苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处关于尹东五期物业服务项目的招标公告

物业类型

可收费面积（m²）

幢数

单元数

户数（套）

高层住宅

191102.67

24

44

1714

服务内容

综合服务

等级

三级

基本

服务

要求

1．服务双方签订物业服务合同，权利义务关系明确；按照明码标价规定公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；

2．财务管理运作规范，账目清晰；

3．有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

4．物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

5．物业服务经理（项目经理）、专业管理人员具备相应的岗位资格证书；

6．管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范；

7．物业服务费收支情况每半年公布1次、代收代交费用每2个月公布1次（合同另有约定的从其约定）；

8．每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级

服务

标准

1．设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；

2．每日不少于12小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线电话服务；

3．对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时内答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；

4．急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息日顺延；

5．告知业主（使用人）装修须知,监督装修过程，每日巡查现场不少于2次,装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理,对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证,对于造成事实后果的应及时向相关部门报告；

6．制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告1次计划准备和实施情况；

7．采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。每年沟通面不低于小区住户的75%，业主对服务总体满意率不低于70%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；

8．能根据业主需求提供特约服务和不少于6种以上的便民（无偿）服务；

9．节假日有专题布置，每年组织不少于2次社区活动。

参照执行

增加内容

服务内容

综合服务

等级

四级

基本

服务

要求

1．建立物业共用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；

2．建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对小区内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；

3．共用设施设备，应达到规定的保养标准；

4．共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；

5．专业维保人员持证上岗；

6．配置电梯的住宅区服务标准不得低于二级；

7．每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级

服务

标准

1．每月巡检公共部位、公用设施，并制定大中修计划；楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检1次，发现问题及时处理；

2．生活水泵每2小时巡查1次并填写运行记录；排污泵每月巡查启动1次；生活泵房每季度清洗1次；每年全面检查1次给水管道，对跑冒滴漏现象及时处理，对锈蚀部分及时刷涂防锈；饮用水池每年消毒2次；水质每季度检测1次；

3．每月清扫3次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井2次，发现堵塞及时处理。排污泵每月巡查启动1次；

4．建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到95%以上；

5．弱电系统每月进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到95%以上；

6．建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；电梯机房要求防尘处理；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于2次；每年全面综合调整与测试1次；每2年进行1次负荷校调试验。维保停梯提前一天通知；遇困人30分内到位救援；全年故障率低于5%；

7．消防系统每日巡检1次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动1次，保证正常运行，消防水泵运行部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检1次；

8．设备房地坪、设备基座等进行防尘处理；泵体、机架、管道等每年进行1次保养；通风、温度、湿度达到运行条件；

9．消防设施设备按国家规定维护，按时年检。其他设备综合完好率达到95%以上；

10．工程维修人员24小时值守；工程人员人均服务建筑面积为1．65万㎡以下；服务建筑面积低于7．5万㎡，工程人员不得少于5名；服务建筑面积超过12万㎡的，每超过2．5万㎡增加1名工程人员。

参照执行

增加内容

服务内容

综合服务

等级

三级

基本

服务

要求

1．配有专职的秩序维护员；

2．各类管理规章制度完善；

3．公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；

4．制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；

5．对车辆进行有效管理和疏导，车辆停放有序；

6．每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级

服务

标准

1．小区主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放，值班记录齐全；

2．每日巡逻次数不少于4次；重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并有巡逻记录；制定小区车辆管理制度，并对车辆实施有效管理；

3．接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，秩序维护员应及时赶到现场进行处理；

4．定期进行安全防范知识的学习，能正确使用消防器材；

5．对居住满1年的业主（使用人），识别率达到75%以上。

参照执行

增加内容

服务内容

综合服务

等级

三级

基本

服务

要求

1．各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；

2．制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；做好服务记录；

3．垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

4．严禁使用不合格的清洁剂；

5．定期做好消杀工作；

6．每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级

服务

标准

1．小区内设有垃圾收集点，居民自行投放垃圾，生活垃圾每日清运1次；

2．道路、绿化带、停车场地等公共部位的清洁每日1次，目视基本干净；地面垃圾滞留不超过24小时；

3．楼道每周清扫1次，目视基本干净；

4．标识、宣传牌每月清洁1次；公共垃圾房每月冲洗2次；灭鼠消杀每年至少1次；

5．路灯每年清理1次；有天台、屋顶的，每年至少清扫1次；

6．清洁卫生人员人均管理建筑面积为1.5万㎡以下。

参照执行

增加内容

服务内容

综合服务

等级

三级

基本

服务

要求

1．有专业人员进行绿化养护管理；

2．制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；

3．草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

4．做好病虫害防治工作；

5．使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示；

6．打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味；

7．每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级

服务

标准

1．小区绿化成活率90%以上，长势良好；缺株适时进行补种；

2．乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍；

3．草坪常年保持平整，整块草地没有明显阔叶杂草，按肥力、草种、生长情况等情况及时施肥、淋水、修剪和灭虫；

4．花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次；泥面不开裂，花木无缺水枯萎现象；有低洼及时整平；

5．绿化带中无明显的堆物、搭棚、践踏、侵占等现象．设施基本完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；

6．每年有2次以上花卉、景点布置；

7．水景每周打捞漂浮物2次，保持水面清洁；喷水池每2个月全面清洁1次，池底无沉淀物、池边无污迹；

8．假山、亭廊等建筑小品每日巡视1次；每季度清洁1次，保持清洁卫生；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次；损坏部位及时修复。

参照执行

增加内容

序号

岗位

数量

年龄

性别

基本要求

1

项目经理（保安）

1

25-50周岁

男女

不限

有安置房项目经理工作经验。心理素质较好；熟悉有关法律法规；有独立工作能力，自我约束力强；工作条理性强，具备综合、分析、判断能力；性格外向，善于沟通，有良好的语言表达及组织能力；责任心强，敢于负责，原则性和灵活性转换尺度把握较好。身体健康，电脑熟练，特别是excel\word操作熟练。

项目经理必须为投标人正式员工

2

客服主管

1

45岁以下

女性优先

公共关系、市场营销或相关专业专科（专科）以上学历。受过市场营销、广告策划、谈判、项目管理等方面的培训。1年以上相关工作经验。熟悉物业管理和IS09001、ISO14001、OHS18001主要内容和运作基本流程；具有本岗位所需的知识和技能；有强烈的品质意识和深厚的服务意识；善于沟通，有良好的语言表达能力；有较强的观察力和应变能力、团队合作精神。

3

客服

接待文员

2

35岁以下

女性优先

大专及以上学历，1年以上相关工作经验。沟通及公关能力强；有良好的客户服务意识和协调组织能力。有强烈的品质意识和深厚的服务意识；善于沟通，有良好的语言表达能力；有较强的观察力和应变能力、团队合作精神。

4

楼栋管家

3

45岁以下

女性优先

中专及以上学历，1年以上相关工作经验。沟通及公关能力强；有良好的客户服务意识和协调组织能力。有强烈的品质意识和深厚的服务意识；善于沟通，有良好的语言表达能力；有较强的观察力和应变能力、团队合作精神。

5

秩序主管（保安）

1

30-45周岁

男性

大专及以上学历，身高172m以上，5年以上相关管理经验。熟悉消防、治安等事件处理程序，熟悉相关法律法规，精通秩序维护人员日常管理、专业知识及礼仪礼节的培训工作，退伍军人优先。

6

秩序领班（保安）

3

20-38周岁

男性

高中及以上学历，身高172m以，上3年以上相关管理经验。处理事情灵活、果断，敢于坚持原则；熟悉消防、治安等各类安防用具的使用，具有本岗位所需知识和技能，对秩序维护人员进行日常管理和专业知识及技能运用进行培训。

7

监控

消控中心

3

20-45周岁

男性

高中及以上文化，身高172m以上，熟悉电脑操作，遵纪守法，责任心强，能适应并服从公司工作调整安排。

8

门岗（保安）

9

22-45周岁

男性

初中及以上文化，身高175cm以上，形象良好，身体健康，无不良嗜好，遵纪守法，责任心强，能适应并服从公司工作调整安排，有相关工作经验2年以上。

9

秩序

巡逻岗（保安）

9

18-45周岁

男性

初中及以上文化，身高172cm以上，身体健康，无不良嗜好，遵纪守法，责任心强，能适应并服从公司工作调整安排，退伍军人和有相关经验者优先。

10

工程主管

1

25-55周岁

男性

大专及以上学历。5年以上相关工作经验；熟悉工程管理成本控制、设备设施管理与能耗控制，具备一定的建筑、机械、电气、能源控制等专业知识，具有工程师资格证书，熟悉物业管理和熟悉物业管理和IS09001、ISO14001、OHS18001主要内容和运作基本流程；有强烈的品质意识和深厚的服务意识。

11

电梯

管理员

2

25-55周岁

男性

中专及以上学历。2年以上相关工作经验；熟悉电梯的日常管理要求及应急事件处理，熟悉物业管理和熟悉物业管理和IS09001、ISO14001、OHS18001主要内容和运作基本流程；有强烈的品质意识和深厚的服务意识。

12

工程

维修员

5

45岁以下

男性

中专及以上学历，电工并有两年以上维修经验。具备一定的电气、机械知识，熟悉供水、电、气、热、土木建等常识,动手能力强，敬岗爱业，责任心强。有强烈的品质意识和深厚的服务意识。

13

保洁主管

1

24-45岁

男女不限

初中及以上学历。身体健康。3年以上相关工作经验。具有本岗位所需的知识和技能；熟悉清洁用具及药物、清洁剂的种类、用途、用法。并具有一定的组织与协调能力。

14

保洁员

24

55岁周岁

以下

男女比例1：10，

具有本岗位所需的知识和技能；会日常清洁作业；熟悉清洁用具及药物、清洁剂的种类、用途、用法及用量；身体健康，热爱工作，做事勤快，有条理，无不良生活嗜好，1年以上相关工作经验。

15

社区用房保安员

2

22-45周岁

男性

初中及以上文化，身高175cm以上，形象良好，身体健康，无不良嗜好，遵纪守法，责任心强，能适应并服从公司工作调整安排。

16

社区用房保洁员

3

55岁周岁

以下

男女不 限

具有本岗位所需的知识和技能；会日常清洁作业；熟悉清洁用具及药物、清洁剂的种类、用途、用法及用量；身体健康，热爱工作，做事勤快，有条理，无不良生活嗜好，1年以上相关工作经验。

合计

70