沈阳市机关事务管理局物业管理服务招标公告

包 组 号：002

包组名称：21世纪大厦物业管理服务

一、项目基本情况

1. 服务地点：沈阳市浑南区世纪路1号（21世纪大厦）。

2. 服务面积：服务区域室内面积约42000平方米，室外门前平台、停车场及内部道路面积约14200平方米，绿化面积约3000平方米。

3. 就餐人数：约700人。

二、服务内容及要求

（一）建筑维修、养护

负责物业区域内所有建筑物、构筑物及市政公共设施的维修、养护。

具体范围包括：屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、食堂、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括广场、道路、后院停车场、地下停车库、室外上下水及消防管道、窨井等部位）。

1.建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉并及时处理，有回访制度和记录。

2.保证设施完好、无随意改变用途，发现缺损，当日修补完毕。

3.建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%。

（二）设备设施维护

保证本物业区域内采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、弱电、照明、通风、消防、安保监视、厨房设备、电梯等全部设备设施的正常开通和运行。

1.做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。

2.弱电系统出现故障时，接到报修应10分钟内到达现场，并在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。

3.给排水系统的设备、阀门、管道发生跑冒滴漏或地下室、地下停车库、设备间发生积水、浸泡时，维修人员应在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

4.制订各系统设备的中长期保养维修计划（包括电梯维保、制冷机组维保、消防维保、配电室维保），严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。

5.制定科学合理的节能计划及方案，合理使用能源，采取一切可能节能措施，努力将物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。

（三）卫生保洁、绿化管理及冬季除雪

认真做好本物业区域内的卫生保洁、绿化管理及冬季除雪工作。

1.针对本项目各区域功能特点，制订详尽、具体、明确的保洁操作规范，并严格按清洁标准及作业频度操作，建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。

2.每季度对大厦特殊位置按要求实施消杀。

3.花卉按要求摆放，花草树木定期剪枝与养护管理。

4.做好本物业区域内冬季除雪工作。及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。雪停24小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点。积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。

5.做好本物业项目区域内的机构节能、垃圾分类等相关工作。

6.协助采购人开展疫情防控、自然灾害等突发事件的应急处理。

（四）秩序维护、消防管理

维护本物业区域内的公共秩序，做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作。

1.做好门岗执勤工作，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序；做好来访人员登记。

2.24小时巡查，制定合理的巡查路线和巡查频度。巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。

3.24小时消防监控，物业服务企业负责本项目的消防安全及管理工作。制定详细消防设施的检查计划及预案，按计划实施落实，保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；配合消防部门的检查与整改工作。消防监控员应熟悉消防设备及报警设施并能及时制止各种违反安全规定的行为。

4.管理停车场，对进入停车场的车辆进行疏导、管理，每天检查停放车辆；防止危险品和可疑人员进入停车场。

5.做好防盗工作：物业服务企业负责对大厦进出人员的管理，做好安全防盗工作。

6.设立并对外公示服务、投诉、报修专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

7.协助采购人开展疫情防控、自然灾害等突发事件的应急处理。

（五）食堂服务

为约700人提供早、午、晚餐服务。（包括休息日、节假日）

1.制定严格的卫生管理制度、食品安全保障制度和安全生产责任制度，做好食品安全工作，防止安全生产事故发生。

2.根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

3.规范操作各种设备设施，做到爱护设备、安全使用，承担安全责任。

4.厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，负责加工设备、餐具用具的清洗消毒工作。

5.负责厨房及食堂环境卫生的清洁工作，对厨房、食堂均有严格的卫生管理制度。卫生质量合格率100％。每月对厨房及食堂进行一次集中消杀。

6.按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作和传统节日风味食品的制作工作。

7.制定科学、合理营养搭配食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

8.每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

9.所有服务人员均应身体健康，无传染病及其他疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证。

10.指标要求：卫生质量合格率100%。工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。通过满意度测评就餐人员满意率达到95%以上。

11.食堂工作人员应熟悉所在岗位的操作流程，熟知食品安全法。严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理，杜绝盗、偷、窃行为。

12.能够完成重要公务接待和各类应急任务的用餐保障，按要求做好各类会议用餐、节假日加班的餐饮保障和各类应急任务的饭菜制作工作。

13.按采购人要求制作食堂外卖食品，保障食堂外卖食品质量安全。

14.做好采购人交办的其他工作任务。

（六）综合服务

做好综合服务工作。

1.负责大厦报刊、信件的接收和及时发放工作，特快专递等做好登记，急件立即处理，所有信件、报刊分发到各部门并做到准确、无误、及时。

2.负责大厦机构节能及安全生产等数据统计上报工作。

（七）物资管理

妥善使用、保养和维护采购人提供的各类物资，包括设备、工具、办公用房及保洁耗材料等。

1.在本合同终止时，必须全部移交，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。

2.合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度。

3.对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。

4.保洁耗材由中标人提出需求，采购人负责采购。中标人应科学、合理、有效使用耗材。

（八）档案、资料管理

建立大厦建筑、消防、设备设施维护、物资管理等档案。

1.档案资料齐全、完整。

2.档案资料管理完善，分类成册、查阅方便。

（九）事故应急处理

物业服务企业应根据大厦特点制订对火灾、空调设备事故、楼体高空坠物、大厦管线漏水、突发停水停电、食品安全事件、意外治安事件和自然灾害的应急处理方案，并组织消防演练及其他必要演习；一旦发生案情，即予果断、及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降至最低点；与地方公安派出所保持良好的关系，保证沟通顺畅。

（十）其他职责

1.签订合同后，全部物业服务人员必须在合同约定时间内之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作的正常进行。

2.物业服务人员的办公设备、办公用品以及在日常服务过程中所使用的各类秩序维护器材、工具均由中标人自行配备。

3.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

4. 根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将秩序维护、保洁服务、会议服务、工程维修维护等委托管理事项转给第三人，对确需由其他专业公司承担的事项（如绿化、消杀、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其他专业性较强的工作），必须经采购人同意后并在采购人监督指导下方可转委托。

5.与采购人保持密切联系，每周上报工作报表，遇有重大事项要及时报告反馈。尊重并接受采购人的意见、建议、监督和指导。

6.中标人按采购人要求配齐各岗位人员，确保所有物业服务人员符合岗位要求，个人资料完整并备案。如需调整管理人员及技术骨干，应与采购人协商，调整后的人员须经采购人同意。出现缺岗人员按缺岗岗位人数、天数扣除人均相关费用。

7.对于采购人认为不适合继续为本项目服务的人员给予调整，5个工作日内到位。

8.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

三、人员岗位设置及要求

物业服务人员总数117人，如因采购人服务岗位需要，中标人应按照采购人岗位需求对物业服务人数在总人数范围内进行适当调整。

（一）项目经理岗位（1人）

相关要求：

1. 55周岁以下，大专以上学历，（投标时提供学历及专业证明），具有非住宅类物业服务项目管理经验，具有较强的管理协调能力，具备一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业服务期内各项工作。

2.负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，高度的凝聚力，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

3.负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。

4.负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。

5.负责物业公司与采购人协调工作。

6.负责物业保洁、秩序维护、工程维修、日常维护、会议服务、食堂保障等管理工作，做好员工考核工作。

7.接受采购人与公司的指导与监督，提高服务质量和效率。

8.负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。

（二）综合事务岗位（8人）

综合事务岗位人员总要求：50周岁以下。

1．文员岗位（2人）。

要求：大专以上学历，身体健康，具备一般文秘工作能力，能够胜任采购人指定的物业品质管理、文档管理、打字、复印等办公室日常工作，能够完成验收、分拣、成本核算等采购辅助工作，能熟练掌握使用计算机。能够完成机构节能、垃圾分类及安全生产等数据统计上报工作。

2、客服岗位（1人）。

要求：高中以上学历，身体健康，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好，无纹身。具备采购人要求的掌握客服接待流程，能够完成接待、报修、投诉处理等工作，能够完成接收、分发、登记和传递报刊、信件，能够完成采购人要求的临时服务需求。

3．会议服务岗位（4人）。

要求：女性，40周岁以下，身体健康，高中以上学历，身高1.65米以上，掌握会务接待流程，有较高的会务、服务、接待水准；品貌端庄，举止文雅大方，无不良嗜好。

4．音视频及多媒体系统维护管理岗位（1人）。

要求：身体健康，具有会议音视频及多媒体系统、视频会议系统、监控系统、LED大屏幕的维护、实际操作和使用经验。

（三）工程维修岗位（15人）

工程运维人员要求：58周岁以下，其中54周岁至58周岁人员不得超过3人，至少2人持有焊工职业资格证书（投标时提供证书复印件）。

1．工程主管岗位： 1人。

要求：具有较强的工程管理工作经验，拥有工程维修专业知识，具有较强的电气设备管理工作经验，拥有电气工程维修专业知识。组织协调及沟通能力强、有较高的服务意识。

2．电工岗位：6人。

要求：身体健康，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，变电所运行实行3班制（6人），每班2人，持有特种作业操作证（高压电工）（投标时提供证书复印件）。

3．空调运维岗位： 2人。

要求： 身体健康，具有良好的中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（制冷与空调作业）（投标时提供证书复印件）。

4．水暖工岗位： 4人。

要求：身体健康，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施 的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验。

5．综合维修岗位： 2人。

要求：身体健康，熟练掌握办公家具、室内墙面等相关维修技术，具有相关工作经验，实际动手能力强，认真负责，具有良好的职业道德。

（四）秩序维护岗位（24人）

秩序维护人员年龄要求：58周岁以下，其中54周岁至58周岁人员不得超过5人。

1.秩序维护主管岗位： 1人。

要求：男性，45周岁以下，有较强执行力与沟通能力，熟悉消防监控设备，能独立组织完成各种预案演习工作，有较强社会责任感，有洞察分析事情能力。

2.秩序维护人员： 23人。

要求：男性，身体健康，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；具有较强的安全保卫日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力、和监控设备操作、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。其中至少6人持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），能够熟练操作消防监控设备。监控值班室及夜间楼门岗位运行实行3班制（12人），每班4人。

（五）卫生保洁及绿化养护岗位（30人）

保洁人员年龄要求：58周岁以下。

1．保洁及绿化主管岗位： 1人。

要求：身体健康，具有较强的管理能力和工作责任心，具有办公楼保洁服务经验，掌握绿化养护常识，服从管理，有较强的服务意识。

2．保洁员岗位：（ 27人，其中专家客房保洁员1人）。

要求：身体健康状况良好，品行端正，能熟练操作日常保洁用具。

3. 绿化养护员岗位： 2人。

要求：身体健康，品行端正，熟练掌握绿化养护技能，能熟练操作日常绿化养护用具。

（六）食堂服务保障岗位（39人）

食堂人员总要求：58周岁以下（其中55周岁至58周岁人员比例不得超过20％）

1.食堂主管岗位（1人）。

要求：50周岁以下，身体健康，品行端正，有餐饮行业的管理经验，熟悉食堂设备操作流程，有独立培训员工能力，有突发事件应变能力；有制定科学、合理营养搭配食谱的能力；做好成本核算，按要求每日报表，无浪费、丢失；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

2、营养师岗位（1 人）。

要求：身体健康，品行端正，责任心强。有餐饮行业的从业经验，熟悉各类菜品的制作流程，熟悉营养学基础知识，并根据就餐需求，分析菜品的营养成分，进行营养配餐及菜谱设计。

3、食品质检岗位（1人）。

要求：身体健康，品行端正，责任心强。负责对各种食品原材料的检查验收分拣等质检工作，并对质量评定提出切实可行的建议。能够熟练掌握使用计算机，协助做好成本核算，餐费收取等工作，按要求每日报表，无浪费、丢失。

4.厨师长岗位（1人）。

要求：身体健康，品行端正，负责制定科学、合理营养搭配食谱；协助做好物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

5.厨师岗位（5人，其中凉菜厨师不低于1人）。

要求：身体健康，品行端正，能够独立完成食品制作。

6.面点师岗位（5人，其中西式面点师岗位不低于1人）。

要求：身体健康，品行端正，掌握食堂各类面点制作技术，能经常翻新花色品种。

7.水案岗位（5人）。

要求：身体健康，品行端正，刀工娴熟。

8.食材粗加工岗位（5人）。

要求：身体健康，品行端正，熟悉食堂原材料的摘、洗、检、挑等工作流程。

9.洗消工岗位（6人）。

要求：熟悉食堂工作以及餐具、厨具、洗涤和消毒流程。

10.餐厅服务员岗位（9人，其中评标专家餐厅服务员1人）。

要求：女性，身体健康，品行端正，有较强服务意识与沟通能力，能够完成供餐服务，以及与供餐相关的餐厅保洁、耗材更换等相关工作。

四、其他要求或特殊事项说明

1．物业包组费用预算组成，包括：物业服务企业员工的成本构成包括按合同法、劳动法及辽宁省和沈阳市相关现行法律法规规定的工资、加班费、办公经费、餐补、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具、工程运维用工具等）；项目范围内的第三方公共责任损失及公共车位损失保险；

2．合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用；

3．物业费支付采取每季度采购人验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用；

4．中标人要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标人对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整。

5．采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须报告，经采购人批准后方可实施。

6. 中标人的物业服务相关人员必须政治可靠，符合采购人政审标准，并配合采购人进行政审工作，按要求对不合格人员进行更换；

7．物业服务相关人员必须身体健康，中标人负责对物业服务人员每年进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的公共场所从业人员体检合格证明，新入职员工，应在入职时提交公共场所从业人员体检合格证明。

8．中标人必须接受采购人的管理监督和日常考核。

9. 如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致采购人设施设备及其他财产或人身损失的，由中标人全额赔偿；

10. 因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核连续两个季度不合格或累计三个季度不合格，出现以上情形之一，采购人有权终止合同；

11. 按采购人要求统一制发服装，按合同约定配备为完成各项服务由物业人员使用的工具和器材等；

12．中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导；

13．中标人应保障本项目物业服务人员应有的合法权益，必须按国家规定为本项目物业服务人员缴纳社会统筹、保险和其他规定费用，同时负责本项目服务人员工作期间的就餐、福利、服装、劳动保护、培训、交通等事由，以上工作纳入采购人对中标人的日常监督管理考核中。

14．中标人不得以企业文化、公司内部要求等理由要求物业服务人员从事与本项目服务无关的营销、推销活动。

15．物业服务人员中的部门主管以上人员需经采购人面试同意后方可上岗。

16．每季度按采购人考核结果支付物业费。

17．因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算。

18.物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。

19.因特殊岗位需求，经采购方同意后，可适当放宽年龄上限，其他要求不变。

20.中标人在调整、补充员工时不得超过5个工作日，如超过5个工作日物业费按实际出勤情况支付。

21.中标物业服务企业不得擅自将各岗位分包、转包，如发生此类情况，采购人有权单方面终止合同。

22.中标物业服务企业严格按照采购人划分的管辖区范围，对辖区内的照明等设施进行管理，节约用水、用电。

23.物业公司需安排消防经理1人（可兼职），中标后和业主签字消防经理安全协议，负责整个大厦的消防安全。

24.中标物业服务企业维修人员在保证维修质量的前提下，本着节约的原则，对维修后仍能重复使用的配件进行二次利用。

25.采购人为物业公司免费提供合理办公场所，但办公设备需物业公司自备。

26.对在工作中故意或因重大过失造成设备损坏的，物业公司须按价赔偿。

27.物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。

28.因物业公司管理存在问题等原因，造成采购人解除合同的，除赔偿相关损失外，物业公司应按采购人交付全年物业费用金额的10%向采购人支付违约金。

29.因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失

组 号：003

包组名称：建筑大厦和报业大厦物业管理服务

一、项目基本情况

1.服务地点：

报业大厦地址：***

建筑大厦地址：***

2.服务面积：报业大厦，19443平方米；建筑大厦，21040平方米。

3.办公人数：建筑大厦300人左右。

4.就餐人数：建筑大厦各300人。

二、服务范围及服务要求

（一）服务范围

1.保洁服务

（1）楼内及附属建筑、设施公共区域（会议室、走廊、楼梯、通道、卫生间、停车场）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

（2）室外公共区域（楼前、露天停车场、自行车停放车库、道路、草地、果皮箱、垃圾堆放处）的清扫、清洁、垃圾收集、及楼宇前责任区内庭院的冬季除雪。

（3）垃圾的收集、清运。

2.工程维修

（1）负责各类水、电、木等中小维修的处理。

（2）按计划进行检修与保养，故障修复处理。

（3）各项设施设备按规范操作。

（4）节能降耗工作。

（5）设备维修物资物料、工具及设备的管理。

3.秩序维护、消防服务

全天候的安全保卫、巡逻、监控、消防、治安等保卫工作。

（1）楼内大厅形象岗、值班室的安全值守与接待。

（2）楼内的安全巡查及突发事件的应急处理。

（3）楼内的消防安全管理及突发事件的处理。

（4）24小时消防监控室值班工作。

（5）协助甲方及公安机关处理楼内各类刑事案件。

4.餐饮服务

（1）负责提供工作人员早、午工作餐。

（2）负责重要活动和各类应急任务的用餐保障。

（3）负责制定科学、合理营养搭配食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

（4）负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外坏境卫生的清洁保障工作。

（5）负责食堂加工设备及其他设施卫生清洁与管理。

（6）负责食堂食品卫生安全，负责各个食堂餐饮责任险。

（7）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。

（8）做好采购人交办的其他工作任务。

（二）服务要求

1.项目经理

（1）负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作。

（2）负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。

（3）负责物业月工作计划的制定工作，保证考试院各项工作有序进行。

（4）负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。

（5）负责物业公司与采购人协调工作。

（6）负责物业保洁、秩序维护、维修的日检、周检管理工作，做好员工考核工作。

（7）接受公司与采购人的指导与监督，做好不合格服务的消项工作。

（8）负责物业各项工作的巡检工作，填写经理日检工作记录。

2.办公室文员

（1）负责物业员工人事管理工作、考勤工作，按照公司请休假制度履行手续。

（2）负责办公室文档管理、打字、复印等办公室日常工作。

（3）负责物业耗材用品月采购计划的上报工作。

（4）负责保洁耗材用品领用入库保管工作。

（5）负责保洁员领取耗材用品的台帐管理工作。

（6）负责物业工具、工装的台帐登记管理工作。

（7）负责物业管理表格的发放和归档工作。

3.室内外环境卫生

（1）室内公共环境作到四无：无灰尘、无异味、无杂物、无污垢。

（2）门口、厕所等处空气清新、无异味。

（3）门厅玻璃清洁，无污渍（日保洁 1 次/天，周保洁 1 次/周）。

（4）地面（如理石油拖、地胶、瓷砖、地毡、地毯）洁净、光亮，无杂物。

（5）各层电梯前室附属设施整洁、无尘。

（6）保持地面光亮、清洁。

（7）清洗地面或拖地时放置安全标志。

（8）窗台、墙壁开关的定期清洁。

（9）灯、灯罩、公共家具等高空设施定期清洁。

（10）保持烟灰碟、垃圾筒、痰盂清洁。

（11）会议室保持桌、椅、茶具的随时洁净；接到会议完毕通知后 30 分钟内清理完毕。

（12）洗手间小便池和便桶每天循环清洁；盥洗室云台、玻璃干爽洁净，无污渍、水迹、杂物；烘手器、灯具等设备无灰尘； 废纸篓定期清洁；洗手液、厕纸经常检查，并随时补充。

（13）垃圾收集、日产日清。

（14）冬季庭院内的除雪（即停即扫，雪停5小时内清除完毕）。

（15）重大参观接待活动、联欢会等的安全保障、环境清洁、场地布置及会后清理。

（16）及时并妥善处理各类采购人投诉。

4.工程维修

（1）建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉并及时处理，有回访制度和记录。

（2）保证设施完好、无随意改变用途，发现缺损，当日修补完毕。

（3）建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%。

（4）确保各项系统设备处于正常状态。

（5）制定各项设施设备管理制度，并挂贴在相关位置。

（6）降低能耗，并提出改进建议。

（7）及时合理提出物资采购计划与申请。

（8）根据季节变化，做好各项设备防冻保暖工作。

（9）及时处理各项跑、冒、滴、漏、堵、松、异响现象。

（10）相关指标要求：接报10分钟内到场，维修及时率与合格率达98%。

5.秩序维护、消防管理

维护本物业区域内的公共秩序，做好安全监控、门岗执勤等防范工作。

（1）做好门岗执勤工作，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序；节假日期间登记来访人员。

（2）24小时巡查，制定合理的巡查路线和巡查频度。巡查以安全保卫为主，纠正 违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。

（3）24小时消防监控，物业服务企业负责大厦的消防安全及管理工作。制定详细消防设施的检查计划及预案，按计划实施落实，保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；配合消防部门的检查与整改工作。消防监控员应熟悉消防设备及报警设施并能及时制止各种违反安全规定的行为。

（4）管理地下停车场，对进入停车场的车辆进行疏导、管理，每天检查停放车辆； 防止危险品和可疑人员进入地下停车场。

（5）做好防盗工作：物业服务企业负责对大厦进出人员的管理，做好安全防盗工作。

6.餐饮服务

（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

（2）制订安全生产责任制，防止安全生产事故发生。

（3）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

（4）所有服务人员均应身体健康，无传染病及其他疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证。

（5）根据季节变换情况，制定每周营养食谱，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

（6）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

（7）按要求做好各类会议用餐、公务接待、节假日加班的餐饮保障和各类应急任务的饭菜制作工作。

（8）按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作和传统节日风味食品的制作工作。

（9）指标要求：卫生质量合格率100%。工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。通过满意度测评就餐人员满意率达到95%以上。

（10）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理，杜绝盗、偷、窃行为。

7.事故应急处理

物业服务企业应根据大厦特点制订对火灾、单体空调设备事故、楼体高空坠物、大厦管线漏水、突发停水停电、食品安全事件、意外治安事件和自然灾害的应急处理方案，并组织消防演练及其他必要演习；一旦发生案情，即予果断、及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降至最低点；与地方公安派出所保持良好的关系，保证沟通顺畅。

三、人员岗位设置及要求

（一）建筑大厦（共43 人）

1. 项目经理（1 人）

人员要求：男女不限，年龄 45 周岁以下，本科以上学历（投标时须提供学历证明复印件），具有 3 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。

2. 秩序维护、消防管理（10人）

（1）秩序维护队长1人

要求：男性，55周岁以下，身体健康，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；具有2年以上物业秩序维护管理工作经验，具有一定的组织能力、协调能力及较强的执行力。

（2）秩序维护员5人

要求：男性，55周岁以下，身体健康，接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。

（3）消防监控员4人

要求：男性，55周岁以下，身体健康，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；持有消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（上岗前核验证书），具有较强的安全保卫日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力、和监控设备操作、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。

3. 保洁人员（9人）

（1）保洁班长1人

要求：55周岁以下，身体健康，品行端正；具有1年以上的办公楼保洁服务经验，具有一定的服务意识、组织能力。

（2）保洁员8人

要求：55周岁以下，身体健康，品行端正。

4. 工程部人员（7人）

（1）工程部班长1人

要求：男性，55周岁以下，具有工程维修专业知识、组织协调及沟通能力强、有较高的服务意识。

（2）工程维修人员6人

要求：男性，55周岁以下，具有相关专业基础知识，熟悉专业岗位设备运行、维护管理相关工作经验，实际动手能力强，认真负责，具有良好的职业道德。

5. 建筑大厦食堂（16人）

（1）厨师长 1 人

要求：具有5年以上食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。

（2）厨师 2 人

要求：有 3 年以上食堂餐饮工作经验。

（3）拌菜 1人

要求：能够制作多种风味小菜，有2年以上相关工作经验。

（4）面点师 2人

要求：能够制作各种中西面点及生日蛋糕，有5年以上相关工作经验。

（5）面案 2人

要求：能够制作各种花样繁多面点，有2年以上相关工作经验。

（6）水案工3人

要求：有3年以上食堂餐饮工作经验，刀工娴熟。

（7）服务员 2人

要求：女性，年龄30周岁以下，身高 1.65 米以上，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，品貌端庄，举止文雅大方。

（8）勤杂 2人

要求：有 2 年以上相关工作经验，责任心强。

（9）明档厨师1 人

要求：有 2 年以上相关工作经验，责任心强。

（二）报业大厦（共12人）

1.秩序维护（6人）

（1）秩序维护队长1人

要求：男性，55周岁以下，身体健康，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；具有2年以上物业保安管理工作经验，具有一定的组织能力、协调能力及较强的执行力。

（2）秩序维护员5人

要求：男性，55周岁以下，身体健康，接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力和监控设备操作、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。

2.工程部人员（6人）

（1）工程部班长1人

要求：男性，55周岁以下，具有工程维修专业知识、组织协调及沟通能力强、有较高的服务意识。

（2）工程维修人员5人

要求：男性，55周岁以下，具有相关专业基础知识，熟悉专业岗位设备运行、维护管理相关工作经验，实际动手能力强，认真负责，具有良好的职业道德。

四、物业费用构成

物业管理费包含每名派驻的物业人员工资、保险费、人员的服装费、福利费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。

五、其他要求或特殊事项说明

1. 物业服务公司履行安保、工程维修、保洁等服务职责所需的工具，由物业服务公司自行配备；本项目保洁用品和食堂所需要的易耗类用品，各类专业清洗、消杀等服务，以及设备维修、维护、更新等，由采购人负责 。

2.食堂管理费实行包干制，包括：服务企业员工的工资、加班费、各类保险、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；项目范围内的餐饮责任险。

3. 经采购人考核达到服务标准后，按付款方式中的约定付款，否则按达标率支付物业费。

4. 因大厦物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用截止至当月按照年平均计算。

5．中标人的物业服务相关人员必须政治可靠，并符合采购人政审标准， 配合采购人定期开展人员政审工作，并按要求对不合格人员进行更换。

6．食堂日常服务委托中标人管理，食堂食材采购及管理由采购人负责。

包 组 号：004

包组名称：医保局物业管理服务

一、项目基本情况

1、服务地点：沈阳市和平区南宁南街11号。

2、服务面积：办公楼前楼4层、后楼6层，服务面积5000平方米。

3、办公人员：驻大厦办公约100余人。

4、就餐人员：约100余人。

二、服务范围

（一）秩序维护、消防服务

1.实行24小时值班巡逻制，确保办公大楼安全，有应急处理计划和措施，事件处理及时率100%。

2.消防安全、监控工作，消火栓的日常管理使用、保养、维修。

3.负责消防、闭路监控异常情况处理，严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

4.负责服务区的日常公共秩序，对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。

5.负责门岗执勤、停车场的指挥管理工作。

6.完成采购人交办的其它工作。

（二）公共区域卫生保洁服务

1.负责办公楼宇内走廊、卫生间、电梯、步梯、活动室、健身房、会议室、接待室、停车场及庭院等公共区域的环境卫生清洁工作。

2.负责甲方指定的部分办公室的环境卫生清洁工作。

3.负责每日垃圾的收集及指定地点的清运工作。

（三）设施设备维修维护服务

1.负责楼内电路设施、设备维护、维修及保养工作。

2.负责楼内水暖，上、下水维护与管理工作。

3.负责庭院、房屋、门窗、桌椅等大楼所有设施的维修及小型工程工作。

（四）食堂管理服务

1.负责机关职工（约100人）每日早、午两餐用餐保障。

2.负责内部接待服务工作。

（五）公共区域会议服务

1.负责内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作。

2.负责会议室饮用水、水果器具的清洗消毒及会场布置工作。

3.负责接待外来人员的指引、协调服务工作。

4.负责内部和类报刊的收发保障工作。

5.负责区域卫生及项目经理交代的其他工作。

三、服务要求

（一）秩序维护、消防服务要求

1.实行 24 小时值班、巡逻、消防监控制度，秩序维护人员熟悉大楼环境、消防设备，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，能及时处理各种问题。

2.结合大楼特点，制订消防设施检查计划、安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。

3.进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。

4.地下停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。

5.报刊、信件分发及时、准确，无丢失。

（二）公共区域卫生保洁服务要求

卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。

1.保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。

2.本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。

3.机关办公楼实行早8：00时前保洁；运动场馆及健身器材实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；庭院每天随时清扫烟头、纸屑、 石块、残土等，垃圾日产日清。

4.无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

5.绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

6.花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。

（三）设施设备维修维护、运行服务要求

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

3.配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

5.制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

6.消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。

7.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

8.制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

9.无火灾及安全隐患。

10.设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

11.排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。

12.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

13.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

14.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。

15.制订工程相关应急处理方案。

16.保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。

（四）食堂管理服务要求

1.厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

2.厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

3.餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。

4.根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

5.每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

6.按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。

7.指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员拥有健康证和年体检率 100%； 通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。

（五）公共区域会议服务要求

1.会务服务保障文明、规范、准时。

2.维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。

3.会议服务员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。

4.采购人对会议服务的总体满意率达到 95%以上。

四、人员岗位设置及要求（23人）

（一）项目经理（1 人）

人员要求：男女不限，年龄 60 周岁以下，本科以上学历（投标时须提供学历证明复印件），具有 3 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。

（二）秩序维护、消防服务（9 人）

1.秩序维护主管 1 人

人员要求：男，年龄60 周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 3 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、工作敬业，作风正派，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，懂培训，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

2.秩序维护员 5 人

岗位说明：大楼共有 2 个出入口，每岗 2 人（每班 1 人）；机动岗 1 人，配合值守、巡逻及轮休。即白班 3 人、夜班 2 人。

人员要求：白班秩序维护员年龄 55周岁以下，夜班秩序维护员年龄 60 周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、反应灵活，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

3.消防监控员 3 人

岗位说明：大楼共有 1 个消防监控室，每班 1 人，三班倒。

人员要求：年龄 55周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员证书（投标时须提供复印件），五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

（三）公共区域卫生保洁服务（6 人）

1.保洁主管（兼会服）1 人

人员要求：女，年龄 35 周岁以下，大专以上学历（投标时须提供学历证明复印件），身高 1.65 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、性格外向、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，熟悉清洁工作流程、保洁设备使用、各种清洁药剂的使用，会电脑办公系统操作。

2.保洁员 5 人

人员要求：女性，年龄 55 周岁以下，五官端正、身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、责任心强、动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。

（四）工程维修人员（1人）

人员要求：男，年龄 60周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、责任心强，经验丰富、一专多能，能够完成水、电、焊等各类维修任务。

（五）食堂管理服务（6人）

1.食堂主管（兼厨师长） 1 人

人员要求：男，年龄 60 周岁以下，从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种菜肴并可制定菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。

2.厨师 1 人

人员要求：男，年龄 60周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种菜肴，出品口味好，符合大众口味。

3.水案 1 人

人员要求：年龄 55周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，协助厨师工作，负责菜品的前期准备工作，如改刀、切配等，能独立烹制基本菜肴。

4.面案 1 人

人员要求：女，年龄 55周岁以下，从事同岗位工作3年以上，身体健康、品德良好、责任心强。能够制作各种面点。

5.勤杂 2 人

人员要求：年龄 55周岁以下，身体健康、品德良好、责任心强，负责食堂的洗碗、消毒、卫生、传送菜等杂活。

注：以上食堂管理服务人员，需全员持有健康证（上岗前查验）。

五、物业费用构成

投标报价为含税价。包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。

六、其他说明

1.中标人要结合物业服务项目实际，配备物业服务所需的各种专业设施设备和器材（如地面清洗机、地毯清洗机等），并确保种类齐全，好使好用。

2.经采购人考核达到服务标准后，按付款方式中的约定付款，否则按达标率支付物业费。

3.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

4.根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

5.保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

6. 严格审核录用本物业项目服务人员，保证物业服务人员均符合法律、法规和行业规章的要求；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

7.及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。

8.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

9.负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。

10.物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不责任。