物业管理服务采购需求公开
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公告摘要
各有关单位请与公告中联系人联系，及时参与投标等相关工作，以免错失商业机会。
部分信息内容如下：（查看详细信息请登录）
本项目地址为： **省***远大三路***号
本项目物业管理服务范围相关情况：本次物业服务包含卫生保洁服务、绿化养护服务、设备、设施维保服务、会议服务以及保安服务。
总管理范围： *****局警官培训中心。
项目预算：*******.***元/年（元），服务期限两年，合同一年一签。
二、相关标准：
*.项目服务内容
（*）房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、房间、楼梯间、走廊通道、窗户、门厅等。
（*）校内各楼栋及其所有相关附属场地内的附属建筑物、构筑物日常维修、养护和管理，包括校园围墙以内空地、沟渠、化粪池等。
（*）公用设备、设施的运行、维修、养护的管理，包括：给排水设备、建筑物室内外公共照明设施、空调设备、消防设备、高低压配电设备，广播设备、电子显示屏、有线设备、发电机设备、大门口道闸、办公楼大门电控自动门等。督促和管理专业公司专业人员对空调设备、消防设施设备、高压配电进行定期检修和保养。
（*）公用绿地、花木、池塘、山林、园林构筑物等的养护与管理，室内外摆放花卉的养护与管理。
（*）校园内的各区域的清扫保洁，①室内包括各楼栋公共区域、各办公室的日常卫生保洁、垃圾收集倾倒；②室外包括各楼栋周边、足球场、篮球场、停车场、训练场广场、草地、车道、人行道等处的卫生保洁、垃圾清理，③室内外日常除“四害”及生活水池的定期清洗。
（*）教学楼的视频会议室、三楼阶梯教室、四楼阶梯教室、报告厅会议服务；大型接待的会务活动另行安排。
（*）各项物业活动的日常运行及人员管理。
（*）管理与物业相关的资料复印件等。
（*）校内理发室、学员活动室、警体馆、池塘的协助管理，主要负责外围卫生和安保工作。
*.标准及要求
*.*卫生保洁要求：
范围：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路、球场、操场、训练场、标识标牌、山林等绿化地的卫生。
标准：
（*）各楼栋室内卫生保洁：
①教学楼的教室、卫生间、会议室需每天打扫、整理，做到地面清洁干爽，台桌椅座无尘，杯、碟、缸、桶洁净。
②学员宿舍走廊、楼道及电梯每日一扫，及时清理烟头、槟榔渣等杂物，保持室内卫生（物品整齐、拖鞋消毒）。积极做好出、入班被褥拆洗更换工作，确保培训学员能如期入住。
③报告厅内桌椅台面每日两次打扫，射击馆、战训馆室内桌椅整齐洁净，地面无污渍、垃圾。
④实战训练馆和射击馆各区域要求每日清扫一次，确保室内各物件干净卫生。
（*）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；
（*）各楼栋门窗保证清洁明亮，无水渍、污渍；
（*）各楼栋楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（*）校园内公共区域地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（*）各楼栋楼面顶部要进行定期打扫，要保持干净，不堆放杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（*）根据办公室的要求，做好大型活动、会议前的准备工作，包括会议室、报告厅及学校其他会场、活动场地的布置，茶水的准备、递送，会前会后的卫生打扫，须保持干净整洁；
（*）学校道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除处理；
（*）山林、池塘、绿化带及草坪的灌木、杂草枯枝落叶及时清理；
（**）各楼栋内和室外公共区域垃圾做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内（不含垃圾处理费、外运费）。公共垃圾桶定期（每周）进行清理保洁，须保证垃圾不过夜、桶外干净无污渍。
（**）公共卫生间需专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁工具由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓、卫生纸、洗手液、卫生球等）及耗材由业主单位提供并承担费用。
（**）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；
（**）各楼栋内和室外公共区域垃圾做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。
（**）遇文明创建等及*局组织的大活动开展时，乙方需无条件配合采购方搞好保洁和安保工作。
*.*绿化养护要求：
*、范围：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。节日期间以人为本，整体协调，能够充分的烘托出节日的热烈气氛。
*、标准：
① 有绿化管理措施。花草树木生长正常。定时施肥浇水，定期进行虫害防治。花草苗木养护，树木修剪须及时、规范，花坛、草坪等绿化地面杂草须及时清除，没有黄土裸露，无枯枝死杈及病虫害现象。
② 绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%；移植树木存活率须确保**%以上，已存活栽种的树木由于技术管理等原因造成的损失由物业公司负责赔偿。
③ 未经校方同意转移学校树木属于严重违规，在考核实施细则中顶格扣分。
④ 室内外花木摆放及养护。重要办公室，公共场所（含会议室）摆放的绿植，物业做好日常管理和养护。绿化养护和管理所需的耗材、药品、有机肥、补栽补种苗木及室内外盆景绿植由采购人负责采购。
*.*设备、设施维保要求
*、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道。
服务标准：①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。②建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。③落实开展日常养护，设施完好，确保系统设备正常使用。④定期查看水表，登记上报读取数据。
*、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。定期查看电表，登记上报读取数据。制定停电后的应急处理办法。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全，防止偷电盗电事件发生。避雷系统每年测试一次。
*、消防系统设备管理维护
服务内容：室外消防栓及其他消防设施，室内消防栓、消防带、干粉灭火器、二氧化碳灭火装置。
服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。每月检查一次，做好记录，及时报修。定期提请更新，保证消防器材能正常使用。
*、空调系统运行维护
服务内容：校园内所有空调柜机、分体机的日常管控，制定并严格遵循执行空调使用说明及相关规定。
服务标准：空调系统出现运行故障后，及时通知采购单位管理部门、供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。
*、房屋门窗维修要求：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。
（四）物业内部管理
物业管理服务项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案。包括跟采购人及周边单位（居委会、当地**局等）的衔接，管理人员的配置要求，财务制度、内部奖惩措施等。
*.*会议服务
岗位要求：具有相关工作经验*年以上。
服务时间：**小时按需服务。
服务内容及要求：
*.建立会议室管理制度,制定会议服务规程并认真落实。
*.做好会议室的音响服务,保证开水供应并定时续水,保持 室内整洁。
*.完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。
备注: 不含多功能厅、礼堂等场所的会议服务。
*.*保安服务要求
校内各楼栋及所有相关附属场地内的设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：校内全方位安全监控和巡查管理，“四防”安全管理、交通与道路管理、车辆停放、行驶疏导管理、外来车辆的安全管理；消防系统与安全监控系统的管理。供电、供水等设备设施的安全管理。
*.*.*安全保卫要求：
*、范围：负责进出的车辆指挥、大门、侧门、教学办公楼等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责每天**小时全校巡逻和全校守护，大门、侧门及教学办公楼的**小时值班；电视监控室值班；防火、防盗报警监控设备及消防工作的管理，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
*、标准：
（*）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，东西院门卫及教学办公楼**小时值班；
（*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入校区，环境秩序良好；
（*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（*）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件，及时向甲方单位相关人员反馈险情，进展状况，处理结果；
（*）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；
（*）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告，确保无偷盗破坏事件发生；
（*）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
*.*.*对物业日常管理人员人数要求
对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：初中以上学历，男身高***cm，女身高***cm以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
*.*.*对安保的特别要求：
①门卫保安不得私自放出在校参训学员，保安员首次违反规定将扣除考核实施细则分，再犯无条件辞退。监守自盗者一经发现无条件辞退，且据情节轻重承担相应法律责任，物业管理公司也须扣除考核实施细则对应分，承担相应连带责任。
②严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事故，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的火灾损失，全部由物业公司承担，且在考核实施细则中顶格扣除该项对应总分。
③校内房屋建筑、设备设施、花草树木等其他财产物资由于物管公司保管、维护不当所造成的损失须由中标人（物业公司）负责赔偿，由不可抗拒力造成的损失则免除责任。
三、人员配备
*、人员配备要求：
*.*、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。
*.*、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人（业主）。
*.*、知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。
*.*、特殊工种技术工人***%持相关专业技术岗位证书上岗。
*.*、根据物业项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力**，减少开支，降低成本。
*.*、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，其费用由投标人自行承担。
*.*、各类人员文化素质、专业素质要求如下：
（*）管理人员：
经理：持相关专业技术岗位证书，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。
管理人员：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。
（*）操作层人员
工程主管：**岁以下，持相关专业技术岗位证书，有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。
保洁工：**岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。
绿化员：**岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具绿化种植、养护、插花等技能。
保安员：**岁以下，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，退伍军人或保安专业学校毕业者优先。
会务员：**岁以下，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，具有相关工作经验*年以上。
*、服务岗位基本需求：（项目人数合计：**人）
物业基础服务岗位设置：（人数：**人）
岗位
人员数量
备注
项目经理
*
综合行政管理人员
*
会务服务
*
保安主管
*
保安员
*
身高***CM，年龄**岁以下大于等于*人
保洁主管
*
保洁员
**
绿化主管
*
绿化员
*
工程主管
*
维修人员及配电间值班员
*
合 计
**
三、技术规格：
四、保密原则
*、物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民**国保守秘密法》。公司与员工必须签订保密协议。
*、物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。
*、未经允许不能将培训中心内的任何资料带出，或以电子邮件的形式发出。
*、严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员在培训中心从事维修等工作时，现场必须最少有一名工作人员。
*、未经同意任何人严禁加配培训中心任何地方的钥匙。
*、任何人未经授权严禁擅自接听培训中心学校的电话。
*、对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送**机关处理。
五、物业服务其他约定：
*、对物业日常管理人员人数要求
中标人须在满足项目服务要求基础上，确保物业管理服务团队来校开展日常工作员工不少于**人（其中：项目经理*人，主要负责物业服务质量，人员到岗到位情况以及与采购单位和周边单位的事务协调。工作员工**人。）
*、学校活动期间，所有举办的活动、训练，物业人员需搬运桌椅，协助活动场地的布置和撤换。
*、物业公司为本项目派出的工作人员必须符合国家**府相关用工规定，必须按照法律**策规定为本项目派出的工作人员购买社会保险和人身意外伤害保险，费用由其自行承担，如果因未按照法律**策规定为本项目派出的工作人员购买社会保险和人身意外伤害保险而产生的用工纠纷和法律责任，均由物业公司负责。
*、物业公司必须为其派出的工作人员进行安全培训，特殊岗位人员必须持证上岗。物业公司和其工作人员所产生的任何安全事故造成的人身伤害和经济损失，均由物业公司负责，采购人不承担任何责任。
*、对物管人员岗位职责的要求：本校物业管理服务各岗位的职责，须由中标方征求采购方意见并达成一致后方可确定实施。保洁除雨天不宜开展室外清扫外，其他时间必须每天实施清扫，卫生首先要确保重点，再辐射全校。
*、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，水电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有身份证、健康证，其费用由物业公司自行承担。
*、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司必须记录清晰，管理有序。报刊、邮件收发、登记无遗漏现象。物业公司自身所需订阅的报刊、杂志，手续费用自理。
*、保密要求：物管公司应制定严格的保密措施，无条件配合业主单位签定保密协议，且根据业主要求，学校的所有物业岗位与员工逐一签署保密协议，防止泄密事故发生；做到所有工作必须有台账记录，备业主单位审验倒查。
*、物业管理人员的日常生产工具由物业管理公司提供。大型、专业的保安器械、保洁工具（如磨地机、升降机、扫地机、防爆叉、防爆盾牌等）可根据实际需要建议采购人添置；
**、公用水电费的分担及收缴要求：校园内公用区域水电费由业主单位负责，但中标人员工通讯等费用由中标人承担。
**、由于学校的培训班和大型活动的承办场次存在不确定性，保洁工具耗材的用量会随着培训和活动的举办次数而增减，因此保洁工具耗材由采购人提供。
**、物业管理公司负责保证空调、监控、门禁道闸、消防设施、水电设备的日常维护与维修，维修耗材由采购人提供。
**、垃圾处理、日常虫害治理、化粪池下水道清洗的费用由物业管理公司承担。专业性危险性较强的配电间高压保养、厨房管道、外墙清洗、专业四害消杀等费用由采购人承担。
**、遇重大事件或接待活动确实需要物业公司派人加班的，所产生的人工费用另行计算、支付。
**、对于物业公司无法承担的零星维修、改造项目，物业公司应当及时报告采购人另行安排施工。
**、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房（办公室*间、传达室*间）二间约七十平方和适当工作用房，水电费自理。
**、物业管理饮食安排情况：餐费自理。
**、物业公司无对外收费权。
**、因学校属于特殊管理部位，涉及枪支安全与国家秘密，物业从业人员必须进行政审，学校有权对物业人员政审情况进行核查，未经学校批准，不得录用。
**、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《***警官培训中心物业考核实施细则》。
四、交付时间和地点：
*、服务期限：二年，合同一年一签。
*****局警官培训中心
五、服务标准：
*.项目服务内容
（*）房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、房间、楼梯间、走廊通道、窗户、门厅等。
（*）校内各楼栋及其所有相关附属场地内的附属建筑物、构筑物日常维修、养护和管理，包括校园围墙以内空地、沟渠、化粪池等。
（*）公用设备、设施的运行、维修、养护的管理，包括：给排水设备、建筑物室内外公共照明设施、空调设备、消防设备、高低压配电设备，广播设备、电子显示屏、有线设备、发电机设备、大门口道闸、办公楼大门电控自动门等。督促和管理专业公司专业人员对空调设备、消防设施设备、高压配电进行定期检修和保养。
（*）公用绿地、花木、池塘、山林、园林构筑物等的养护与管理，室内外摆放花卉的养护与管理。
（*）校园内的各区域的清扫保洁，①室内包括各楼栋公共区域、各办公室的日常卫生保洁、垃圾收集倾倒；②室外包括各楼栋周边、足球场、篮球场、停车场、训练场广场、草地、车道、人行道等处的卫生保洁、垃圾清理，③室内外日常除“四害”及生活水池的定期清洗。
（*）教学楼的视频会议室、三楼阶梯教室、四楼阶梯教室、报告厅会议服务；大型接待的会务活动另行安排。
（*）各项物业活动的日常运行及人员管理。
（*）管理与物业相关的资料复印件等。
（*）校内理发室、学员活动室、警体馆、池塘的协助管理，主要负责外围卫生和安保工作。
*.标准及要求
*.*卫生保洁要求：
范围：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路、球场、操场、训练场、标识标牌、山林等绿化地的卫生。
标准：
（*）各楼栋室内卫生保洁：
①教学楼的教室、卫生间、会议室需每天打扫、整理，做到地面清洁干爽，台桌椅座无尘，杯、碟、缸、桶洁净。
②学员宿舍走廊、楼道及电梯每日一扫，及时清理烟头、槟榔渣等杂物，保持室内卫生（物品整齐、拖鞋消毒）。积极做好出、入班被褥拆洗更换工作，确保培训学员能如期入住。
③报告厅内桌椅台面每日两次打扫，射击馆、战训馆室内桌椅整齐洁净，地面无污渍、垃圾。
④实战训练馆和射击馆各区域要求每日清扫一次，确保室内各物件干净卫生。
（*）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；
（*）各楼栋门窗保证清洁明亮，无水渍、污渍；
（*）各楼栋楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（*）校园内公共区域地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（*）各楼栋楼面顶部要进行定期打扫，要保持干净，不堆放杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（*）根据办公室的要求，做好大型活动、会议前的准备工作，包括会议室、报告厅及学校其他会场、活动场地的布置，茶水的准备、递送，会前会后的卫生打扫，须保持干净整洁；
（*）学校道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除处理；
（*）山林、池塘、绿化带及草坪的灌木、杂草枯枝落叶及时清理；
（**）各楼栋内和室外公共区域垃圾做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内（不含垃圾处理费、外运费）。公共垃圾桶定期（每周）进行清理保洁，须保证垃圾不过夜、桶外干净无污渍。
（**）公共卫生间需专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁工具由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓、卫生纸、洗手液、卫生球等）及耗材由业主单位提供并承担费用。
（**）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；
（**）各楼栋内和室外公共区域垃圾做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。
（**）遇文明创建等及*局组织的大活动开展时，乙方需无条件配合采购方搞好保洁和安保工作。
*.*绿化养护要求：
*、范围：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。节日期间以人为本，整体协调，能够充分的烘托出节日的热烈气氛。
*、标准：
① 有绿化管理措施。花草树木生长正常。定时施肥浇水，定期进行虫害防治。花草苗木养护，树木修剪须及时、规范，花坛、草坪等绿化地面杂草须及时清除，没有黄土裸露，无枯枝死杈及病虫害现象。
② 绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%；移植树木存活率须确保**%以上，已存活栽种的树木由于技术管理等原因造成的损失由物业公司负责赔偿。
③ 未经校方同意转移学校树木属于严重违规，在考核实施细则中顶格扣分。
④ 室内外花木摆放及养护。重要办公室，公共场所（含会议室）摆放的绿植，物业做好日常管理和养护。绿化养护和管理所需的耗材、药品、有机肥、补栽补种苗木及室内外盆景绿植由采购人负责采购。
*.*设备、设施维保要求
*、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道。
服务标准：①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。②建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。③落实开展日常养护，设施完好，确保系统设备正常使用。④定期查看水表，登记上报读取数据。
*、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。定期查看电表，登记上报读取数据。制定停电后的应急处理办法。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全，防止偷电盗电事件发生。避雷系统每年测试一次。
*、消防系统设备管理维护
服务内容：室外消防栓及其他消防设施，室内消防栓、消防带、干粉灭火器、二氧化碳灭火装置。
服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。每月检查一次，做好记录，及时报修。定期提请更新，保证消防器材能正常使用。
*、空调系统运行维护
服务内容：校园内所有空调柜机、分体机的日常管控，制定并严格遵循执行空调使用说明及相关规定。
服务标准：空调系统出现运行故障后，及时通知采购单位管理部门、供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。
*、房屋门窗维修要求：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。
（四）物业内部管理
物业管理服务项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案。包括跟采购人及周边单位（居委会、当地**局等）的衔接，管理人员的配置要求，财务制度、内部奖惩措施等。
*.*会议服务
岗位要求：具有相关工作经验*年以上。
服务时间：**小时按需服务。
服务内容及要求：
*.建立会议室管理制度,制定会议服务规程并认真落实。
*.做好会议室的音响服务,保证开水供应并定时续水,保持 室内整洁。
*.完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。
备注: 不含多功能厅、礼堂等场所的会议服务。
*.*保安服务要求
校内各楼栋及所有相关附属场地内的设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：校内全方位安全监控和巡查管理，“四防”安全管理、交通与道路管理、车辆停放、行驶疏导管理、外来车辆的安全管理；消防系统与安全监控系统的管理。供电、供水等设备设施的安全管理。
*.*.*安全保卫要求：
*、范围：负责进出的车辆指挥、大门、侧门、教学办公楼等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责每天**小时全校巡逻和全校守护，大门、侧门及教学办公楼的**小时值班；电视监控室值班；防火、防盗报警监控设备及消防工作的管理，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
*、标准：
（*）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，东西院门卫及教学办公楼**小时值班；
（*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入校区，环境秩序良好；
（*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（*）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件，及时向甲方单位相关人员反馈险情，进展状况，处理结果；
（*）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；
（*）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告，确保无偷盗破坏事件发生；
（*）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
*.*.*对物业日常管理人员人数要求
对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：初中以上学历，男身高***cm，女身高***cm以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
*.*.*对安保的特别要求：
①门卫保安不得私自放出在校参训学员，保安员首次违反规定将扣除考核实施细则分，再犯无条件辞退。监守自盗者一经发现无条件辞退，且据情节轻重承担相应法律责任，物业管理公司也须扣除考核实施细则对应分，承担相应连带责任。
②严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事故，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的火灾损失，全部由物业公司承担，且在考核实施细则中顶格扣除该项对应总分。
③校内房屋建筑、设备设施、花草树木等其他财产物资由于物管公司保管、维护不当所造成的损失须由中标人（物业公司）负责赔偿，由不可抗拒力造成的损失则免除责任。
三、人员配备
*、人员配备要求：
*.*、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。
*.*、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人（业主）。
*.*、知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。
*.*、特殊工种技术工人***%持相关专业技术岗位证书上岗。
*.*、根据物业项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力**，减少开支，降低成本。
*.*、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，其费用由投标人自行承担。
*.*、各类人员文化素质、专业素质要求如下：
（*）管理人员：
经理：持相关专业技术岗位证书，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。
管理人员：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。
（*）操作层人员
工程主管：**岁以下，持相关专业技术岗位证书，有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。
保洁工：**岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。
绿化员：**岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具绿化种植、养护、插花等技能。
保安员：**岁以下，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，退伍军人或保安专业学校毕业者优先。
会务员：**岁以下，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，具有相关工作经验*年以上。
*、服务岗位基本需求：（项目人数合计：**人）
物业基础服务岗位设置：（人数：**人）
岗位
人员数量
备注
项目经理
*
综合行政管理人员
*
会务服务
*
保安主管
*
保安员
*
年龄**岁以下的》*人
保洁主管
*
保洁员
**
绿化主管
*
绿化员
*
工程主管
*
维修人员及配电间值班员
*
合 计
**
六、验收标准：
考核办法：
物业管理考核实施细则
为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。《*****局警官培训中心（***人民警察学校）物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为五个项目，合计分值为***分，每个项目满分值分别为：①综合要求**分；②机电设备管理**分；③清洁卫生管理**分；④安全保卫管理**分；⑤绿化管理**分。
采购人成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），监管小组每季度对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，期间不定期随机局部抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的考评依据。按月考核，绩效挂钩原则。对于中标单位现场管理等情况进行月度考核，由采购人根据考核细则进行各项评价打分及汇总统计，根据考核分值拨付考核季度的费用。
考核优秀（**（含）-***分），***%拨付经合同费用；
考核良好（**（含）-**分），**%拨付合同费用；
考核一般（**（含）-**分），**%拨付合同费用；
考核较一般（**（含）-**分），按**%拨付合同费用；
考核差（**）以下，不支付合同费用；
物业服务季度考核表
序号
考评项目
考核细则
扣分标准
扣分原因
扣分分值
*
综合要求（**分）
*.服务人员电话**小时畅通，发现无人接听的。（总分：*分）
每次*.*分
*.报修服务项目（服务范围内）超过*次未作处理的。（总分：*分）
每次*.*分
*.检查发现问题，超过一周未作处理，并未汇报和说明原因的。（总分：*分）
每次*.*分
*.员工未按规定着装。（总分：*分）
每次*.*分
*.耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类休息并做好记录，及时分发处理的回访。（总分：*分）
每次*.*分
*
清洁卫生（**分）
*.办公室卫生地面清洁、室内整洁不留死角。（总分：*分）
每次*.*分
*.卫生间清洁地明亮，无异味，地面无垃圾。（总分：*分）
每次*.*分
*.垃圾桶类的垃圾不应超过*/*，垃圾做到日产日清。（总分：*分）
每次*.*分
*.会议室每天上班清扫*次，会务需求要做到随时打扫，保证会议室清洁。（总分：*分）
每次*.*分
*.办公室（指定）每天上班清扫*次（总分：*分）
每次*.*分
*.清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化；清洁员着装统一，工作细致形象良好。（总分：*分）
每次*.*分
*.定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害，及时灭杀白蚁，确保植被正常生长。（总分：*分）
每次*.*分
*
绿花养护（**分）
*.及时防治病虫、修剪、除草。（总分：*分）
每次*.*分
*.因病虫防治不给力和养护不及时造成花草树木死亡。（总分：*分）
每次*.*分
*.造型树种春秋季各整形修剪一次。（总分：*分）
每次*.*分
*.景观构造因疏于管理，导致构造物构件损坏、丢失的。（总分：*分）
每次*.*分
*.乔木、灌木每*个月施肥一次；绿漓春夏季每*个月施肥一次、秋冬季每*个月施肥一次。（总分：*分）
每次*.*分
*
设备维护（**分）
*.对公共设施出现小故障**小时内不及时进行维修或更换，大故障不及时向主管部门汇报的。（总分：*分）
每次*分
*.服务人员违反操作规程，设备保养维护不及时导致停水、停电、现象发生的。（总分：*分）
每次*分
*.配电间、水泵房应有专业技术人员定期巡视。（总分：*分）
每次*分
*.配电房必须有工作制度（规程）、工作人员岗位职责和应急处理预案等。（总分：*分）
每次*.*分
*.公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好、确保照明正常。各门床配件完好无损。（总分：*分）
每次*.*分
*.消防设施设备完好无损，可随时启动。（总分：*分）
每次*.*分
*
安全保卫（**分）
*.按规定着装，及时到岗，认真巡视，不能做与工作无关的事，发现问题及时上报。（总分：*分）
每次*分
*.做好保密工作，不得将甲方信息以及任何方式泄露他人。（总分：*分）
每次*分
*.不得利用工作之便，向他人索取财物。（总分:*分）
每次*分
*.对突发性事件，应及时报告并协助处理、维持秩序、控制局面。应处理不当导致办公机关受到冲击、人员伤亡、财产被损毁的。（总分:*分）
每次*分
*.保安必须实行**小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。（总分：*分)
每次*分
*.大门岗位，严格执行，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突（总分:*分）
每次*分
得分小计（得分=***-扣分分值）
考评人员签名：
七、其他要求：
项目其他说明
*、服务期限：二年，合同一年一签。
*、结算方法
（*）付款人：*****局警官培训中心。
（*）付款方式：通过国库集中支付，按季度平均支付（须经考核合格且按实际发生支付费用），服务费从服务开始第*个季度开始支付直至支付完毕）。
*、 本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
*、中标人应负责提供人员的食宿，采购人不支付任何费用。
*、如发生重大政策变化，及不可抗力因素，甲方有权单方面解除合同。
*、中标人应负责本项目人员的社会保险和意外伤害险的购买及办理手续，如在服务过程中出现人员造成自身或他人伤亡等意外、安全事故均由中标人承担相关责任和费用，不得以任何理由向采购人提出索赔要求。
*、中标人及其物业人员应当严格保守国家秘密、商业秘密、个人信息和警务工作秘密，对接触项目和*****工作了解、知悉的所有信息均应当严格保密，并遵守采购人关于保密管理的各项规定，一旦发生中标人及其劳务外包人员造成的失泄密事件，经查证属实，采购人有权解除合同，并依法追究中标人及其劳务外包人员的法律责任。
*、中标人应负责提供人员的食宿，采购人不支付任何费用。
*、本项目投标人自行踏勘现场，以充分了解项目的情况，踏勘有关费用自理，踏勘期间发生意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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