沈阳市社会保险事业服务中心采购社保大厦物业管理服务

包组编号：001

包组名称：物业管理服务

最高限价：800,000.00元

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合同履行期限：合同签订生效后365日。

需落实的政府采购政策内容：详见响应文件

本包组不接受联合体。

一、项目基本情况 1、服务地点：沈阳市皇姑区崇山中路 103 号，沈阳市社保大厦。 2、服务面积：22200 平方米。二、人员岗位配置及要求（共 21人）（一）项目经理（1 人）（二）办公室内勤兼会议服务及音视频及多媒体系统维护管理人员（1 人）（三）工程部人员（5 人） 1、工程部部长（1 人） 2、变电所值班运行电工兼泵房值班人员（2人） 3、维修工（2人）（四）保洁部人员（6人） 1、保洁部部长（1 人） 2、保洁员（5人）（五）秩序维护人员（8 人） 1、秩序维护部长（1 人） 2、秩序维护员（白班 3 人，晚班 2 人） 3、中控室治安消防系统维护管理人员(白班 1 人，晚班 1 人) 三、项目委托管理事项（一）建筑的维修、养护和管理建筑系指采购人围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。具体包括：屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域、门卫室等以及公共附属建筑物和构筑物（包括道路、后院停车场、室外上下水及消防管道、窨井等部位）。（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理 1、空调、通风及采暖系统：直燃机、新风机组、风机盘管、冷却塔、空调水系统及配电、水泵等附属设备；供暖系统、单体空调（包括小型集中空调）。 2、供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、楼内、外照明、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。 3、给排水系统：饮用水水质监测、设备维护及管理；热交换器设备等维护、运行和管理；微机给水、排水系统、卫生洁具等维护管理。 4、消防系统：室内、外消防栓、水泵接合器、消防管路、消防喷淋、烟雾报警、气体灭火、消防水泵及配电、灭火器材、消防标志、卷帘门、燃气报警系统、送风排烟系统（含风机、配电）维护管理。 5、大楼及庭院安防监控系统、 LED 大屏幕显示系统、广播系统。数据处理中心设备除外。 6、音响、多媒体：大会议室、多媒体系统的使用、维护、管理。 7、其他维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理。 8、采购人委托维护管理的其它设备。（三）卫生保洁、绿化管理 1、办公区、活动室、档案室、各类机房、会议室、接待室的全天候卫生清洁。 2、每日将垃圾运送到指定地方。（四）中控消防管理对消防设施进行管理和维护（五）服务及会务接待 1、提供会务服务。 2、更换饮用水。 3、协助协调上访类问题和事件。（六）档案、资料管理 1、管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。 2、每季度提交物业管理专题报告。 3、春、秋季制定设备大修、维护计划。（七）后勤服务负责后勤保障工作四、项目管理职责及要求（一）设备运行、养护、维修、管理 1、总体要求（1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。（3）配备电器维修和设备运行维修所需的专业技术人员，维修人员须持证上岗， 严格执行操作规程。（4）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。 2、供电系统（1）保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次。（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。（3）保证电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过 5 分钟。 3、弱电系统（1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 5 分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。（2）经常巡视检查会议音视频及多媒体系统、监控系统、LED 大屏幕等设备，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通。（3）保证会议顺利进行。（4）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。 4、消防系统（1）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。（3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。（4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。 5、给排水系统（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。（2）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。（3）排水系统通畅，地下一层（包括各设备间、库房等）无积水、浸泡。（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。制定事故应急处理方案。 6、空调系统（1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。（2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记 录。（3）制定中央空调系统发生故障应急处理方案。（4）冬季室内温度不得低于 20℃，夏季室内温度不得高于 26℃。（二）房屋、公共设施的维修、养护 1、档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。 2、建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受采购人报修、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录。 3、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率 100%、返修率不高于 1%。 4、共用设施完好、无随意改变用途，发现缺损，3 日内修补完毕。（三）保洁、绿化 1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍。 2、项目委托范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。 3、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。 4、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。（四）服务及会务接待负责会议服务及音视频及多媒体系统维护、按照采购人要求对一、二楼办事大厅显示屏对外公示内容的编辑。要求物业管理企业有对政府机关的管理经验，熟知各类政策或相关管理部门名称，便于协助协调解决上访及咨询工作。会务服务、协助协调上访文明、规范、准时。（五）受理投诉、接待负责受理投诉、各类设备报修接待及其它协调工作，及时对各种情况进行处置， 定期汇总和反馈维修结果。（六）其他要求 1、要求物业管理企业要熟知社保工作系统的工作重点及流程，有相关工作经验， 能保障短期内适应工作要求，确保采购人能够正常工作。 2、维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。 3、物业管理人员和专业技术人员持证上岗，所有人员必须提供健康证，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。（上岗前核验证书） 4、物业管理企业提供必要的维修工具、保洁用具。 5、除供电、直燃机管理人员实行 24 小时值班制外，根据采购人要求，安排好保洁、会服、供电设备打压、直燃机维修等服务的加班管理，且加班费用由物业管理企业自行承担。 6、注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业管理企业承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、病治疗及其它费用全部由物业管理企业自行承担。（七）违约责任 1、物业管理企业按采购人要求配齐各岗位人员，其选送的员工必须服从采购人管理，采购人有权决定对不符合采购人要求的人员予以辞退，物业管理企业对离职或被辞退人员，必须按采购人要求的标准和时间补充空岗人员，不得影响工作。如果物业管理企业不按采购人要求的标准和时间补充空岗人员，采购人有权按缺岗人数、天数扣除人均物业管理费。 2、一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，对方有权要求继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如物业管理企业管理不善，或者管理失误给采购人造成重大经济损失或声誉造成重大影响，采购人有权终止合同。 3、一方在合同期届满前提出终止合同的，应提前 2 个月以书面形式通知对方， 一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方有权单方解除合同，违约方需承担未履行合同价款总额 20%的违约金。因不可抗力导致不能履行合同的，双方协商可解除合同，并根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。五、项目管理标准（一）建筑物管理对建筑物作经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护建筑物的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。（二）设备设施维护及管理 1、保证本物业内采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。 2、制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。 3、合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点， 以减轻采购人负担，优化生态环境。（三）卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作， 并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。（四）消防管理坚持每日巡查，及时排查火灾隐患，纠正违规行为，排除不安全因素，保证消防设施实时安全运行。（五）服务和会务管理 1、按照采购人的要求，做好引导标志设置、电梯控制、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。 2、保证会议室饮用水。 3、按照采购人的要求，对一、二楼办事大厅显示屏对外公示内容的编辑，及时完成显示屏更换工作，确保显示屏整体画面效果美观、规范。（六）档案、资料管理妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案、消防档案及客户投诉处理档案。建立值班制度，各要素使用印刷的统一的值班日志， 并于每季度最后一月的 30 日前将用完的值班日志，统一收集移交给采购人行政管理部门。（七）财务物资管理 1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。 2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交给采购人。 3、对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。（八） 其他职责 1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。 2、根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。 3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息， 充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。 4、专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。 5、严格审核录用本项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。 6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。 7、负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。 8、物业服务人员餐费，早餐：4 元/人；中餐：8 元/人，物业服务单位需要每月一次性支付给采购人该项费用。 9、供应商需要自行负担物业固定电话费用。 10、供应商需要支付社保大厦除雪费 3 万元/年、垃圾清运费 1.5 万元/年。 11、每月向采购人上报物业员工花名册、工资支出明细表和“五险”缴纳证明，便于采购人对物业在岗人员变动情况进行监督。（九）项目管理质量标准按照国家建设部颁布的物业管理示范大厦标准，物业公司提供全天候保洁、设备运行和维护管理。采购人可根据实际工作需要，就某项服务要求物业公司制订详尽标准并监督实施。

二、供应商的资格要求

1、满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2、落实政府采购政策需满足的资格要求：

详见响应文件

3、本项目的特定资格要求：

无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人***

四、获取采购文件
时间：2020年9 月3日至 2020年9月9 日，每天上午8：30至11：30，下午13：00至16：30（北京时间，法定节假日除外）
地点：在线下载
方式：在线下载
售价：0

沈阳公共资源交易中心

2020-09-02