深圳实验光明学校（原新城学校）物业服务采购
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公告摘要
各有关单位请与公告中联系人联系，及时参与投标等相关工作，以免错失商业机会。
部分信息内容如下：（查看详细信息请登录）
需求名称**实验光明学校（原**学校）物业服务采购计划编号************
联系人古先平联系电话***********
公示开始时间****-**-** **:**公示结束时间****-**-** **:**
一、项目信息
※项目名称**实验光明学校（原**学校）物业服务采购
※采购单位名称**实验光明学校（原**学校）（加盖公章）※采购方式公开招标
※采购单位地址XXXXXXXXX※联系人XXXXXX
※联系电话XXXXXXXXX※传真XXXXXX
※财政预算金额***万元
※项目前期设计、规划论证单位?无
□有，单位名称：
指引：为本项目需求方案或者前期准备工作提供设计、规划论证等服务的，不得参与本项目投标。
※是否采用评定分离?是※评标方法?综合评分法□定性评审法□最低价法
※定标方法?自定法□抽签法□竞价法
□否(由采购人授权评审委员会确定中标供应商)※评标方法□综合评分法□定性评审法□最低价法
※资格招标□是?否(中标供应商数量为*)
指引：政府采购应当采取“总价招标”方式实施采购。对于因数量等不确定，不能采取总价招标，或需要确定超过一家中标供应商的，可以采取“资格招标”的方式采购。采购需求应列明支付总金额上限、中标供应商超过一家的，应当明确工作量在各中标供应商中拟分配的方法，以及合同履行过程中退出机制的解决办法。资格招标必须先经区财政局审批同意。
※兼投不兼中□是?否
指引：*.若项目分多个包，供应商可以同时对多个包号进行投标，但最多只可以中其中一个包，中标后，在其他包的投标将直接按无效投标处理。所有包号有效供应商均须达到法定数量（三家或以上），有效供应商未达到法定数量的包号作废标处理。
*.“兼投不兼中”必须先经区财政局审批同意。
※采购单位是否委派评委代表□是□否
指引：*.若不派代表作为评标委员会成员的，开标前*天请书面来函我中心。
*.选用评定分离方法的，此项不需要填写。
其它要求
（公开招标无需填写）非公开招标方式特定供应商联系方式
单位名称：
项目经办人：
联系电话：
指引：采购推荐供应商名单必须经过主管部门报批，并将主管部门批复材料提交至交易中心。
供应商资格要求*）投标人须为***政府采购中心的注册供应商且在光明区公共**交易中心网上响应投标；
*）投标人须是在中华人民**国境内注册，具有独立法人资格或是具有独立承担民事责任的能力的其它组织（提供营业执照扫描件或事业单位法人证等法人证明扫描件，原件备查）；总公司或者分公司只允许一家投标，不允许同时参与本项目投标，以分公司名义参与投标的，须提供总公司或具有独立法人的上一级公司出具的愿为其参与本项目投标的行为以及履约等行为承担民事责任的加盖总公司公章的授权函，以及提供总、分公司的营业执照扫描件，原件备查；
*）投标人参与本项目投标前三年内（投标人成立不足三年的可从成立之日起算），无行贿犯罪记录及在经营活动中没有重大违法记录；参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况；参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单的情况（由供应商在“诚信承诺函”中作出声明，提供“诚信承诺函”，诚信承诺函格式详见招标文件“投标文件的格式、附件”）；
*）投标人具备《中华人民**国政府采购法》第二十二条的条件（由供应商在“诚信承诺函”中作出声明，提供“诚信承诺函”，诚信承诺函格式详见招标文件“投标文件的格式、附件”）
*）投标人为采购人提供整体设计、规范编制或者本项目管理、监理、检测等服务的，不得再参与此次采购项目的投标.
*）本项目不接受联合体投标（如允许联合体投标，投标人必须提供《联合体投标协议》（格式自定）），不接受投标人选用进口产品参与投标，不允许分包、转包。
*）....(采购单位按需增加)
指引（一般项目仅可以要求前*项为供应商资格要求，如有特别要求可以按下列标准提出，但不得违反《中华人民**国政府采购法实施条例》第二十条、《**经济特区政府采购条例实施细则》第三十四条及《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第**号）之规定）：
（*）仅限于国家有明确规定的、项目实施必须具备的资质要求。编制时必须注明颁发部门名称及资质或证书名称；
（*）仅限于与项目相应的等级要求，不得超出或低于标准；
（*）申报时必须以附件的形式提交有关法律法规依据；
（*）资格要求不能重复列为评分项；
（*）不得将注册资本、资产总额、营业收入、从业人员、利润、纳税额、业绩经验、经营网点、现场踏勘等条件作为合格供应商资质条款，也不得通过将除进口货物以外的生产厂家授权、承诺、证明、背书等作为资格要求。
不满足上述要求，申报不予受理。
服务
内容序号名称具体内容备注
*※项目概况**实验光明学校（原**学校）位于光明区公园路和碧眼路交汇处西北侧。项目建设用地面积为*****.**平方米，总建筑面积为*****.*平方米，绿化面积****.**平方米。建设规模为**个班，为九年一贯制学校。
*※服务范围综合服务、秩序管理、环境卫生及防疫消杀服务、园林绿化养护、建筑物及附属物的管理维护、公用设施设备维护服务、其它物业服务
*※服务内容（一）综合服务
*、接待
物业服务企业从业人员应统一着装，佩戴企业标志；接待人员应服务主动，用语礼貌，仪表端庄，行为规范；向业主、非业主使用人公布服务监督电话和制度，在受理业主、非业主使用人报修、求助、咨询、投诉时，记录要清晰，并尽快处理，应填写相关记录表格存档。
*、值守
建立每天 ** 小时接待值班制度，值班事项应有记录；设立**小时服务热线电话，来电应 ***％给予答复；应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。
*、综合信息和档案资料
（*）对物业建筑资料、业主信息、维修资料等信息进行计算机动态管理，随时更新。
（*）档案资料管理应有专人保管，有条件的应建立资料室存放档案资料，档案资料有变化应在*个月内进行更新归档，每季度应整理所有档案*次；业主信息、工程图纸、设施设备安装图纸及使用说明书等重要档案的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求。
*、服务移交
（*）物业服务机构更迭时管理工作的移交：原物业服务企业将物业管理工作移交给学校后，再由学校将物业管理工作移交给新的物业服务企业，具体移交内容包括物业资料、物业共用部位及共用设施设备管理工作及人、财、物的移交。
（*）**物业的移交：成立由学校、建设单位、物业服务企业等有关单位组成的承接查验小组，制定验收清单，进行现场验收，全面接管验收物业服务资料（包括给排水、燃气等工程竣工图纸等）、设施设备、房屋建筑、公共场所、车库和园林绿化地等；如物业存在缺陷，由各方签字确认，并跟综后续处理。
（二）秩序管理
*、基本要求
（*）公共秩序维护人员应持有效专业证件（保安证）无犯罪记录等**小时值班，各类岗位公共秩序维护制度、资料、档案完善，并配合**机关等做好公共区域的安全防范工作；
（*）公共秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，统一着装，配备统一安防器材；
（*）进出口岗亭实行**小时值班制，严格管理，对进出人员和车辆进行引导，车辆进出、停放有序，禁止载有危险品和污染源车辆进出；
（*）有安全事故、突发事件的防范应急预案；
（*）各岗位应有完善的交接班制度，并有工作情况及交接班记录。
*、组织
（*）每年对公共秩序维护员的培训和实操不少于***课时；
（*）公共秩序维护员应熟悉服务区物业分布基本概况，具有基本职业技能，能及时处理和应对服务区域公共秩序的维护工作；
（*）上岗应统一着装，衣着整洁，佩带工作标识；上岗时严格履行岗位规定职责，举止文明，礼貌待人；
（*）保持服务区公共秩序良好，保证人防、物防、技防工作落实，对制定的各类治安、刑事、消防和自然灾害事故的应急预案进行定期培训和演练，分工明确，各负其责，管理细致；
（*）部分岗位应配备无线对讲装置和必备的安全护卫器材；
（*）交接班制度完善，并有责任人员签字的工作情况和交接班记录。
*、门岗秩序维护
（*）校园主出入口实行**小时值班制度，其余出入口**小时巡视；
（*）对进出车辆进行登记，对来访人员的登记管理应遵循学校相关规定。
*、巡逻
（*）保证**小时不间断巡逻，每天巡逻次数不少于*次，重点部位和部分时段应每*小时巡逻*次。如有特殊情况，按学校具体要求执行。工作应有签字记录、存档；
（*）巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现行人、车辆、建筑物设施等有异常情况的，应及时处理或报告。对发现在公共场所有违反治安行为的，应当制止，并及时向学校主管部门报告。
*、车辆通行、停放
（*）服务区道路和停车场（库）应设置明显的车辆交通引导和警示标志，由学校提供材料费用；
（*）公共秩序维护人员应负责维持车辆正常通行秩序，发现车辆未上锁、车窗车门未关及乱停放行为，应进行劝告或纠正，发现可疑行为或偷盗车辆、损坏交通标志设施等应及时制止；
（*）车辆进出校园高峰时，应有秩序维护人员疏导，车辆进出**小时应有记录；
（*）封闭式停车场、车库应专人管理，车库的维护设备和防火设施应每星期检查*次，有安全隐患的及时处理；
（*）发生车辆交通事故或擦碰等意外事件时，应及时疏导和现场协助处理。
*、消防
（*）制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材，设备和设施应保持完好，定点设置的消防器材不得缺失和挪作他用；
（*）消防报警中心需**小时有持有效证件专业人员值班，有交接班制度；
（*）消防通道每天检查*次，每月进行*次消防检查；每季度进行*次义务消防员演练，每年进行不少于*次消防演习；
（*）应定期进行消防训练，义务消防员应掌握基本消防技能，熟练防火、灭火知识和消防器材的使用方法；
（*）每天巡查*次消防设备是否完好、齐全，发现设备故障时，应及时报修或通知厂方维护，保证设备**小时正常状态；
（*）每日巡查或检测*次喷淋管网水压，发现压力不够，应检修排除故障；
（*）消防检查工作应有记录，并存档。
*、秩序监控
（*）秩序监控中心设施 **小时开通，并有持有效证件的专业人员**小时监视；
（*）监控中心应有严格管理制度和设备维修制度，重点区域应有监控录像；
（*）监控中心收到报警信号后，应立即安排秩序维护人员及时赶到现场，进行前期处理；
（*）监控的录入资料应至少保持**天以上；
（*）熟悉应急预案，保障治安电话畅通，接听及时，铃响*声内应接听；
（*）监控中心不能脱岗和非专业人员替岗，工作应有记录。
*、安全事故处理
（*）应制**全事故处理预案，对突发事故和刑事、火灾、水灾、爆炸、地震、安全疏散以及电梯应急等制定相应的安全事故处理预案；
（*）应成立安全事故应急小组，书面描述小组职责，每位成员应熟练掌握，并每年至少*次，定期进行小组训练或培训；
（*）应急小组至少每半年召开*次会议，熟悉程序、路线和有关内容，对紧急事故应尽可能减少造成的人员和财产损失；
（*）应急小组应与当地消防、社区民警保持沟通；
（*）应建立安全事故档案工作记录。
*、社区警务协作
物业服务企业应保持**小时与当地社区警务室联系；与社区警务一起提高公众防范能力，共同预防和确保服务区安全。
（三）环境卫生及防疫消杀服务
*、基本要求：
（*）物业服务区域应建立相关保洁制度、消杀制度和具体操作规程，清洁服务定时定点，按照操作规范进行，保持物业服务区域环境整洁、干净，生活垃圾日产日清，使用环保清洁剂；
（*）物业服务区域应禁止有污染物和污染源的物品存放；
（*）保洁员应经过培训，着统一工作服上岗服务；
（*）保洁消杀工作应聘请具有相关资格证书的专业消杀单位进行；
（*）保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面，现场应设置“注意防滑”等安全标识；
（*）清洁、消杀材料药品需符合国家卫生、环保标准，作业工具和相关材料、耗材等费用由物业服务公司承担；
（*）日常各项保洁服务工作应有记录，每个月进行*次汇总存档。
*、楼道及公用洗手间保洁
（*）楼层通道和楼梯台阶每天进行*次全面清洁，适时保洁，楼梯扶手、标牌、开关、按钮等每*天清洁*次，大堂玻璃每*天清洁*次，适时保洁；
（*）地面随时保洁，保持地面清洁，楼层水磨石地面和水泥地面每月刷拖*次，**石地面每*个月打蜡或晶面处理*次；
（*）楼层通道、墙面砖每季度擦抹*次，通道玻璃、百叶、消防箱内每季度清洁*次，墙面、管线、防火门、天井等每季度清洁*次，灯具（外面）、烟感每季度擦拭*次，灯具每年度全面擦拭*次；
（*）地下室每月全面清洗*次，每日专人巡回保洁，标牌、悬挂物、开关、按钮等每周擦拭*次，排水沟每**天清理*次，（排水）管线（道）、设施每月清洁*次，每*个月打开*次地下室集水坑和污水井盖板、疏通冲刷*次，特殊情况下及时清理。
（*）校园内公用洗手间（含学生宿舍公用洗手间、冲凉房）每天清洁*次，每周消杀*次，对教学楼等学生活动密集区的洗手间每节课间后保洁。洗手间内无垃圾、无污渍、无水浸、无异味。
*、各功能室保洁
（*）普通教室每学期开学初及期末放假后各清洁一次、消杀*次；
（*）实验室、专用教室、机动教室、文体用房每天保洁一次，教师办公室每天保洁一次；
（*）行政办公室、会议室每天清洁*次；
（*）普通教室外墙窗户玻璃每月清洁不少于*次，走道一侧玻璃每月清洁*次；
（*）实验室、专用教室、文体用房等窗户玻璃每月清洁不少于*次。
*、电梯及电梯厅保洁
（*）电梯轿厢地面每日清洁*次，若轿厢内铺设地毯，每*天吸尘*次，电梯层门每周擦抹*次，每月对电梯门壁、层门打腊上光*次，灯饰及轿厢顶部每月清洁*次，适时保洁；
（*）电梯门槽每月清理*次，电梯厅纳入公共通道同级保洁。
*、道路保洁
（*）每日对道路清扫*次，不间断适时的巡检保洁，每*个月刷洗路面*次；
（*）保持道路清洁、干净，没有污泥、纸屑、果皮、落叶、垃圾等，无明显水迹、污迹，道路集水坑和雨（污）水井盖板、雨水箅子应保持完好。
*、停车场及车库保洁
（*）每*天清扫停车场、车库、车棚地面*次，适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹，每月擦洗*次停车场公共设施；
（*）每*天清洁停车库内标牌、反光镜、开关、按钮，每*个月清洁*次灯具、烟感（公共楼道*个月）、停车库管线、排水设施，每季度清洁*次防火门、消防箱等设施。
*、绿化带保洁
（*）绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁每日不少于*次，清扫果皮、纸屑、塑料袋、残枝落叶等各种垃圾，及时清除公共绿地上的各种堆积物、腐烂物、动物排泄物等。无明显暴露垃圾，无卫生死角；
（*）每日至少巡检*次；每半个月清理道路分隔绿化带中不可见处的各种垃圾*次；
（*）因修剪工作或因天气原因意外造成的绿化区域和道路、公共场所等地的残枝落叶应在*日内清除。
*、园林小品保洁
（*）每周对人工湖清洁*次，湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，水面无明显漂浮物；
（*）每周对喷水池水面漂浮物打捞清洁*次，适时保洁，每*个月对喷水池底清洁*次，目视池底清澈见底，水面无杂物，池底无多余沉淀物，池边无污迹；
（*）每*个月对小品清洁*次，细致、全面的检查*次，主要检查山石之间是否牢固，有无损伤、多余物，如有及时报修；
（*）需要刷白或刷油漆保护和装饰的部位每*年粉刷*次。
*、垃圾收集与清运
（*）绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱及周围区域清理工作每天不少于*次，每天擦抹表面*次，每半个月清洗垃圾桶、果皮箱*次，适时保洁；
（*）垃圾在清运途中必须遮挡、防护，防止二次污染，清运垃圾的时间要避开人流高峰，禁止使用客用电梯运送垃圾，垃圾清运费用由物业承担；
（*）垃圾房（站）专人、封闭式管理，协助垃圾清运单位清运，及时填写《垃圾清运记录》，每次清运结束时冲洗垃圾房（站），冲洗污水不能排入雨水系统。
**、卫生消杀
（*）*-**月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀次数每月不少于*次，其他月份每月不少于*次， 特殊情况（如传染病流行期间）增加服务区消杀次数；
（*）消杀用药应符合相关规定，并由专业人员操作。每次消杀工作前应至少提前*天告知学校主管部门，并在作业现场设置安全警示牌，确保人员安全。
**、超*等经营场所
超*等经营场所建筑物内的清洁卫生及防疫消杀工作由经营单位自行负责。
（四）园林绿化养护
*、基本要求
（*）服务区应建立园林绿化养护制度和具体的养护操作规程，绿化养护服务定时、定点，根据不同季节要求按照操作规范进行，保持服务区的环境绿化区域植物、草地、花卉等生长良好、整齐、美观，并与环境相互协调；
（*）绿化员（包括外聘）应保证经过培训的从业人员上岗，有统一工作服操作服务；
（*）对服务区园林绿化的主要树种、绿篱、花草品种等，应悬挂品名标牌；
（*）视绿化养护的实际情况需要施肥，肥料购置费由学校承担；
（*）主要绿化服务工作，每个月进行*次汇总存档。
*、草地
（*）草地覆盖率在**％以上，生长正常，草坪修整每年*遍以上，无明显枯草和净土裸露；
（*）草地绿期在***日以上，没有明显落叶、残枝等；
（*）草地整洁，边缘完整，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，绿化生产垃圾及时清；
（*）根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况，实施淋水、修剪和灭虫，每年视情况施肥*次。
*、园林树木
（*）绿化带、道路周边和园林的树木，保持枝叶茂密，长势良好，没有枯干、枝，无明显缺株，每年全面整形修剪*次；
（*）道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐，生长快的树种视生长情况适时修剪以保持特定形状；早春开花的花篱，应在开花后做第一次修剪；常绿绿篱宜经常修剪，每年应整形*次；
（*）园林树木非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的株树应在**％以下，树木无明显蛀虫危害；
（*）树木保持枝干无机械损伤，无钉栓、捆绑现象，树冠长势好，形态直立美观，叶色、叶片生长正常，园林树木、植物缺株、枯木、损坏等应及时补种。补种的苗木费用由学校承担，物业公司负责管养。
*、花坛
（*）花坛花卉长势良好，符合花坛设计要求，造型优美，保持清晰图案和适宜高度；
（*）不出现花木缺水的枯萎现象，叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶，除日常养护工作外，在花坛开花期间，根据服务区情况每周剪修残枝、落花（无法修补）*-*次；
（*）出现病虫害、人为损害及天气异常损坏情况时应及时养护，平时养护浇水、施肥适当，保证花卉正常生长，保持花坛土壤湿润，泥面不开裂。
（五）建筑物及附属物的管理维护
*、服务范围
建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、大堂、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水系统(包括排水管道、排水沟及预处理设施)、停车场、车库、公共标志、公共卫生间、厅、堂、平台、避难层、绿化 地、花坛等；
*、服务质量的总体要求
对建筑物及附属物应进行日常管理和维修养护服务，保证物业的使用功能完善、完好和安全；应建立并保管检修和保养记录，各类完好程度应在**%以上。
*、物业巡检
（*）每日应至少*次巡视服务区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃、路灯等其它共用设施；
（*）每周应检查*次物业楼宇顶部，共用管道、给排水及预处理设施、楼宇各种附属固定设施等使用情况，如有异常情况，及时反映并记录；
（*）每半年应检查巡视*次建筑物主体结构、共有部分、地下建筑部位，围墙设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好情况，填写检查表；
（*）每年应对服务区域的建筑物共有部分状况全面检查*次，对建筑物完好程度做出评价；
（*）根据特殊情况（如如台风、暴雨等危害性天气）需要，临时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查；
（*）应建立检查记录归档制度并对各项检查出现的缺陷及时组织修复。
*、物业维护
（*）基本要求
根据建筑物实际使用年限和巡查房屋的使用状况、损伤情况，属于日常维护的按规定时间给予维护，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围，及时编制计划提交学校主管部门，批准后组织维修；重要维护项目要有工作记录。
（*）维护内容
①建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时，应及时到位组织维护、处理；
②建筑物户外设置物以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门或学校的要求；
③物业内墙面，应保持无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖等应平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质基本一致；
④建筑物各种旋转门、自动门、推拉窗、消防防火门等及各种门、窗口玻璃，应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性良好，开关无异常响声，功能完好；
⑤建筑物屋顶、排水管道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排水管道等应保持雨污分流，且排水设施及预处理设施正常运行，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应及时按相关规定予以修复；
⑥道路、活动广场、停车场、地下车库等，应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象，窨井、积水井不漫溢，污水井、化粪池标识清楚，井盖无松动、无破损。每学期末对所有井盖刷漆*次，材料费用由学校承担；
⑦避难层、平台等应保证避难设施完好，无损坏、地面平整、密封层良好，排水沟畅通，无堵塞、障碍物等；
⑧木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落的及时油饰修补，大体完好的应*年油饰* 次；
*、标识管理
（*）物业服务区域内应建立健全标识管理制度；
（*）物业服务区域内的各种标识、标牌应由物业做好相应的维护和保洁工作。
（六）公用设施设备维护服务
*、基本要求
（*）应建立完整的设施设备的档案资料，设施设备标识齐全；
（*）由专业人员负责制定实施保养计划，及时填写设备运行保养维护记录，按规定持证上岗；
（*）设备房内照明符合相关规定，标识、标牌齐全美观，墙面平整无污迹，地面平坦、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护应无缺陷，消防灭火设备（或器件）的功能有效，其配备符合相关规定；
（*）各类设施设备的完好率应在**%以上，照明系统的完好率达到**%以上；
（*）日常维修保养项目所需的材料及更换的零配件由中标方向校方申请，校方负责购买。日常维修保养更换指中标方在服务范围内的维修保养，如水、电、灯具、阀门、电话机、插座、冲凉花洒及软管、各类开关、水笼头、冲水装置、开水器、门、窗、玻璃、桌、椅、台、凳、柜、架、各类锁、钥匙、地面、墙面等设备及设施。
*、道路、停车场（库）
（*）每年进行*次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，雨污分流，路牙无破损松动；
（*）停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，有各类行车、停车标识，车辆进出记录保存完好。
*、电梯
（*）物业公司负责*台电梯的维修、保养、检测、年审等工作；
（*）物业公司按学校要求确定合理的电梯运行时间，负责轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件、开关门灵活性、平层准确性的日常巡检，遇有异常及时报告；
（*）发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，积极配合学校、专业维保公司进行应急处理。
*、室外体育设施
每周对室外体育设施巡视*次，每季度的全面巡视检查不少于*次，每年进行*次安全性能评估，保证设施正常使用，无安全隐患。
*、空调系统
（*）由学校委托具备相关资质的专业公司承担空调系统的维护保养；
（*）中标方负责空调的日常检查，对不能正常运行的情况有记录并及时报告。
*、给排水系统
（*）日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘；
（*）每周对供水设备至少检查*次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每*年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁，建立并落实二次供水水池/水箱双管制；
（*）每半年生活水箱至少清洗消毒*次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每*年需要消毒*次，消防水泵每*个月试运行*次；
（*）排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位控制装置灵敏可靠，控制箱开关、指示灯完好；
（*）下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。每年清理化粪池*次，遇堵塞及时处理。
*、供配电系统
（*）日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护、除尘，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每 * 个工作日巡视检查 * 次并按规定记录，每季度清洁保养 * 次强电井及井内设备；
（*）高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清楚，各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过 **%；
（*）发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，如配备有两套主备用启动蓄电池的，按每*个月轮换使用 * 次，对启动蓄电池性能每月检测 * 次，并做好记录；
（*）在紧急情况下，发电机组能在 ** 秒钟内启动，发电机组储备油料必须满足机组满载运行 * 小时；
（*）功率因数控制器功能完好，设备运作灵敏、可靠无损坏，补偿控制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于 *.*MΩ，功率因数不能低于 *.*；
（*）物业公司应保证持有效证件的专业人员**小时值班。
*、弱电系统
（*）楼宇智能控制系统由学校委托专业公司维修，物业公司负责日常维护和故障报修，发现问题及时处理，保证系统的正常运行；
（*）可视对讲系统保持正常，系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁；
（*）门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，误报率不大于 **％，线路布置连接牢固，电控锁工作可靠；
（*）闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定，现场录像时间误差不能超过 * 分钟，硬盘录像资料应至少保存 ** 天以上，专人负责保管，红外线报警设备工作正常，出现故障应在 * 个工作日内修复，故障期间及时安排监控；
（*）停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力电波、防撞胶条），道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识；
（*）服务区无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证使用正常，公共区域各类报警探测器完好率不能低于 **%；
（*）每 ** 个月清洁保养 * 次弱电井及井内设备；
*、消防系统：
（*）学校委托专业公司对消防设施设备按规定进行检测、维修、保养、改造等，物业公司负责所有消防设施设备的日常维护。
（*）消火栓（箱）按钮、消防中心均能启动消防泵，消火栓有区域标记、无漏水，喷淋头无漏水、无积锈；
（*）消防结合器未被圈占、堵塞，无锈，无漏水，无阻碍操作；
（*）防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常；
（*）气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气返馈信号；
（*）消防中心设备各项功能使用正常、各种应急指示、照明正常，打印机能打印，控制台显示正常；
（*）消防广播正常，声音清楚，无锈，牢固，备用电源切换正常；
（*）风机运行噪声、震动正常，润滑到位、风阀、防火阀完好，状态正确；
（*）烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固；
（**）防火卷帘门就地手动正常，门下有黄色严禁堆占警示标识，防火卷帘门联动正常；
（**）自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常，湿式报警动作，警铃响；
（**）消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态，随时能报警，有分区标记；
（**）离车道近的室外消防栓有防护栏杆；
（**）地面消防栓的开启机构灵活无障碍，能及时打开；
（**）消防泵每半年启动 * 次并作记录，每两年保养 * 次，保证其运行正常；
（**）消防栓每 * 个月巡检 * 次，消防栓箱内各种配件完整；
（**）每两年检查 * 次消防水带，阀杆处加注润滑油并作 * 次放水检查，保持消防器材能随时有效使用；
（**）按需配备灭火器，每 * 个月检查 * 次灭火器，临近失效立即更新或充压，更新、充压费用由学校承担；
（七）其它物业服务
*、校级重大活动无偿提供协助及服务，包括会场布置、会场卫生服务及秩序维护工作等。
*、提供**来访接待服务。
*、提供值班老师宿舍卫生保洁及床上用品清洗更换服务。
*、负责学校收发室工作：分发报纸，各类普通邮件（平信、明信片、汇款单、包裹单等）；登记分发杂志、普通信函、快递、包裹、挂号信等；接听学校查号电话的咨询。
*、负责校园的文化设施设备的管理，营造良好的校园文化氛围，包含对学校各类校园文化装饰物、标牌按时进行清洗及维护。
*、物业档案资料的建立与管理。
*、在节日、大型会议、各类活动时，若学校临时购置或租借盆花应景，中标方负责安排人员在校方的指导下，按要求摆放并做好临时养护工作。学校购置摆放在办公室及功能室等地的盆花中标方负责养护工作。购置或租借盆花费用校方负责，摆放和养护人工费用中标方负责。
*、属于物业管理的其他工作事项。
（八）物业管理其它要求
*、配合监管要求（在合同执行期间，中标方须接受采购单位的监管）
（*）投标人提供的服务，均须围绕学校的教育教学及管理工作来开展，要尽量为学校的各项工作提供“零干扰服务”，即努力做到对学校的各项工作不产生干扰。
（*）投标人应认真配合按照学校针对本项目制订的监管制度、配合学校专门工作人员进行的监管。
*、建章立制要求
投标人须建立健全针对本项目所涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案、维修报请处理及应急响应制度等，并须得到学校的批准，以便能够保证为师生提供高效、优质的服务，加强对工作人员的职业道德教育、行为管理、技能培训，保障各种设备的正常运行，**设备的使用寿命，杜绝安全事故及设备非自然损坏现象。
*、资产维护要求
中标人在合同期内有责任维护好现有的设备和资产，在签订合同前对设备和资产进行帐物移交，在合同期满前应对所使用的资产设备进行盘点和清查，对设备和资产出现丢失和损坏等情况的按有关规定进行协商处理。
*、关于物业人员的流动，管理层人员的流动要经由学校行政会议同意，其他人员流动须经由校方主管领导同意。
*、所有物业人员须经岗前培训，定期岗位培训，保证相关服务质量。
*※服务期限服务期限为* 年（*** 个日历日）。该项目为长期服务项目，合同期限可以延续，但最长不得超过三十六个月。
*人员要求序号岗位人数备注
*经理*①有安全生产管理人员考核合格证。
②有人社部门颁发的中级或以上职称。
③有企业人力**管理师“二级或以上”职业资格证。
④有建筑面积不低于*万平方米的学校物业管理经验。
*文员*①专科或以上学历。
②具有物业管理经验。
*工程主管*①有人社部门颁发的水电高级工程师。
②有维修电工“一级”职业资格证。
③有全国物业管理从业人员“物业承接查验与设施设备管理”师资结业证。
④具有建筑面积不低于*万平方米的学校物业管理经验。
*工程副主管*①具有人社部门颁发的注册安全工程师。
②“一级/高级技师”电工职业资格证。
*维修工*不少于*人具有全国信息化工程师（全国电气智能应用水平三级）证书；不少于*人具有 “一级/高级技师（或以上）”制冷工职业资格证书。
*秩序维护主管*①有本科或以上学历。
②有安全生产管理人员考核合格证。
③有保安员“二级或以上”职业资格证。
④且具有建筑面积不低于*万平方米的学校物业管理经验。
*秩序副主管*①具有一级注册消防工程师证。
②“二级/技师”（或以上）智能楼宇管理员职业资格证书。
*秩序领班*具有物业管理经验。
*秩序维护员**不少于*人具有“二级/技师（或以上）”保安员职业资格证书；不少于*人具有灭火救援员职业资格证书。
**保洁主管*具有物业管理工作经验。
**保洁领班*具有物业管理工作经验。
**绿化领班*①有绿化工“三级或以上”职业资格证。
②有花卉园艺师“三级或以上”职业资格证。
**保洁员**/
**绿化工*/
小计**
*投入设施要求中标后投入设备满足实际需求
*成果要求投标单位以学校为平台，充分调配优势**，努力创造一流环境，并创出校园物业管理的典范，符合***物业管理示范大厦的管理要求。
*其他要求无
*技术资料标准描述本项目所必须的技术资料，由供应商自行说明。
特别要求?无□有指引：采购单位如有特别要求可更改技术资料要求的描述，否则采用标准描述。
注：*.根据《光明区管委会落实<****年“**蓝”可持续行动>工作目标责任书》“强化机动车排气污染防治力度”要求，“对外包环卫清扫和清运标段，推广纯电动环卫车。****年*月*日起，对重新招标标段所使用的环卫车，*.*吨及以下的全部更换为纯电动环卫车，*.*吨以上的不少于**%更换为纯电动环卫车”；根据《深光发财〔****〕***号光明新区发展和财政局转发推广纯电动环卫车应用有关要求的通知》的要求，“****年*月起，各区对重新招标标段所使用的环卫车，除垃圾清运类勾臂车外的全部车辆更换为纯电动车”。
*.根据《光明区环境保护和水务局关于落实<低挥发性有机物含量涂料技术规范>有关要求的通知》“限制高挥发性有机物含量产品参与招标采购”要求，确保符合《低挥发性有机物含量涂料技术规范（SZJG **-****）》，要求区各级政府部门采购项目中必须采购使用低挥发性有机物含量涂料生产的办公家具。
*.根据《光明区财政局转发<***财政委员会关于进一步规范政府采购项目招标文件编制的意见>的通知》“关于招标文件实质性条款的设置”要求，对于不允许偏离的实质性要求和条件，采购单位应当在招标文件中规定，并以醒目的方式标明(★星号)。此外，要严格控制实质性条款的数量，且不得出现于采购需求无关的实质性要求和条件。
商务
内容*.报价要求
?标准：投标总价（人民币）须是完成该项目的一切费用总和；
□自定：
指引：采购单位如有特殊要求可更改报价要求的标准描述，否则采用标准描述。
*.付款方式：每月**日为上月管理服务费结算日，凭中标单位有效完税发票，由采购单位支付上月服务费。
*.售后服务要求：无
*.履约保证金：无
*.违约金：违约金为占中标价的* %（或由采购单位明确一具体金额数字）。
*.违约责任：如乙方提供的服务不符合合同质量要求，必须在甲方提出要求后*天内无条件修改，期间产生的费用由乙方承担；
*.其他：
（*）管理用房提供：在委托管理期限内，分别提供管理用房(含仓库及维修场所）及必要的员工宿舍供物业管理公司免费使用，提供宿舍只限于保安人员居住。
（*）中标人原则上不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意。
（*）公共水电费及发电机燃油费
公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明各类机电设备等各类的用电）。物业公司住宿办公水电费自理。
（*）学校分阶段不定期对中标人的服务质量进行检查评估（包括人员的配备情况），作为监督执行合同的依据。
（*）在日常零星维修中产生的材料费，单件单次***元以内的由物业公司承担。单件单次超出***元由学校承担。
指引：
*.带“※”号的为必填表内容，其他内容可根据项目作适当增减。
*.采购单位如有特别要求，可在“其他”中填写。
*.服务要求中打“★”号的部分为核心要求即实质性服务条款，不允许负偏离，投标人的投标不符合要求会导致投标无效。
*.采购单位在招标文件中明确以上商务内容（付款方式、售后服务要求等），以免中标后，中标人因招标文件未明确约定问题双方产生纠纷，导致合同无法签订。
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