。 *.*.*如有人员伤亡，立即组织抢救，并及时通知急救中心。 *.*.*目击抢劫的员工，尽快记录所经历的情况以免遗忘。 （六）应急培训计划 *.*培训目标 *.*.*应急人员熟悉掌握应急预案的内容、程序和实施方法。 *.*.*了解掌握应急预案和实施程序变动情况。 *.*培训内容与时间 *.*.*应对措施。 *.*.*应急小组职责及任务。 *.*.*应急响应条件。 *.*.*培训时间为每季度至少一次。 （七）演练计划 应急救援预案演练每月至少一次，由大厦管理处负责组织实施。 （八）预案的编写、变更及审批 *.*应急救援预案由大厦管理处编写预案初稿，送业主单位主管领导审核，业主单位机关服务中心、业主单位办公室复核，分别经分管大厦安全领导审阅后，由业主单位机关服务中心签署发布令后实施。 *.*.*若组织机构、应急组成员调整或应急预案编写及演练规定有变动时，应对应急预案进行修改完善，并按规定程序审批发布。 第十九章 验收 （项目验收标准和方法应按招标文件要求填列。)验收结果经双方确认后，双方代表必须按规定的验收交接单上的项目对照本合同填好验收结果并签名盖章。 第二十章 质量保证 在服务期内，乙方在接到甲方故障通知后*小时内应委派专业技术人员到现场免费提供咨询、维修和更换零部件等服务，并及时填写维修报告（包括故障原因、处理情况及甲方意见等)报甲方备案，若*小时内无法排除故障，则应先提供同档次备用机供甲方使用。其中发生一切费用由甲方承担。 第二十一章 违约终止合同 *、在补救违约而采取的任何其他措施未能实现的情况下，即在甲方发出的违约通知后**天内（或经甲方书面确认的更长时间内）仍未纠正其下述任何一种违约行为，甲方有权向乙方发出书面违约通知，甲方终止本合同： *.*如果乙方未能在合同规定的期限内或双方另行确定的延期交货时间内交付合同约定的服务。 *.*乙方未能履行合同项下的任何其它义务。 第二十二章 不可抗力 因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的**日内向另一方提供不可抗力发生以及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。 本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾；政府行为、法律规定或其适用的变化或者其他任何无法预见、避免或者控制的事件。 第二十三章 合同纠纷处理方式 因本合同或与本合同有关的一切事项发生争议，由双方**协商解决。协商不成的，任何一方均可选择以下任一方式解决： （*)向***（甲方所在地）仲裁委员会申请仲裁； （*)向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第二十四章 其他约定 *、本采购项目的招标文件、中标供应商的投标文件以及相关的澄清确认函（如果有的话）均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。 *、本合同未尽事宜，双方另行补充。 *、本合同一式四份，经双方投权代表签字并加盖公章后生效。
**、其他约定
**.*合同文件与本合同具有同等法律效力。
**.*本合同未尽事宜，双方可另行补充。
**.*本合同自签订之日起生效。
**.*本合同纸质文件一式四份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。
**.*其他：无 。
甲方：******机关事务管理局乙方：****物业管理有限公司住所：*****民族路**号住所：单位负责人：单位负责人：叶轶委托代理人： 委托代理人： 联系方法：***********
联系方法：*******开户银行：开户银行：中国农业银行**吴山支行账号：账号：*****************
签订地点：
签订日期：****年**月**日
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